中国**沙公司与魏**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中国**沙公司诉被告魏**房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨*担任审判长，人民陪审员王**、瞿九如参加的合议庭，公开开庭进行了审理。2014年9月1日，本院作出（2014）开民一初字第01485号民事判决书。因对该判决不服，原告中国**沙公司遂上诉于湖南省**民法院。2015年5月26日，湖南省**民法院作出（2014）长中民三终字第05983号民事裁定书，裁定撤销（2014）开民一初字第01485号民事判决书，案件发回长沙市开福区人民法院重新审理。本院遂重新组成由审判员张*担任审判长，人民陪审员陈文艺、刘**参加的合议庭，于2015年12月1日对本案重新公开开庭进行了审理。原告中国**沙公司（以下简称机电公司）委托代理人唐成豹，被告魏**的委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告机电公司诉称：2004年9月1日，原告与被告签订《租赁协议》，将原告所有的位于长沙市建湘中路296号房屋其中一间房屋租赁给被告使用，租赁期限为2004年9月1日至2006年12月31日，租金为每月200元。该合同明确约定，对被告的装修等原告不承担补偿责任，被告承租期间所发生的水、电、汽、维修等各项费用由被告自行承担。2006年12月31日租赁期满后，被告未与原告续签《租赁协议》，并继续占用该房屋使用至今。从2006年12月31日至今，被告未交付分文房屋占有使用费，虽经原告多次催讨，但被告不予理睬。原告多次要求收回房屋，然而被告拒不退出。原告租赁给被告的房屋系未取得房屋产权证的临时建筑物，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告签订的《租赁协议》系无效协议。另根据该司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应支付其房屋占用期间的房屋占有使用费。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原、被告之间的房屋租赁协议无效；二、被告支付原告房屋占有使用费8400元（2007年1月1日至2014年1月1日）；三、被告按中**银行同期贷款利率赔偿因其拖欠原告房屋占有使用费给原告造成的利息损失2016元；四、被告立即腾空被其占有的长沙市建湘路296号房屋，并将该房屋移交给原告；五、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告魏诗仁辩称：一、原告起诉被告诉争的房屋，是住宅楼供电设施用房配电间，原告在协议签订后将配电间移交被告管理未收取房租，被告自己出钱维修设备管理至今。原告在1984年在建湘中路146号建设住宅楼一栋28套住房，同时建有住宅楼配置必要的门卫传达室、配电间、基础挡土墙等公共设施和物管用房，属临时建筑。1998年3月房改20套住房归职工所有，原告自留8套住房用于办公。2002年7月，原告将住宅楼建筑区划内包括配置的物管用房在内的土地分摊划归28户业主共同所有。因原告拥有其中8套住房在此办公，物业由原告管理。原告在经营不善，困难得无钱给职工发生活费的状况下，将住宅楼部分物管用房擅自分给下岗职工再就业自谋生活。2004年9月原告倒闭关停，为筹钱买断职工工龄，拍卖自留的8套办公用住房，因配置的物管用房是临时建筑，权属归业主不能拍卖，原告违反《物权法》第73条属于业主共有的规定，强行与使用物管用房的职工签订《租赁协议》，一次性收取两年租金至2006年12月31日止，抵扣职工买断工龄补偿金。此后，原告对住宅楼建筑区划内再没有任何房屋产权和国土使用权，原告不再管理住宅楼物业和配置的物管用房与供水供电，供电移交给业主被告管理，水表拆分到户。2010年7月1日，原告法人执照被工商局吊销。此后，住宅楼全体业主选出业主代表，组成管理组对住宅楼和配置的公共设施及物管用房实行管理，对使用物管用房的收取房屋使用费，用于住宅楼28户业主公共部位维修和管理；二、原告诉争的房屋属业主共同所有，业主依法享有所有权，原告不是权利人，没有诉讼主体资格。被告提供1981年建设住宅楼建筑区划征用土地红线图，根据**务院《物业管理条例》第30条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”和第27条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”住宅楼全部房屋经房改和拍卖转让给业主后，根据《物权法》第115条：“主物转让的，从物随主物转让”和《物权法》第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，原告为住宅楼配置而建的门卫传达室、配电间、基础挡土墙等公共设施和物业服务用房，依法属于业主所有，业主依法享有所有权，原告无权处分出租其房屋。原告不拥有诉争房屋的产权证和国土使用证，不是权利人，没有诉讼主体资格；三、被告提供的土地登记审批表资料、国土证、1980年征地拆迁调查表、征地合同、拍卖标的物简介、市房产档案馆房屋产权证明、证明原告提供的证据隐瞒事实真相。证据证明原告拍卖房改后自留8套办公用住房归业主购买后，原告在建湘路住宅楼建筑区划内再无任何房屋产权和国土使用权。原告提供的土地登记审批表、勘测图与被告提供的证据进行比对，证明原告有意隐瞒事实真相，提供的证据断章取义是残缺的。根据完整的土地登记审批表和2002年7月23日土地管理机关审核意见，“根据（84）长建字207号征用土地审批单和红线图，经开发区国土分局实地调查，现状用地面积为1659.19平方米。依据湘直房改字（1995）第507号房改批文和住户统计清册，经地籍调查并初步审查，将原宗地分割为两宗地：1、（5091003-1）机电公司自留用地；2、（5091003-2）机电公司房改宿舍用地；本宗地为宿舍用地，权属合法，界址清楚，面积准确，建议办理变更登记，核发土地证书（附《长沙市房改房国有土地使用权宗地面积按户分摊计算表》”），市政府批准同意给28户业主发国土证。土地登记审核意见清清楚楚说明，本宗地为宿舍用地。原告自留用地上还有金属包装厂、东**社、清水塘机械厂三家单位房屋未征收拆迁，房屋产权属市房地局和市房产集团公司所有，征用红线内的土地必须征收房屋拆迁安置后才能合法拥有。根据《物权法》第146条、147条“房地一体”的原则，这块自留地不属原告所有；四、原告以租赁给被告的房屋未取得房屋产权证的临时建筑物，要求按《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条确认《租赁协议》无效为由，按第5条要求被告支付房屋占有使用费、利息损失和房屋交给原告的理由不能成立。原告诉争房屋的所有权不是原告，因此无权请求法院确认《租赁协议》无效，《租赁协议》无效后要求被告支付房屋占有使用费、利息损失和房屋交还的不是原告，是住宅楼享有所有权的业主。《租赁协议》无效后，被告也是当事人，被告要求原告返还不当得利退回已收的租金才是合法的。开**法院（2011）开民二初字第02926号判决认为《租赁协议》无效，判决驳回原告要求被告支付房租的诉讼请求是完全正确。原告诉争的房屋是住宅楼配置必要的门卫、传达室、配电间、基础挡土墙洞等公共设施和物管用房，是保障全体业主正常生活的必要用房。业主依据**务院《物业管理条例》第10条规定选出代表组成管理组，对住宅楼和配置的设施、物管用房已经实行管理。被告已向管理组交纳房屋使用费，用于住宅楼公共部位维修和管理；五、原告诉争的房屋是住宅楼配置的物管用房，建在业主的国土证使用权共有土地范围内，房随地走，土地上的建筑物包括配置的物管用房依法归业主所有；六、原告起诉已超过诉讼时效，不得以相同的诉求再提起诉讼。2004年9月1日签订《租赁协议》后，原告将配电间移交给被告管理，未收取被告租金，协议已自行废止。原告2014年4月22日向法院提起诉讼，已超过诉讼时效9年零7个月。原告2011年9月22日以同一事由、诉讼请求向法院起诉，被判决驳回诉讼请求，已发生法律效力。原告再次以相同的事由及诉讼请求提出诉讼，是一案两诉，违反了民事诉讼法中一事不再二审的原则；七、违章建筑不受法律保护。原告诉争的房屋，是被告出资搭建的违章建筑，城管责令拆除，违章即违法，法律不支持违法的诉讼请求。另，原告原起诉崔**诉争的房屋，是1996年原告建的临时营业用房，位置在建湘中路，原告起诉在诉讼期限内，诉讼争议焦点是合同期满后房子如何处置。而本案诉争的房屋，是1993年修建芙蓉路时拆除住宅楼附属配套用房后，调整住宅楼出入通道修建的传达室、配电间、工棚杂屋、基础挡土墙洞等公共设施和物管用房，位置在芙蓉西侧。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告原系原告单位职工。

2001年9月原告因“公司经营不善，管理失控、资产负债率高达112.82%，1997年至今停止营业4年多”，经原告报经中国**公司企业整改工作领导小组批准，同意对原告进行整改，并委托下设中国**总公司组织实施。

2004年7月10日，原告出台了《职工安置实施方案》，对职工概况、改制依据、安置办法、实施步骤、实施日期、资产处理、档案管理等各方面都作了明确规定，决定对所在在职职工在2004年7月25日前均解除劳动关系，对职工占用的公司房产、车辆等资产在10天内收缴到公司集中，并一次性作价处理，收回的资金作为职工安置补偿费。

2004年8月27日，原告出台《关于竞买无产权房产使用权的方案》，决定对本案所涉建湘中路146号5处门面房和院内6间平房的房产使用权进行竞买，竞买的起价扣除（竞买职工应当得到的）补偿金部分，以与原告租赁合同约定的2年租金作为参考，对有社会出租的，以对社会出租的一年租金作为参考来确定，竞买成交后，原告除享有土地使用权、房屋所有权之外，其他权利、责任、义务随之转移到买受方名下。后来由于拍卖公司不能受理对无产权房屋使用权的竞买委托，竞买无法进行。为帮助被告等职工下岗之后生活，原告于是将院内6间平房即本案争议的临时建筑（系1993年修建的临时建筑）出租给下岗职工。

2004年9月1日原、被告签订了《租赁协议》，协议约定原告将位于建湘中路296号范围内房屋租赁给被告；租期自2004年9月1日起至2006年12月31日止；租金每月100元，28个月共计租金2800元；付款方式为本协议签订后，被告一次性交齐；对被告的装修费等，原告不承担补偿责任；如遇市政拆迁，自被告交回房屋的次日，原告退回被告未租月份的全部租金；被告承租期所发生的水、电、汽、维修等各项费用由被告自行承担。《租赁协议》签订后，被告取得了租赁的房屋，被告以扣除补偿金的方式支付2800元租金。《租赁协议》到期后，被告继续占用租赁房屋，且未支付租金。2011年9月，原告诉至本院要求解除原、被告之间的租赁合同关系，由被告向原告支付原告所欠的房屋租金（2007年1月1日至2011年8月1日）11000元以及利息1000元。被告向**提起反诉，要求原告退回不当得利5600元。本院于2013年8月12日作出（2011）开民二初字第02926号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求与被告的反诉请求。原告遂于2014年4月25日向**提起诉讼，请求判如所请。

另查明，1981年，依据（81）长建字207号征用土地审批单和红线图，原告经划拨获得本案所涉房屋座落地块4.05亩土地权利。

1990年，因修建芙蓉需要，要求拆除位于路幅上的建筑物，故经原告申请，原长**划局于1993年6月11日向原告颁发《长沙市临时建筑许可执照》，许可原告为现建湘路146号房屋修建了挡土围墙、基础墙洞（南北向）及本案所涉东西向平房一排。该许可证明确载明使用期限为2年，从1993年6月31日起至1995年6月31日止。

1998年，经原湖南省直单位住房制度改革领导小组批准，原告于将建湘路146号共28套住房中的20套住房房改归职工业主所有，自留8套房屋用于办公。

2002年7月24日，根据（81）长建字207号征用土地审批单和红线图，经国土局实地调查，本案所涉房屋座落地块用地面积为1659.19平方米。经长沙市国土局批准，该宗地分割为两宗地：1、（5091003-1）原告自留用地871.41平方米；2、（5091003-2）原告公司房改宿舍用地787.71平方米。

2004年8月，原告公司因经营不善关停。原告遂将建湘路146号自留的8套住房予以拍卖转让。

还查明，本所涉被告占用的平房位于建湘路146号871.41平方米地块之上。

上述事实有《租赁协议》、土地登记审批表及图纸、租赁场地现场照片、（2011）开民二初字第02926号民事判决书、（2009）长中民一终字第3080号民事判决书、长沙市临时建筑许可执照、土地登记审批表等证据及庭审笔录在卷佐证。

本院认为

本院认为：一、对于本案所涉纠纷是否已经超过诉讼时效的问题，因本案原告诉求的基础法律关系系要求确认合同无效，该诉求系形成之诉，而《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效之规定的适用范围为请求权，故本案所涉确认合同无效的诉求不适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效之规定。

二、对于原、被告于2004年9月1日签订的《租赁协议》是否无效的问题，经查明，本案所涉房屋系临时建筑，根据《长沙市临时建筑许可执照》记载，该临时建筑的使用期限至1995年6月31日止。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑或者临时建筑超过使用期限未经批准延长使用期限的，房屋租赁合同无效。现原、被告于2004年9月1日签订《租赁协议》，已经超过本案所涉临时建筑法定的使用期限与延长期限，因此原、被告于2004年9月1日签订的《租赁协议》无效。

三、对于原告要求被告向其腾退本案所涉房屋的主张，经查明，本案所涉房屋系原告出资修建的临时建筑，并未办理不动产权利登记，目前房屋已经超过了批准的使用年限，故原告对本案所涉房屋不享有物权权利，但因原告基于修建而占有房屋，则可以基于对房屋的占有，持续享有占有利益。又经查明，被告基于原、被告于2004年9月1日签订的《租赁协议》，自2004年9月1日起至今对本案所涉房屋进行了持续占用。

因原、被告签订的《租赁协议》系无效合同，合同自始无效，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，合同没有约定或约定不明确的状态，应当依照有关法律规定处理。经查明，原、被告于2004年9月1日签订的《租赁协议》于2006年12月31日到期，后被告并未再向原告缴纳任何费用，并对诉争房屋进行了持续占有。现原告在被告未“依约缴纳租金仍占用房屋时”，即已经明知被告对房屋进行了侵占，而原告并未在租赁合同期满一年内行使占有人返还原物请求权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，占有人返还原物的请求权自侵占发生之日起一年内未行使的，请求权消灭，故原告基于占有而产生的要求被告返还房屋的请求权已经消灭，即原告无法改变被告持续、公然占有本案所涉房屋的事实状态。基于占有是一种法律保护的事实状态，故被告基于对本案所涉房屋的“持续占有”而成为新的占有“权利人”。

因此，本院确认，因原、被告于2004年9月1日签订的《租赁协议》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应当将本院所涉房屋向权利人予以返还，现被告基于对本案所涉房屋持续、公然的占有而成为占有权利人，故被告无需向原告返还本案所涉房屋。

四、对于原告要求被告支付从2007年1月1日起至2014年1月1日止的房屋占有使用费8400元（2007年1月1日至2014年1月1日）及占有使用费利息损失2016元的诉讼请求，因原告并未在租赁期限届满后一年内行使占有人返还原物请求权，原告基于占有而要求被告退房屋的请求权已经消灭，被告基于对本案所涉房屋的占有而成为新的占有权利人，故原告因此丧失了对本案所涉房屋的使用、利用的权利，故原告无权要求被告向其支付2007年1月1日起至2014年1月1日期间的房屋占用费及利息损失，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。

五、对于被告提出的本案争议房屋为物管用房，系业主共有的辩称理由，因根据原告提出规划红线图、临时建筑许可执照等证据材料，无法证明本案所涉房屋系建湘路146号28户宿舍房屋的配套用房或附属物，故对于被告提出的该项主张，本院不予采信。

综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告中国**沙公司与被告魏**之间的房屋租赁合同关系无效；

二、驳回原告中国**沙公司的其他诉讼请求。

本案受理费5160元，由原告中**沙公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日