江**与高**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**因与被上诉人江**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2013）芙民重初字第2236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2002年，江**购买了位于长沙市芙蓉区朝阳二村035栋501号房屋（房屋建筑面积71.63㎡），并一直居住在该房屋。2012年11月8日，江**与高**签订了《长沙市二手房买卖合同》，合同约定：高**出资29万元购买江**上述房屋；房屋所有权转移的全额价款应在本合同签订之日起1日内一次性支付到监管专户，如未按期付清，则本合同自动终止等。其附件一《二手房交易资金监管信息登记确认表》显示卖方的收款账户系高**在建设银行的账户。11月12日，江**（甲方）与高**（乙方）又签订了一份《房地产买卖契约》，合同约定：“二、甲乙双方议定上述房屋成交价格为29万元。乙方在签订本契约时支付甲方购房定金人民币10万元。2013年10月1日支付10万元、2014年10月1日前支付9万元；三、双方同意于2013年12月31日前由甲方将上述房屋正式交付给乙方；九、新加房屋12㎡归乙方所有”等。合同签订后，高**支付了江**10万元的购房款。2012年11月21日，该房屋在长沙市房产局变更登记到高**名下。2012年11月26日，江**的体检报告显示其脑组织供血状况和脑细胞记忆指数严重异常。2013年8月16日，江**在鹤**民医院查颅脑CT显示“双侧基底节区陈旧性腔隙性脑梗塞；皮层下动脉硬化性脑病；脑萎缩”。2013年11月1日，江**在中南**二医院门诊，诊断为“阿尔茨海默病、血管性痴呆”，行头部MRI检查显示“脑白质病变、脑萎缩、右侧基底节区脑软化灶”。经原审法院委托，湘**医院司法鉴定中（2013）精鉴字第541号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“根据材料和检查，被鉴定人江**诊断为老年痴呆症，目前为限制民事行为能力”。2014年12月28日，原审法院根据江滨的申请，作出（2014）芙民特字第117号民事判决，宣告江**为限制民事行为能力人，指定江滨为江**的监护人。2013年与诉争房屋同地段同类型房屋价格为每平方米6800元左右。另经原审法院2014年5月13日到长沙市房产局调查，诉争房屋的国有土地使用者为程**。

一审法院认为

原审法院认为：一、江**在2013年12月被鉴定为老年性痴呆、目前为限制民事行为能力人，但不能据此认定在2012年11月双方签订合同时江**的民事行为能力情况，故高**对此提出的抗辩意见，予以采纳；二、2013年同地段同类型的房屋价值约60万元，诉争房屋在2012年11月份以29万元价格交易明显低于市场交易价格，29万元分三次两年内付清的支付方式明显不利于江**，且房款在只支付了三分之一的情况下就以变更至高**名下，可见双方的权利与义务明显违反了公平、等价有偿原则，可以认定为双方的交易行为显失公平。故江**申请撤销两份买卖合同，恢复诉争房屋的产权登记原状，符合法律规定，予以支持；三、关于江**要求高**协助其将房屋国有土地使用权恢复登记至江**名下的诉请，因其没有事实依据，对该项诉请不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，遂判决：一、撤销江**与高**于2012年11月8日签订的《长沙市二手房买卖合同》；二、撤销江**与高**于2012年11月12日签订的《房地产买卖契约》；三、高**于本判决生效之日起十五日内协助江**将长沙市芙蓉区朝阳二村35栋1单元501号房屋的产权变更登记至江**名下；四、驳回江**的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9800元，由江**负担80元，高**负担9720元。

上诉人诉称

上诉人高**不服原审判决，向本院提起上诉称：江**与高**签订《长沙市二手房买卖合同》及《房地产买卖契约》和合法有效，双方均应依约履行。原审判决以2012年11月江**与高**对诉争房屋的交易行为中29万元的交易价格明显过低且采用分期付款支付方式对江**明显不利为由，在江**未就双方交易“显失公平”此待证事实提交合法、直接证据予以证实的情况下，认定双方交易显失公平并撤销双方签订的《长沙市二手房买卖合同》及《房地产买卖契约》属认定事实不清、证据不足。请求二审法院在查清事实的基础上，撤销原审判决，并依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人江**答辩称：一、高**所提交的税务凭证无法证明诉争房屋实际价格，江**所提交的与诉争房屋类似房屋网上交易资料，足以证实诉争房屋以29万元价格成交，与实际市场价格严重不符，显失公平；二、江**存在老年痴呆症状，精神状况不佳，其与高**签订的协议并非真实意思表示，双方协议中对付款方式及将加建部分赠与高**的约定均明显不利于江**，显失公平，应当予以撤销。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。

在本院二审诉讼过程中，江**的代理人为证明江**与高**在协商签订合同时江**就有精神问题，向本院陈述：江**一直是单独居住在诉争房屋，且与高**协商买卖诉争房屋及房屋过户期间，身体状况不好，后湘雅二医院司法鉴定意见书分析说明中明确：“被鉴定人于2009年起病，有脑器质性改变，症状和表现主要为记忆力下降，性格改变，智力减退……”。

本院查明

二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本案争议焦点为：江**与高**签订的《长沙市二手房买卖合同》及《房地产买卖契约》是否显失公平、应否予以撤销。

本院经审理后认为：显失公平的合同是指一方在订立合同时因情况紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利，而合同相对方获取的利益超出法律允许的范畴或市场同类物品、劳务合理价值的合同。显失公平合同中受害方往往是在缺乏经验、判断力，或紧迫、草率或迫于对方的某种优势的情况下实施的民事行为，导致利益失衡，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。本案中，关于江**与高**签订的《长沙市二手房买卖合同》及《房地产买卖契约》是否显失公平的问题：一、江**于2013年12月被鉴定为老年痴呆症，虽无法据此认定其与高**签订《长沙市二手房买卖合同》及《房地产买卖契约》时的民事行为能力状况，但根据一般生活常识并结合江**等多名证人的书面证言及司法鉴定意见书的分析说明可知，江**在2013年12月进行××司法鉴定之前相当长时期内已经具有××症状，加之其年事已高，对其与高**签订的房屋买卖合同的相关内容缺乏认识、判断能力；二、江**提供的与诉争房屋类似房屋交易价格资料虽无法直接证明诉争房屋的实际确切市场价值，但属于确定诉争房屋价格合理范围的重要参考依据，应予采信。江**与高**签订的房屋买卖合同约定的29万元购房款，2013年同地段同类型的房屋价值约60万元左右，诉争房屋在2012年11月份以29万元低价进行交易与市场价相差悬殊，严重损害了江**的利益，显失公平；三、江**与高**约定购房款分期支付并将诉争房屋加建面积无偿赠与高**之条款对江**不利且不符合正常市场交易习惯，违背等价有偿原则。综上所述，原审判决认定江**与高**房屋买卖合同显失公平，并予以撤销，并无不当，应当予以维持。

综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人高**的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费9800元，由上诉人高**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十五日