李**与东莞**有限公司、东莞市悦和物业**公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告东莞**有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业**公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，本案依法由审判员陈**适用简易程序独任审判，于2015年12月19日公开开庭进行审理。原告李**的委托代理人刘**，被告置业公司的委托代理人吴**，被告物业公司的委托代理人黄**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：原告于2011年8月28日分别与两被告签订了《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》约定被告置业公司将3层XXXX号商铺转让给原告并由原告委托被告物业公司经营管理。合同签订后原告向被告置业公司支付了物业转让款127475元，但被告物业公司违约拒不支付应当返还的租金。后经过查询得知案涉物业没有取得建设规划许可证、房产证，依照《中华人民共和国城乡规划法》该物业属于违章建筑，依照《中华人民共和国合同法》第52条第5项违反法律、行政法规强制性规定签订的合同无效之规定，原告与两被告之间的合同属于无效合同，依照法律两被告应连带返还原告为此支付的本金及利息。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告与两被告签订的《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效；2.两被告连带返还原告127475元及利息（按同期银行贷款利率自2011年8月28日起计算至款项付清之日止，暂计算至起诉之日为35696元），扣除已返还39114元，共计124057元；3.本案诉讼费由两被告承担。后原告明确其起诉的返还款项及利息的本金均以原告支付给被告置业公司的合同转让款、合同押金扣除两被告支付给原告的返还金计算，并不包括印花税及见证费；原、被告均同意利息按照中**银行同期同类贷款利率，从2013年1月1日起计算至款项付清之日止。

被告辩称

被告置业公司辩称：第一，其认为双方签订的两份合同都是有效的，从《商铺使用权转让合同》第十四条第5点可以体现双方都是在自愿的情况下签订的合同，所以该合同有效的。第二，由于合同有效，其无需支付返还金、利息。第三，诉讼费由法庭判定。第四，两被告是混同经营，同一套人员，同一场所办公。如果法庭判定任一被告需要承担责任，两被告同意承担连带责任。

被告物业公司辩称：其答辩意见与被告置业公司一致。

本院查明

本院经审理查明：2011年8月28日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城3层XXXX号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，转让费为126175元，原告必须于该合同签订之日一次性支付转让总价款的50%或者以上的首期款63175元，余款63000元由原告向贷款银行办理按揭手续支付，在签订该合同之日，原告应向被告置业公司一次性支付押金1000元，转让使用权期限届满后，在原告结清所有相关费用并办理完相关手续情况下，被告置业公司在15日内无息返还押金。原告于2011年8月28日向被告置业公司支付了《商铺使用权转让合同》的押金1000元、印花税63.09元、商铺首期款63175元；于2011年11月17日支付商铺尾款63000元。2011年8月28日，原告作为委托方，被**公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被**公司经营涉案物业，同意**公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，被**公司承诺每年按原告与被告置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的10%作为回报返还给原告，《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款为126175元，即每年的返还金为12617.5元，第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金在甲方向置业公司支付的首期转让款中扣除；第二年至第十年的返还金按年度支付，即在每年的9月28日起30日内支付当年9月28日至下年9月27日的返还金。被**公司于2011年8月28日向原告支付返还金12617.5元；被告置业公司分别于2012年11月1日、2013年12月4日各向原告支付返还金12617.5元；于2014年12月3日向原告支付返还金1051.46元，截至2014年12月3日两被告向原告支付返还金共计38903.96元。自此，两被告再未向原告支付返还金。

本案审理过程中，原告明确其起诉的返还款项及利息的本金均以原告支付给被告置业公司的合同转让款、合同押金扣除两被告支付给原告的返还金计算，并不包括印花税及见证费；原、被告均同意利息按照中**银行同期同类贷款利率，从2013年1月1日起计算至款项付清之日止。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。

另查明，本院向东莞市大岭山镇人民政府规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的控制及管理中，未返还给被告置业公司。

以上事实，有原告提供的收款收据、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》，两被告提供的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、证明、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、广东省行政事业单位资金往来结算票据、广东省行政事业性收费统一票据、收费缴款通知书、电汇凭证、关于开办东莞市悦和义乌小商品城的复函、协议书、补充协议、村委会证明、补充协议书（二）、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、广东省企业基本建设投资项目备案证、集体土地使用证、营业执照及机构代码、收据、银行转账单凭证、返还表、支付情况表、收款收据，本院调取的大岭山镇人民政府规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。

本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被**公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被**公司之间的关系是租赁关系。原告于2011年8月28日向被告置业公司支付了《商铺使用权转让合同》的押金1000元、商铺首期款63175元；于2011年11月17日支付商铺尾款63000元，以上共计127175元。截至2014年12月3日两被告向原告支付返还金共计38903.96元。双方对此均没有异议，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点是：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还涉案款项及利息。

关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。

关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告置业公司因涉案《商铺使用权转让合同》取得的财产应向原告返还。双方确认被告置业公司收取原告款项127175元，返还了38903.96元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取原告款项88271.04元（127175元-38903.96元）未返还，故本院对原告关于主张判令被告置业公司返还款项88271.04元的请求予以支持，对超出上述金额的请求不予支持。原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还，利息应按中**银行规定的同期同类贷款基准利率，分别从款项交付之日起以交付的款项为本金（即以51557.5元（1000元＋63175元-12617.5元）为本金，从2011年8月29日起计算至2011年11月17日止；以114557.5元（51557.5元＋63000元）为本金，从2011年11月18日期计算至2012年11月1日止；以101940元（114557.5元-12617.5元）为本金，从2012年11月2日起计算至2013年12月4日止；以89322.5元（101940元-12617.5元）为本金，从2013年12月5日起计算至2014年12月3日止；以88271.04元（89322.5元-1051.46元）为本金，从2014年12月4日起）计算至全部款项付清之日止。原告主张其利息以88271.04元为本金从2013年1月1日起，计算至款项清偿之日止，属原告对自身权利的处分，本院予以准许。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，本院予以确认。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告李**与被告东**有限公司于2011年8月28日签订的《商铺使用权转让合同》及与被告东莞市悦和物业**公司于2011年8月28日签订的《商铺委托经营协议》无效；

二、限被告东莞**有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李**返还88271.04元及利息（即以88271.04元为本金，按中**银行规定的同期同类贷款基准利率计算，从2013年1月1日起计算至全部款项付清之日止）；

三、被告东莞市悦和物业**公司对本判决第二判项确定的债务承担连带责任；

四、驳回原告李**的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取1391元，由原告李**负担388元，由被告东**有限公司、东莞市悦和物业**公司共同负担1003元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日