长沙定**责任公司与湖南**研究所物业服务合同纠纷一案

审理经过

上诉人长沙定**责任公司（以下简称定王物业公司）与被上诉**育研究所（以下简称省计生所）物业服务合同纠纷一案，均不服湖南省**人民法院作出的（2015）芙民初字第1760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2005年1月3日，省计生所（甲方）与湖南富**限公司（乙方，以下简称富**司）签订《合作开发芙蓉中路颐美会现代城项目合同书》，约定省计生所与富**司在芙蓉中路二段合作建设颐美会现代城项目，主要合作方式是甲方提供土地使用权，乙方出资并负责开发建设，双方对建成的房屋进行产权分成。合同约定甲方有权获得乙方建设的办公楼位于临芙蓉路西侧的北半部分即紧邻顺天财富广场的房屋（北楼），其中芙蓉中路标高正负零以上部分面积不少于8000平方米，每层面积不少于500平方米，楼层连续，以保证甲方所得正负零以上部分房屋为一个独立、完整的部分；正负零以下部分不少于1000平方米。关于物业管理，双方特别约定：“属于甲方产权的房屋及其他设施不在乙方移交给物业公司范围之内。甲方的物业管理自成体系，甲方自主制定物业管理有关规定及实施物业管理，不受乙方或其他物业公司的制约。但甲方作为开发楼的业主之一，应配合整栋大楼的管理工作。”上述《合作开发芙蓉中路颐美会现代城项目合同书》签订后，富**司开发建设了颐美会现代城项目，取名为定王大厦。因富**司没有按照《合作开发芙蓉中路颐美会现代城项目合同书》的约定向省计生所交付根据合同省计生所应分得的房屋，省计生所与富**司发生土地使用权转让合同纠纷诉讼。该案经长沙**民法院于2011年9月20日作出（2011）长中民三初字第0362号《民事判决书》，判决：一、富**司将定王大厦2号栋第5至12层和负二楼201室、负一楼101室车库交省计生所；二、富**司在交付后365日内为省计生所办理房屋产权证和土地使用证。富**司不服该判决，提起上诉。湖南**民法院二审后，于2012年3月2日作出（2012）湘高法民一终字第2号《民事判决书》，对上述一审判决内容予以维持。此后省计生所向长沙**民法院申请强制执行上述判决内容，长沙**民法院予以立案执行。执行中，长沙**民法院于2012年6月4日向省计生所交付了被执行人富**司名下位于长沙**蓉中路388号鲇鱼套1、2号栋颐美会现代城2005-3943号房屋预售证项下519-550、619-650、719-750、819-850、919-950、1019-1050、1119-1150、1219-1250号房屋以及该栋负二层201室2106-2116/2123-2137号车位，并于2012年8月8日通知定**公司依法进行管理。以上已执行的内容为生效判决的第一项，第二项判决内容则因故尚未执行完毕。长沙**民法院于2012年8月8日作出（2012）长中民执字第0102-1号《民事裁定书》，裁定：“对湖南**民法院（2012）湘高法民一终字第2号民事判决第一项维持的长沙中院（2011）长中民三初字第0362号民事判决第一项和一审诉讼费、执行费终结执行。”省计生所对长沙**民法院终结执行裁定书中关于执行交付了讼争房屋仍存在异议，认为讼争房屋没有竣工验收，并不具备法定的交付条件，因而没有也不可能受领讼争房屋；省计生所之所以起诉要求富**司交付房屋和过户办证，是因为担心根据合作建房合同约定应当分配给省计生所的房屋被富**司出售给第三人，增加维权成本和风险，因此通过诉讼途径确认了讼争房屋所有权，但讼争房屋本身并不具备交付条件。2008年5月10日，定**公司（乙方）与富**司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对颐美会现代城、定王大厦实行专业化、一体化的物业管理；物业座落于芙蓉中路二段294号，建筑面积90959.27平方米；委管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自本合同签订之日起至业主委员会成立后签新的《物业管理合同》生效时止；写字楼、商铺按每月每平方米3.8元的标准收取管理费；从入伙起因甲方原因而造成的空置房屋，其管理如未出售、未收楼房屋等由甲方按100%的标准向乙方支付。合同还就其他事项进行了约定。另查明，根据长沙市**理中心的《复函》，可以确定长沙**蓉中路388号鲇鱼套1、2号栋颐美会现代城2005-3943号房屋预售证项下519-550、619-650、719-750、819-850、919-950、1019-1050、1119-1150、1219-1250号房屋的产权面积共计13389.05平方米。定**公司据此变更物业管理费本金的诉讼请求为1237148.22元。定**公司认为省计生所已经受领富**司交付的房屋，而该房屋属于《前期物业管理服务合同》确定的定**公司的物业管理范围，因而要求省计生所交纳物业管理服务费。省计生所则认为富**司并未实际交付房屋，因为房屋未竣工验收，根本不具备交付条件，且属于省计生所自行进行物业管理的范围，因而不同意定**公司交纳物管费的要求。

一审法院认为

原审法院认为，《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，定**公司与富**司签订《前期物业管理服务合同》，因此定**公司有权向从富**司购买房屋的业主收取物业管理费。但本案中省计生所并不是从富**司购买房屋，双方系合作建房产权分成的合同关系，而非房屋买卖合同关系。关于物业管理事宜，省计生所与富**司签订的《合作开发芙蓉中路颐美会现代城项目合同书》中约定了省计生所的物业管理自成体系，省计生所自主制定物业管理有关规定及实施物业管理，不受富**司或其他物业公司的制约。因此本案中省计生所不因享有合作建房分得部分房屋就当然成为富**司所选聘的前期物业公司的物业管理服务对象。定**公司向省计生所主张给付物业费，没有法律依据，依法应不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十五条，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：驳回长沙定**责任公司的诉讼请求。本案受理费15778元，减半收取7889元，由定**公司负担。

上诉人诉称

上诉人定**公司不服一审判决，上诉称，一、湖南省高级人民法院的生效文书已经确认省计生所与富**司之间的关系为土地使用权转让合同关系，并非一审法院认定的合作建房产权分成关系，本案涉案房屋是基于买卖关系才转移到省计生所名下的，且涉案房屋经法院交由定**公司进行物业管理后，省计生所并未提出异议，应视为省计生所同意接受定**公司的管理。二、省计生所与富**司之间签订的《合作开发芙蓉中路颐美会现代城项目合同书》不能约束定**公司，且富**司与定**公司之间的《前期物业管理服务合同》已经明确涉案房屋属于定**公司的物业服务对象，省计生所亦已经实际接收了本案涉案房屋，接受了定**公司的物业服务。三、本案涉案房屋系定王大厦不可分割的一部分，无法自成体系，且省计生所并未告知定**公司其物业管理要自成体系，定**公司已经按前期物业管理服务合同的约定履行了物业服务的义务。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判省计生所向定**公司支付物业管理费及逾期利息，并判令省计生所承担本案一审、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人省计生所答辩称，一、上诉人提出省计生所与富**司是房屋买卖合同关系，不是合作开发关系，这与事实不符，省计生所的土地由富**司开发，富**司将本案涉案房屋通过置换面积对省计生所进行补偿。二、即便按照上诉人所说是房屋买卖合同关系，那么按照《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，房屋买卖合同中没有注明前期物业收费标准的，房屋买受人可以拒绝交纳物业管理费。三、省计生所与富**司之间有明确约定，省计生所的物业不受任何物业公司的约束，且本案涉案房屋可以通过单独的电梯出入，可以自成管理体系。四、本案涉案房屋尚不具备交付的条件，没有进行竣工验收，没有门，也没通水电，该房屋仍处于长**院的财产保全下。五、上诉人没有对本案涉案房屋进行管理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

在本案二审审理过程中，本院针对本案涉案的定王大厦5-12层的物业管理情况进行了现场调查，形成了一本光盘和34张现场照片，由光盘和照片可以看出：本案涉案房屋位于定王大厦的5-12层，绝大部分为空置房屋，部分楼层没有电梯到达，亦没有水电供应，且有部分公共领域存在垃圾堆放，没有进行清理的情况。

上诉人定**公司针对法院现场调查形成的光盘和照片发表质证意见如下：对真实性、合法性无异议，但是对关联性有几点意见，1、出现垃圾的重要原因是省计生所在本案涉案房屋内办公产生了垃圾，但是省计生所并未清理；2、定**公司没有清扫公共领域的垃圾是因为省计生所从来没有向定**公司交纳物业费，而且这也是省计生所在涉案房屋办公的证据；3、物业费用至少包括综合服务费用、公共区域清洁卫生费用、公共区域秩序维护费用、公共区域绿化日常养护费用、共用部位和共用设备设施日常运行保养维修费用。法院采集的证据是针对本案涉案房屋5-12层采集的，而上诉人作为物业公司，提供的物业服务是针对整个小区的公用部分，且小区的设备设施绿化以及秩序维护都不在本次法院采集证据范围之内，这些小区物业服务费用应由包括省计生所在内的全体业主共同承担；4、涉案房屋内目前部分房屋没有水电供应，电梯不停靠，电梯井处于停滞状态，这些都是省计生所和开发商协商的结果，应由省计生所自行安排或由其向开发商主张其权利。定**公司作为小区物业服务公司，无法也没有义务来添置或增加设备设施。

被上诉人省计生所针对法院现场调查形成的光盘和照片发表质证意见如下：对真实性、合法性和关联性均无异议，光盘和照片恰好可以说明，本案涉案房屋还未达到竣工交付的条件，省计生所并未使用本案涉案房屋，定**公司也没有进行物业服务。按照《湖南省物业服务收费办法》的规定，被上诉人不应当承担本物业的服务费的支出，即便物业服务公司有收取物业服务费的权利，依现行规定也应向开发商收取，不应当向被上诉人收取。更何况我方跟开发商有合同约定。

本院查明

本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点在于：一、本案涉案的房屋以及车库是否已经交付给省计生所的问题。二、省计生所是否应当受富**司与定**公司签订的《前期物业管理服务合同》约束的问题。三、定**公司是否向省计生所提供了物业服务的问题。现分述如下：

一、关于本案涉案的房屋以及车库是否已经交付给省计生所的问题。湖南**民法院作出的生效判决中已经明确，富**司应将本案涉案房屋和涉案车库于该判决生效之日起十日内交付给省计生所，本院于2012年8月8日作出（2012）长中民执字第0102-1号执行裁定书，其中载明，本案涉案房屋已经执行交付给省计生所，本案涉案车库已经由省计生所与富**司达成执行和解并进行了签收，本院认为，本案涉案房屋和车库虽未办理产权至省计生所名下，但是已经由人民法院作出生效判决后执行交付给省计生所。

二、关于省计生所是否应当受富**司与定**公司签订的《前期物业管理服务合同》约束问题。2008年5月10日，富**司与定**公司签订《前期物业管理服务合同》，将颐美会现代城、定王大厦的物业管理委托给定**公司，本案涉案的房屋及车位亦在该范围之内。本院认为，富**司作为颐美会现代城的开发商，在颐美会现代城成立业主委员会之前，有权代表全体业主与定**公司签订前期物业服务合同，省计生所作为颐美会现代城5-12层的业主，亦应受该前期物业服务合同的约束，省计生所提出本案涉案的房屋及车位不应属于定**公司的管理范围，故其不应交纳物业费，本院认为该主张没有法律依据，不予支持。

三、关于省计生所应向定**公司交纳物业费的标准问题。根据富**司与定**公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定，定**公司受托管理的事项包括有：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理、房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运、以及公共设施的维修养护等内容，然根据本院在二审中现场调查的情况，本案涉案房屋的部分楼层没有电梯到达，亦没有水电供应，且有部分公共领域存在垃圾堆放，定**公司没有进行清扫的情况，本院认为，定**公司就定王大厦5-12层向省计生所提供的部分物业服务存有重大瑕疵，故应对物业费的收取标准进行调整，结合本案涉案房屋绝大部分处于空置的情况以及定**公司为本案涉案房屋所提供的物业服务质量，本院认为将物业费调整为定**公司实际执行的物业费价格2.8元/㎡/月的30%为宜，上诉人诉请的物业费计取时间段为2012年8月8日起至2015年5月7日止共计33个月，故省计生所应向定**公司支付33个月×13389.05㎡×2.8元/㎡/月×30%=371144.47元，对定**公司诉请的物业费其他部分以及逾期利息，本院不予支持。

综上，原审判决适用法律不当，依法予以纠正。据此，依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第1760号民事判决；

二、湖南**研究所于本判决生效之日起十日内向长沙定**责任公司支付物业费371144.47元；

三、驳回长沙定**责任公司的其他诉讼请求。

本案一审案件受理费7889元，本案二审案件受理费15778元，共计23667元，由长沙定**责任公司负担16567元，由湖南**研究所负担7100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日