邹*与长沙市**有限公司、湖南财**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邹*诉被告长**理有限公司、湖南财**限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨*担任审判长，人民陪审员陈文艺、胡*参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员张*担任庭审记录。原告邹*的委托代理人周旋、周*、被告长**理有限公司（以下简称海众公司）的委托代理人周*、被告湖南财**限公司（以下简称财通公司）的委托代理人周*、袁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告邹**称：2013年4月16日，原告与被**公司签订了《皇冠商业街商铺租赁合同》，原告承租开福区皇冠商业街XX编号为XX号的商铺，合同约定：租赁期限从2013年7月28日起至2015年7月27日止，商铺建筑面积为XX平方米，月租金为XX，同时合同还约定如果甲方（被**公司）造成乙方（原告）停业超过60天的，“甲方应赔偿乙方违约金，违约金按乙方所缴纳的履约保证金计算”等等。合同签订后，原告依据约定向被**公司支付了履约保证金XX元，并缴纳了商铺租金XX元、物管费XX元（一年）、更换电线费用XX元，合计XX元。原告依据对合同的信赖和被告的要求，花费XX元对商铺进行了装修，花费XX元进行“酷巴克”品牌加盟。2013年10月30日，被**公司向原告致函，约定从2013年10月1日正式营业开始至2014年1月31日止共计四个月商铺租金打七折。原告承租该房屋后发现，该房屋存在产权及租赁权纠纷，且该商铺所在长沙市开福区皇冠商业街并未通过消防验收，原告因此无法办理营业执照等相关证件，被**公司亦无法保证原告的用水、用电等基本经营条件，导致合同目的无法实现。同时，商铺产权人曾多次要求原告返还商铺。鉴于以上原因，原告在续交租金时，要求与被**公司协商解决上述问题，因协商不成，被**公司强行要求原告退出商铺，并将该商铺强行换锁、断电，2014年7月10日，被**公司将原告店铺内的货物扣押，原告以经营冰淇淋为主的需冷冻商品，被**公司的蛮横行为直接导致原告货物损失达XX元，原告已于2014年7月1日停止营业。综上所述，被**公司的欺诈等行为已严重侵害了原告的合法权益，致使原告租赁合同目的根本无法实现，给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被**公司签订的《皇冠商业街商铺租赁合同》；二、两被告返还原告XX元；三、两被告赔偿原告XX；四、两被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告财**司辩称：一、被告授权被**公司与原告签订的《皇冠商业街商铺租赁合同》的事实被告不否认，但是鉴于双方在履约过程中都存在未按合同来履行义务的情况，所以针对原告的部分诉求没有相关事实和法律依据，被告不予认可；二、被告将会在举证与原告与本案一系列的商铺租赁合同。被告不服开**法院一审判决后在长沙**民法院二审期间中院作出了裁定中止二审案件的裁定，理由是认为商铺存在产权及租赁权的纠纷没有明确，需要经过审理被告与长沙科**限公司、被**公司、长沙新世**公司四公司的租赁纠纷，鉴于该案没有审理终结，故对本案一系列的二审案件作出了中止审理。贵院审理本案能够在查清相关事实基础上确定相关的责任主体，请求法院依据中院作出的裁定暂时中止审理。

被告海**司辩称：原告起诉是事实，存在合同关系是事实，其他意见与被告财**司的答辩意见一致。

本院查明

经审理查明：2013年3月15日，被告财通公司向被告海**司出具授权委托书，授权被告海**司代其全权处理其从长沙新**有限公司处租赁使用的位于XX的房屋出租及租赁相关事宜，包括但不限于合同签订、租金收取、合同履行等与租赁相关的全部事项。授权期限自2013年2月28日起至2021年2月27日止。2013年6月14日，原告作为乙方与被告海**司作为甲方签订《皇冠商业街商铺租赁合同》一份，约定由原告租赁被告海**司在“长沙市开福区皇冠商业街”编号为XX号的商铺从事冰淇淋经营，租赁期限从2013年7月28日起至2015年7月27日止，租赁费用计算日：从2013年7月28日起。商铺建筑面积为XX平方米，月租金为XX元，乙方按年度提前支付给甲方，乙方须在合同签订之日足额缴纳人民币XX元给甲方，作为履约保证金。合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还该商铺并付清所有费用之日起三十日内，甲方需将履约保证金（不计利息）退还给乙方，同时合同还约定如果甲方（被告海**司）造成乙方（原告）停业超过60天的，“甲方应赔偿乙方违约金，违约金按乙方所缴纳的履约保证金计算”。乙方商铺在承租期内发生的日常营运费用（含水费、空调分摊费、推广费及XX元／月／平方米的运营管理费）按租赁面积逐年支付，支付时间与租金一致。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告海**司支付了押金（即履约保证金）XX元，并缴纳了2013年7月28日至2014年1月27日的商铺租金XX元、物业费XX元（即一年的运营管理费，35元×25平方米×12个月），合计XX元。2013年8月，原告委托他人对商铺进行装修，因此花费XX元。2013年6月25日，原告与加盟广州星班客**长沙分公司签订《合作协议》，加盟该公司的酷巴客品牌，为此向该公司缴纳加盟费XX元。另原告提交列证据拟证实自己经营中的损失：1、2013年8月27日货款收据一张，金额XX元；2、2013年8月28日销售出库单一张，金额XX元；3、2013年8月31日销售出库单一张，金额XX元；4、2013年9月26日商品销售单一张，金额30元；5、2013年9月26日销售出库单一张，金额310元；6、2013年11月10日销售出库单一张，金额XX元；7、2014年4月16日销售出库单一张，金额471元；8、2013年7月2日托运单两张，金额XX元。以上共计金额XX元。2013年10月30日，被告海**司向原告致函，约定从2013年10月1日正式营业开始至2014年1月31日止共计四个月商铺租金打七折。2013年11月6日，长沙**限公司发出《致皇冠商业街商户通告》，告知商户因原告所租赁的长沙市**业街商铺涉及产权及租赁纠纷，建议商户于7日内撤离。

另查明，长沙市开福区皇冠商业街目前仍未通过消防验收，原告因此无法办理营业执照，且在经营过程中多次因故断水、断电。原告经营的系冰淇淋，因停电问题导致原告无法经营于2014年7月1日停止营业，2014年8月10日，被**公司向原告发送《解除合同函》，要求原告在三日内清场。从2014年10月31日开始被告财**司将原告所租赁门面转租给长沙庙**限公司经营。

上述事实有《皇冠商业街商铺租赁合同》、海**司公函、《致皇冠商业街商户通告》、授权委托书、收款收据、装修款收据、照片、《合作协议》及收据、货款收据、销售出库单、《解除合同函》、当事人陈述等证据及庭审笔录予以佐证。

本院认为

本院认为：被告财**司向被告海**司出具授权委托书，授权被告海**司代其全权处理位于长沙市五一大道868号新世界大厦负一楼的房屋出租及租赁相关事宜。因被告海**司系被告财**司的代理人，被告海**司在授权委托书权限范围内处理的事项代表了被告财**司的行为，故被告海**司受托后与原告签订《皇冠商业街商铺租赁合同》后所确立的租赁关系当事人应为被告财**司与原告，因该合同产生的权利义务应由合同当事人即原告与被告财**司享有与承担，被告海**司在本案中不承担责任。因原告承租的商铺存在产权及租赁权的纠纷，且该商铺所在的长沙市开福区皇冠商业街并未通过消防验收，被告方亦无法保证租赁户的用水、用电等基本经营条件，合同目的无法实现，故原告要求解除与被告海**司签订的《皇冠商业街商铺租赁合同》并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，本院认可本案被告海**司向原告发送《解除合同函》之日，即2014年8月10日原告与被告海**司签订的《皇冠商业街商铺租赁合同》即告解除；关于被告财**司是否需向原告退还缴纳的商铺租金及履约保证金、物管费即日常运营费用、更换电线费用及赔偿牌加盟费、货物损失及违约金的问题，根据《皇冠商业街商铺租赁合同》中第八条之约定，被告海**司应当保证原告享有承租商铺的完全经营权。如因此引起纠纷，则一律由被告海**司负责解决。如造成原告不能营业，则被告海**司将免除不能营业期间的固定租赁费用。现本案所涉商铺产权及租赁权存在纠纷，故原告显然无法取得本案所涉商铺的完全经营权，故原告停业后至合同期限届满前的固定租赁费用应当予以免除。经查明，原告已向被告海**司缴纳了诉争商铺租金XX元（其中每月固定租金XX元），从2013年7月28日至2013年9月30日的租金为XX元，因被告海**司通过公函的形式承诺租金打七折，故本案所涉商铺2013年10月1日至2014年1月31日的固定租金应为每月XX元，运营费每月为XX元），本案争议商铺于2014年7月1日停业，故从2013年10月1日至2014年7月1日商铺租金为XX元，原告应缴纳的租金共计XX元，原告尚欠付被告财**司租金XX元。因日常营运费用每月为XX元，被告海**司收取原告的物业费即为日常营运费用，原告租赁期间共计个12个月另2天，日常营运费用为XX元，原告缴纳的营运费用为XX元，原告尚欠被告财**司日常营运费即物业费XX元；因《皇冠商业街商铺租赁合同》已经解除，且原告并无《皇冠商业街商铺租赁合同》中所规定的应当扣除履约保证金的情形，故被告财**司应当向退还原告履约保证金XX元，因原告尚欠被告财**司租金XX元、日常运营费用XX元，经抵扣后，原告尚欠被告财**司租金XX元；原告因装修本案所涉商铺，共计花费装修费XX元，现因《皇冠商业街商铺租赁合同》因故解除，故上述款项成为原告损失。因本案所涉商铺的产权及租赁权存在纠纷，被告财**司在其所承租的商铺存在产权及租赁权纠纷的情况下授权委托被告海**司将本案所涉商铺出租给原告，对合同的不能继续履行有明显的过错，而原告作为商铺的租赁人，在租赁合同签订时未仔细审核商铺的权属情况，对合同未能继续履行有过错，依据《中华人民共合同法》第九十条之规定，并综合本案实际情况，本院酌定上述原告XX元的装修损失应由被告财**司承担80%即XX元，其余损失由原告自行承担，该装修损失扣除原告欠付的租金XX元后，被告财**司还应支付原告装修损失XX元。原告要求赔偿换电线所花费用XX元的诉讼请求无证据证实，本院不予支持；关于违约金的问题，《皇冠商业街商铺租赁合同》中约定了“如果甲方（被告海**司）造成乙方（原告）停业超过60天的，甲方应赔偿乙方违约金，违约金按乙方所缴纳的履约保证金计算”，原告2014年7月1日停业的原因系停电所至，并非原告自身的原因造成，而被告海**司向原告出具《解除合同函》，单方要求解除合同并要求原告清场，致使原告在合同约定的租赁期内无法经营，从原告停业之日起至合同约定届满日已超过60日，故原告要求赔偿违约金XX元的诉讼请求本院予以支持；关于原告要求赔偿品牌加盟费XX元、货物损失XX元的诉讼请求，因加盟费系原告经营项目必须缴纳的费用，属于原告损失之列，综合本案实际情况，本院酌定上述原告XX元的加盟费损失应由被告财**司承担50%即XX元（29800元×50%），其余损失由原告自行承担；关于货物损失原告虽提交了相关的销售出库单，但销售出库单的时间均系原告停业前，销售出库单并不能确切证实销售出库单所列商品因停业未能销售，也未能证实停业后实际受损情况，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告邹*与被告长**理有限公司签订的《皇冠商业街商铺租赁合同》于2014年8月10日即告解除；

二、被告湖**有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹*商铺装修损失XX元、加盟费损失XX元及违约金XX元；

三、驳回原告邹*的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费XX元，由被告湖**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月八日