深圳市**有限公司与郴州市**有限公司、郴**悦和义乌**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人深**有限公司（以下简称哈**司）因与被上诉人**询有限公司（以下简称帮健公司）及原审被告郴州市悦和义乌**限公司（以下简称悦和公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人哈**司的法定代表人罗**，被上诉人帮健公司的法定代表人李**及其委托代理人谢**，原审被告悦和公司的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年1月29日，帮**司与哈**司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：哈**司租赁帮**司所有的位于郴州市经济开发区万华路北侧房产，综合楼一栋，宿舍两栋，车间一栋，建筑面积9639.05平方米，土地面积3126.5平方米。该土地使用证为郴国用2006第114号，房产证正在办理中，租赁期限为8年，帮**司在2012年2月30日前将房产交付给哈**司使用，每月租金70，000元整，以后每两年递增5%。每月10日前将租金交付给帮**司，先交后用，哈**司交付100，000元押金给帮**司。如违约，押金抵作违约金，另造成损失，应当赔偿，帮**司有权解除合同。如帮**司因房屋产权引起纠纷，则哈**司有权解除合同，退回押金，要求帮**司赔偿损失。合同签订后，帮**司依约将租赁物交付哈**司，哈**司依约交付押金，并对该租赁物进行装修成多个小商铺。2015年5月10日，哈**司法人代表罗**投资成立郴州市悦和义乌**限公司，并以悦**司的名义与他人签订《商铺租赁合同》，将小商铺租赁给他人，将哈**司租赁房产以“义乌小商品城”的名义对外经营。至2014年3月，哈**司开始拖欠租金，经帮**司催讨，哈**司法定代表人罗**于2014年7月31日向帮**司出具《承诺书》，载明：“本人现欠李**租金计五个月（截止2014年7月31日止）因资金困难及各商户租金需要一定时间收租，现承诺所欠租金在2014年12月份前分肆个月付清，如未能付清，本人同意按双方签订的合同执行双方责任与义务。罗**.2014.7.31。”逾期后，哈**司未依约支付租金。罗**于2014年8月11日再次出具《承诺书》，载明：“本人承诺在2014年8月25日前向帮**司支付两个月租金，以便双方更加顺利合作。未支付的情况下后果自负。罗**.2014.8.11。”此后，哈**司未给付租金给帮**司，为此帮**司诉至法院，请求：一、判决解除帮**司与哈**司签订的《房屋租赁合同》；二、判决哈**司支付拖欠帮**司的房屋租金588，000元（租金每月73，500元，计算自2014年3月始至2014年10月止，共8个月，最终所欠租金以法院判决确认的时间为准），判决悦**司对上述欠款承担连带偿还责任；三、判决帮**司收取哈**司的合同押金100，000元抵作违约金，不予退还；四、本案的诉讼费由哈**司和悦**司负担。

另查明：帮健公司于2012年11月14日、15日对出租的房产到房屋产权登记部门进行了所有权登记，为帮健公司所有。

一审法院认为

原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：帮**司与哈**司签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；谁违约。一、本案中，帮**司与哈**司于2012年1月29日签订《房屋租赁合同》是在双方当事人真实意思表示下，且未违反法律的强制性规定。是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同在履行过程中，哈**司又以悦**司的名义对外经营，帮**司又对租赁房屋进行了产权登记，双方对上述行为均无异议。该合同履行至2014年3月哈**司开始拖欠租金，哈**司违约，帮**司多次催讨，哈**司法定代表人罗**多次承诺，均未支付租金。哈**司严重违约，帮**司有权按照合同的约定解除《房屋租赁合同》。帮**司诉请解除双方于2012年1月29日签订的《房屋租赁合同》，并要求哈**司支付2014年3月至2014年10月共8个月租金588，000元及哈**司支付的100，000元押金抵作违约金的诉讼请求合理合法，予以支持。二、悦**司是否应承担连带支付责任。哈**司与帮**司签订《房屋租赁合同》后，即成立悦**司，把租赁帮**司的房屋装修成多个小商铺，以悦**司的名义租赁给他人，收取租金，并以义乌小商品城的名义对外经营，悦**司是该租赁房屋的实际受益人，故悦**司对哈**司上述应支付的款项应承担连带责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、自本判决生效之日起解除原告郴**询有限公司与被告深**技有限公司于2012年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告深**技有限公司尚欠原告郴**询有限公司房屋租金588，000元【（按73，500元／月，计算自2014年3月至2014年10月止），以后租金按73，500元／月另计）】。限被告深**技有限公司在本判决生效后十日内支付给原告郴**询有限公司；三、被告郴州市悦和义乌**限公司对上述款项承担连带支付责任；四、原告郴**询有限公司收取被告深**技有限公司合同押金100，000元抵作违约金，不予退还。如果被告深**技有限公司、被告郴州市悦和义乌**限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10，680元，财产保全费3960元，共计14，640元，由被告深**技有限公司、被告郴州市悦和义乌**限公司连带负担。”

上诉人诉称

上诉人哈**司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人并没有违约。事实是被上诉人没有提供符合商业用途的租赁物，有关部门要求被上诉人办理相关的土地性质变更手续，但被上诉人没有办理规划手续导致消防报建无法受理，被消防部门强制关停，导致上诉人未能收取应收的物管费及租金达1300多万元。在被上诉人先行违约的情况下，上诉人被迫无奈于2014年4月暂停支付租金并未违约，并希望被上诉人提供符合商业用途的标的物给上诉人。二、原审判决适用法律错误，本案房屋租赁合同应当无效。1、本案的租赁物系工业用途，用于商业用途必须进行土地性质变更手续，并交纳土地出让金，直接用于商业损害了社会公共利益；2、本案的租赁物系工业用途却被用于商业用途，应当办理土地用途和容积率的变更手续而没有办理，亦损害了公共利益；3、法律规定损害了社会公共利益的合同无效，本案合同因为损害公共利益而无效。

被上诉人辩称

被上诉人帮健公司答辩称：一、本案的基本事实，双方签订《房屋租赁合同》后，答辩人按合同约定履行了全部义务，被答辩人擅自对租赁房屋及场地进行大规模装修改造，并且拖欠巨额租金。被答辩人在出具承诺之后仍未兑现，答辩人被迫无奈才起诉至法院。关于土地性质问题，双方之间签订的是《房屋租赁合同》而非土地租用或转让合同，行政机关的处罚也是针对被答辩人的违章改建项目，而非租赁房屋。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被答辩人在合同履行过程中长期拖欠租金，应承担违约责任。

原审被告悦和公司同意上诉人的上诉意见。

二审期间上诉人哈**司提交以下证据：1、市消防支队致市政府报告，拟证明该项目作为商业用途需办理规划许可调规，因未办理而被强制性关停；2、市消防支队致规划局报告，拟证明该项目因相关部门审批手续调整问题一直无法办理消防审批手续，违反法律强制性规定；3、郴州开发区会议纪要，拟证明被上诉人的房地产为工业用途，至今未办理商业用地规划许可。

被上诉人帮健公司质证如下：对三份证据的真实性没有异议，关联性有异议，三份证据与本案没有关系。证据1、2，上诉人认为土地性质需要变更，这是错误的，消防部门要求整改不影响合同的效力。证据3，被上诉人代理人参加了该会议，该会议不是部门会议，是召集三方处理纠纷的协调会议，没有达成任何协议。该会议纪要没有被上诉人签名，没有法律效力。

原审被告悦和公司对上述证据没有异议。

本院对上述证据认证如下：被上诉人及原审被告对证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。且上述证据与本案合同的效力、押金的处理有关联性，故本院对三份证据均予以采信。

本院查明

本院二审查明：一、哈**司与帮**司签订的《房屋租赁合同》第四条第7项约定：该房屋哈**司作为商业用途经营使用。第五条违约责任约定：如哈**司违约，则押金抵作违约金不予退还，给帮**司造成损失的，哈**司还应承担赔偿责任，帮**司有权单方解除本合同，收回出租房屋及场地；如帮**司违约，则须退还押金，并赔偿哈**司因此所造成的所有经济损失。二、郴国用（2013）第012号土地使用权证的使用权人为帮**司，用途为工业用地，使用权类型为出让。郴房权证北湖字第712029690号房产证所有权人为帮**司，规划用途为工业。郴房权证北湖字第712029688号房产证所有权人为帮**司，规划用途为综合。三、2013年6月20日，郴州市公安消防支队向市政府主要领导提交《关于悦和义乌小商品批发城消防安全问题的报告》，该报告指出：悦和义乌小商品城一直未办理规划、建设、消防等各类审批手续……已实施临时查封。2014年12月19日，郴州市公安消防支队查明悦和义乌小商品城未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令改建扩建工程停产停业。2015年8月11日，郴州市公安消防支队会同北湖区人民政府对悦和义乌小商品城进行关停处理。四、2013年7月22日，郴州市规划局复函要求悦**司与产权业主帮**司办理规划手续。一审庭审中，帮**司陈述：悦**司收到规划局复函后向帮**司提出了变更土地用途的要求，但帮**司没有办理。2015年8月27日，郴州经济开发区管委会会议纪要里，要求帮**司与悦**司尽快落实土地使用性质变更，完善现在地面建筑物建设、消防等相关手续。

本院二审对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案《房屋租赁合同》是否合法有效；二、本案《房屋租赁合同》是否应予解除；三、上诉人是否应当交纳拖欠的租金；四、上诉人交纳的100，000元押金是否应不予退还。

关于焦点一。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本案的《房屋租赁合同》虽然违反该规定将工业用地用作商业用途，但该规定是行政管理性强制规定，而非效力性强制规定。当事人违反该规定产生的是承担相应行政责任的法律后果，本案诉争合同系当事人之间对房屋租赁权利义务的约定，并不因此而无效。故上诉人称诉争合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

关于焦点二。如前所述，本案诉争合同合法有效，双方应该按照合同约定履行义务承担责任。《房屋租赁合同》第五条违约责任约定：如哈**司违约，帮健公司有权单方解除本合同，收回出租房屋及场地。本案中哈**司未按期支付租金，有违约事实。原审判决解除合同符合合同约定，本院予以维持。

关于焦点三。本案《房屋租赁合同》约定，哈**司每月10日前将租金交付给帮健公司，先交后用。现哈**司拖欠租金属实，已违反了该约定。哈**司称被上诉人未办理土地性质变更手续和消防手续，但合同并未约定上述事实可以成为阻却租金交纳的事由，且哈**司法定代表人两次出具承诺同意支付租金，故本院对哈**司该上诉理由不予采纳。

关于焦点四。本案《房屋租赁合同》违约责任约定，如哈**司违约，则押金抵作违约金不予退还；如帮健公司违约，则须退还押金，并赔偿哈**司因此所造成的所有经济损失。因此，该100，000元押金的性质实质为违约金，应该根据违约事实予以处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，从消防部门和规划部门的文件可以看出，出租方帮健公司未能办理土地性质变更手续和消防手续，违反了前述法律规定的出租人义务，导致承租人不能正常使用租赁物被查封、关停。在出租人亦有违约事实的情况下，本院认为，将该押金的一半即50，000元抵作违约金归帮健公司所有更符合合同约定和法律规定，原审判决100，000元全部不予退还与事实和约定不符，本院二审予以纠正。

综上，原审判决认定事实基本清楚，但对押金的处理不当。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第875号民事判决第一、二、三项，即：“一、自本判决生效之日起解除原告郴**询有限公司与被告深**技有限公司于2012年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告深**技有限公司尚欠原告郴**询有限公司房屋租金588，000元【（按73，500元／月，计算自2014年3月至2014年10月止），以后租金按73，500元／月另计）】。限被告深**技有限公司在本判决生效后十日内支付给原告郴**询有限公司；三、被告郴州市悦和义乌**限公司对上述款项承担连带支付责任”；

二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第875号民事判决第四项为：“被上诉人郴州市帮**哈顿节能科技有限公司合同押金100，000元中的50，000元抵作违约金，不予退还”；

三、驳回被上诉人郴州市帮健投资咨询有限公司的其他诉讼请求。

如果上诉人深圳市**有限公司、原审被告郴州市悦和义乌**限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10，680元，财产保全费3960元，二审案件受理费50元，以上合计14，690元，由上诉人深**有限公司、原审被告郴州市悦和义乌**限公司连带负担13，620元，由被上诉人**询有限公司负担1070元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二日