原告刘*与被告郴州**有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*与被告郴州**有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘*的委托代理人刘*某、李**均到庭参加诉讼，被告郴州**有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*诉称，2011年5月25日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“雅景新村”项目中的第23栋1层104房，房屋面积87.49平方米，单价1530元／m2，总价款为133860元。当日，原告支付房屋首付款63860元，向中国农业银**国庆路支行申请按揭贷款7万元支付房款。按照双方合同约定被告应在2012年6月30日前交付房屋，如逾期被告应按日向原告支付已交付房价款万分之0.15的违约金。

合同签订后，原告依约支付首付款，准备好按揭材料交由被告代办按揭手续事宜，后被告称无法办理按揭，原告多次准备现金支付被告，被告却称暂时不收款，等待通知再来交款。后原告告知被告需按涨价价格才能收款，原告认为双方签订的合同合法有效，无法接受被告单方要求涨价行为。

原告多次向被告提出支付余款，但被告不愿收受原告的余款，也不愿将房屋交付，违反双方合同约定。从双方约定的交房日期至2015年12月1日逾期已达1248天，逾期违约金为2506元（133860元×1248天×0.015‰）。同时，被告交房之前的物业管理费、水电费等应由被告承担。原告认为双方签订的合同合法有效，原告依约支付首付款，也多次表示愿意支付余款，被告应按照合同约定交付房屋，原告多次与被告沟通，要求交房，被告均以各种理由不交付，也不开具正式不动产发票，被告的行为严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、确认原告与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告按照《郴州市商品房买卖合同》，交付位于郴州市青年大道锁石桥“雅景新村”23栋1层104房（面积87.49平方米，总房价133860元）给原告；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金2506元（从2012年6月30日至2015年12月1日，逾期交房1248天，逾期交房违约金为每日已交购房款的万分之零点一五，此后按此标准另计）；4、被告应承担未交房之前的物业管理费、水费、电费；5、判令被告对收取的购房款开具正式不动产销售发票；6、本案诉讼费用由被告承担。

就上述诉请，原告向法庭提交如下证据：

1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。

2、被告工商登记信息复印件，证明被告的诉讼主体资格。

3、《郴州市商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2011年5月25日签订商品买卖合同的事实；依据合同约定被告应在2012年6月30日前交付满足交付条件并符合合同约定的房屋；被告未在最后交付期限交付房屋，被告应向原告按日支付已交付房价款万分之零点一五的违约金。

4、收据、收条、银行借款合同，证明原告按照合同约定向被告支付房屋的首付款63860元及原告交纳维修基金的事实。

5、录音录像光盘资料，证明原告多次要求被告交付房屋，被告以涨价为由拒绝交付，此次向被告主张权利的时间为2014年2月28日。

6、民事判决书、其他业主跟某某公司诉讼案件生效判决，证明某某公司以涨价为由拒绝交付房屋。

7、水费清单及缴款发票，证明原告在收房之前缴纳了水费共计123.23元，应由被告承担。

被告辩称

被告郴州**有限公司未到庭答辩，亦未向法庭提交相关证据。

本院查明

本院对原告提交的证据1、2、3、4、6的具真实性、关联性、合法性予以确认；证据5系原告非法取得不予采信；证据7与本案无关联性。

根据对以上有效证据的认定，经本院审理，查明的事实是：

2011年5月25日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》，合同编号：20110046104。原告购买被告开发的“雅景新村”项目中的第23栋1层104房，房屋面积87.49平方米，单价1530元／m2，总价款为133860元。当日，原告支付房屋首付款63860元，余款7万元向银行申请按揭贷款未果。按照双方合同约定被告应在2012年6月30日前交付房屋，如逾期被告应按日向原告支付已交付房价款万分之0.15的违约金。期间，据原告陈述其多次欲向被告现金缴纳房屋尾欠款，被告却以房价款需涨价为由拒收，导致原告至今尚欠被告房屋尾款70000元。同时未办理所购房屋的交接手续。

本院认为

本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点是：一、商品房买卖合同的效力；二、原告的诉讼请求是否支持。首先，关于商品房买卖合同的效力，依照合同法的相关规定，双方的商品房买卖行为系自愿协商，无欺诈、胁迫行为，是双方真实意思表示，不具有合同法第五十二条规定的无效情形，属有效合同。其次，关于原告的其他各项诉讼请求能否得到支持。本院认为，商品房买卖合同系双务合同，双方均应自觉履行合同义务。本案原告以被告涨价拒收剩余房款（现金）为由来抗辩其未按合同约定交付房款，其抗辩理由本院不予采信。原告支付房款系先履行义务，如果原告有诚意履行合同义务，在被告无正当理由拒绝接受货币支付的情形下，可采用转账或提存等方式来履行合同义务。因此，本案中，原告自身存在违约行为。依合同约定，原告逾期交房款超过60日，被告有权解除合同并支付违约金。如果被告愿意继续履行合同的，合同继续履行。被告在诉讼期间未答辩，亦未出庭参加诉讼，视为被告放弃其诉讼权利。审理中，原告自愿补交剩余房款。其行为视为原告愿意继续履行合同，本院予以准许。对原告在未交清房款时，主张由被告履行交房合同义务和承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。原告主张被告承担未交房之前的物业管理费、水费、电费，因其权利义务主体与本案不同，不属于本商品房买卖合同的调整范围，不宜在本案中一并处理。原告诉请被告对收取的购房款开具正式不动产销售发票，待原告补交剩余房款后由被告依法出具。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零一条第一款（一）项、第一百二十条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告刘*与被告郴州**有限公司于2011年5月25日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号为：20110046104）合法有效。

二、原告刘*于本判决生效后十日内交清所欠被告郴州市**有限公司剩余房款70000元，被告在收到原告缴纳的剩余房款后十日内将雅景新村23栋1层104号房交付给原告，并办理交房手续。

三、被告郴州**有限公司在收到原告刘*缴纳的剩余房款70000元后十日内向原告出具合同约定的房屋价款税务发票。

四、驳回原告刘*的其他诉讼请求。

本案受理费3027.32元，由原告刘*承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日