郭**、郭*与西宁凯**责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**、郭*与上诉人西宁凯**责任公司（以下简称凯**司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，郭**、郭*于2014年12月24日向西宁**民法院提起诉讼，要求判令凯**司承担自2013年1月1日至2014年12月31日期间延期交房给郭**、郭*造成的经济损失768000元。西宁**民法院于2015年12月8日作出（2015）中民一初字第6号民事判决，宣判后，郭**、郭*、凯**司均不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郭**的委托代理人郭**、陈**，上诉人郭*的委托代理人郭**、卢*，上诉人凯**司的委托代理人马**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定，2007年11月1日，郭**、郭*与凯**司经协商签订了【搬迁序号005】的《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议约定：郭**、郭*将其原位于本市解放巷22号一、二层39-16号建筑面积76.2平方米的商业用房及相关附着物由凯**司拆除，残值归凯**司。过渡期为30个月（即2007年11月1日至2010年4月30日），过渡费为18288元。凯**司在解放巷凯达购物商场以南东南角1-2层安置给郭**、郭*商业铺面160平方米，其中产权调换的面积为76.2平方米，多余的83.8平方米面积由郭*、郭**按每平方米8800元购买，给凯**司补交房款737440元。违约责任中约定，因凯**司原因使过渡期延长，从延长的第一日起，由凯**司按双倍的过渡费支付给郭*、郭**，双方对其他事宜也进行了约定。协议签订后，郭*、郭**依约将拆迁房屋交付凯**司。2007年11月6日，郭*、郭**向凯**司交纳首付款230000元。2011年9月，因凯**司未按协议约定将商业铺面交付郭*、郭**，郭*、郭**诉至法院，2011年11月2日，法院作出了（2011）中民一初字716号民事调解书，调解内容：郭*、郭**、凯**司继续履行拆迁序号005房屋拆迁安置补偿协议，于2012年12月30日前凯**司向郭*、郭**交付西宁市解放巷凯达购物商场以南东南角1-2层，建筑面积160平方米的商业铺面；凯**司向郭*、郭**支付38400元过渡费，郭*、郭**同意将西宁市解放巷凯达购物商场以南东南角1-2层由凯**司整体招租。该调解书发生法律效力后，凯**司至今仍未将该商业铺面交付郭*、郭**。

另查明，经郭**、郭*申请，本院委托青海**地产评估司法鉴定所对西宁市东大街文化大厦购物商场南东南角1-2楼，一楼80平方米，二楼80平方米，计160平方米自2013年1月1日至2014年12月31日租金损失进行评估。2015年6月20日青海**地产评估司法鉴定所做出了青永司鉴所（2015）房地产鉴字第10号司法鉴定书，鉴定结果为2013年1月1日至2014年12月31日租金价格为167443元。该鉴定意见书送达后，郭*、郭**、凯**司均提出异议，要求重新评估，2015年9月18日，西宁**民法院司法技术室出具关于郭**、郭*诉凯**司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案是否启动重新鉴定请示的答复，内容为：贵院于2015年7月24日报来关于《关于郭**、郭*诉西宁凯**责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案是否启动重新鉴定请示》已获悉，我处详细审阅报送的材料，经研究认为，由贵院开庭对青永司鉴所（2015）房地产鉴字第10号鉴定书质证认证并由鉴定人出庭解答当事人的异议，故不同意启动重新鉴定程序。2015年10月16日，在庭审中，鉴定人出庭解答当事人的异议，解答内容为：我们是根据合同约定的地址确定鉴定地址，按照拆迁安置补偿协议的地址选取的采样，东南角的临街深度、修正系数不一致，并且凯达的商铺是敞开式的，根据以后的经营状况及谨慎和保守的原则等因素综合考虑的结果。另外对于结构，结构不是主要影响商铺价格的主要因素而是区位因素，最后评估是根据国家**地产评估规范评估的，符合评估规则，我们是有司法鉴定资质的机构，出现场的人可以是鉴定人也可以是协理员，出具鉴定报告人具有鉴定资格，其要签字，签字的鉴定人要负法律责任。

一审法院认为

原审法院认为，郭*、郭**、凯**司签订的【搬迁序号005】《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。在该协议履行过程中，郭*、郭**依约支付了部分购房款，凯**司未按协议约定交付房屋，经本院（2011）中民一初字716号民事调解书，确定的交房时间到期后，至今凯**司仍未交付商铺，凯**司未交付商铺构成违约，应当按照协议的约定承担违约责任。故对郭*、郭**要求凯**司承担因再次违约延期交房给郭*、郭**造成的经济损失的诉讼请求，予以支持。对该损失，根据双方协议的约定，凯**司延期交房的，从延长的第一日起，由凯**司按双倍的过渡费支付给郭*、郭**，本案中涉及交付商铺面积为160平方米，其中产权调换面积76.2平方米，根据协议约定的违约责任，凯**司逾期交付商铺的，应承担双倍的过渡费，但结合该铺面地理位置、市场价格等因素，协议中约定的承担双倍过渡费明显不足以弥补凯**司给郭*、郭**造成的实际损失，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准确定，故上述损失均应按青海**地产评估司法鉴定所的青永司鉴所（2015）房地产鉴字第10号司法鉴定书即167443元的标准给付。郭*、郭**虽对该鉴定书不予认可，但其提供证据不足，故对郭*、郭**此主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：凯**司于本判决发生法律效力后十日内给付郭**、郭*2013年1月1日至2014年12月31日违约延期交房给原告造成的经济损失167443元。案件受理费11480元（郭**、郭*已预交），由郭**、郭*承担7831元，凯**司承担3649元（此款随同上述款项一并给付）。

上诉人诉称

宣判后，郭*、郭**、凯**司均不服，向本院提起上诉，郭*、郭**上诉称：原判以青永司鉴所（2015）房地产鉴字第10号司法鉴定为依据确认上诉人的经济损失错误，该鉴定书存在以下问题：（1）、上诉人的商铺东与凯达广场连成一体，西邻大十字百货大楼，北面向东大街，南接解放巷，鉴定评估采点取样，应该在大十字百货大楼及凯达广场及东大街与凯达广场对面的商铺进行取样，但鉴定结论却在远离文化大厦、相距130多米远的九十年代修建的在雷鸣寺街附近富士小区的商铺中采点取样，而且在同一个地方取了全部的比较实例；（2）、鉴定书中所取三个比较实例，取样时没有上诉人参加，也没有法院人员参加，取样工作不公开、不公正；（3）、所取比较实例中承租人是谁，所选商铺的具体地址、号牌在鉴定书中没有记载；（4）、鉴定书对租金的修正偏袒凯**司，富士小区的商铺是二十年前所建，地处雷鸣寺街的偏僻地，而文化大厦地处东大街繁华地段，鉴定结论以各种理由对租金进行修正，没有合理性；（5）、上诉人要求重新鉴定的申请被剥夺，上诉人的商铺属于东大街，而鉴定结论却以合同书确定的安置地点为鉴定地址，明显与事实不符。上诉人在一审时提供了同地段、同类房屋租金的证据，一审却认为与本案无关联为由不予采用错误，上诉人的商铺在2007年被拆除了，至今已达八年多时间，造成的损失巨大，请求二审法院撤销原判，依法判令凯**司赔偿经济损失768000元。

被上诉人辩称

凯**司口头辩称：双方对延期交房损失在合同中已明确约定，无需进行鉴定，故该公司对鉴定结论也有异议，另郭**、郭**此次诉讼属重复诉讼，不应受理，请求二审法院依法驳回郭**、郭**全部诉求。

凯**司上诉称：原审法院应遵循“一事不再理”的原则，不应受理郭*、郭**的再次诉讼，双方之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，已经于2011年11月2日达成了（2011）中民一初字第716号民事调解书，我公司也正在努力实现协议约定的内容，郭*、郭**的再次起诉属于重复诉讼；双方在签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中对违约金标准已做了约定，故原判适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定损失错误。综上，原判认定事实、适用法律错误，导致判决结果错误，请求二审法院撤销原判，驳回郭**、郭*的诉讼请求。

郭**、郭**称：西宁市城中区人民法院作出的（2011）中民一初字第716号民事调解书解决的是2012年12月31日前的问题，而本案中其主张的是2013年1月1日至2014年12月31日期间的损失，故不属于重复诉讼。对于延期交房的损失凯**司在上次诉讼中同意赔偿，故其依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张租金损失并无不当，请求二审法院依法驳回凯**司的上诉请求。

本院查明

经审理查明，原判查明事实属实，本院予以确认。

另查明，郭*、郭**所购置商铺位于凯**司开发的文化大厦内，而文化大厦位于东大街40号，在大十字百货大楼和凯达广场（原西宁**限公司）的中间，郭**、郭*的商铺位置在文化大厦购物商场东南角1－2楼共160平方米。

本院认为

本院认为，郭*、郭**、凯**司签订的【搬迁序号005】《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，合法有效。依据该协议凯**司应于2010年5月1日履行交房义务，但凯**司至今未向郭*、郭**交还二人被拆迁需建还的商铺面积76.2平方米及所购买的商铺面积83.8平方米，凯**司存在延期交房的违约行为，关于2010年5月1日至2012年12月31日期间的延期交房损失双方已通过诉讼方式调解解决，本案诉争的系2013年1月1日至2014年12月31日期间的延期交房损失，此部分损失郭**、郭*在上次诉讼中并未主张，民事调解书中对此部分损失也未涉及，故郭**、郭*的此次诉讼不属于重复诉讼，凯**司上诉所持郭*、郭**系重复诉讼的理由不能成立，不予支持。凯**司上诉称双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定：“因凯**司原因，使过渡期延长，从延长的第一日起，由凯**司按双倍的过渡费支付给郭**、郭*”，故即使赔偿延期交房损失，也应按双倍过渡费支付。郭**、郭*辩称过渡费每月仅有609.6元，即使双倍支付也仅为1219元，其在东大街160平方米的商铺每月仅补偿1219元根本不足以弥补给其造成的损失，故要求依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准确定损失。本院认为，双方合同约定的商铺建还期是2010年4月30日，至今延期交房已达六年时间，若以过渡费计算损失，相当于郭**、郭*在东大街160平方米的商铺每平米每月的损失仅为7.6元，根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。郭**、郭*与凯**司在协议中约定的损失赔偿额不足以弥补给郭**、郭*造成的损失，原判依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款按照同地段同类房屋租金标准确定损失适当，凯**司上诉主张按双倍过渡费支付延期交房损失的理由不能成立，不予支持。关于同地段同类房屋的租金标准，原判依据了青海**地产评估司法鉴定所的青永司鉴所（2015）房地产鉴字第10号司法鉴定书确定的租金数额43.6元／平方米，而该鉴定结论在确定鉴定对象的地址及取样等方面存在瑕疵，本案诉争的商铺地址位于东大街40号，而鉴定结论却将商铺的地址表述为解放巷凯达购物商场，郭**、郭*所购的商铺位于文化大厦东南角，紧邻解放巷，但作为商场的一部分不应将其割裂开来，文化大厦整体位于东大街，不应将其中的一部分等同于解放巷，然后以解放巷内的商铺作为取样依据，再者鉴定单位所取的三个比较实例均取自于富士小区，但取自于哪个部位、哪户的商铺不确定，使鉴定结论依据不足且缺乏合理性，故原判依据鉴定结论确定违约损失不当，应予纠正，为减少双方当事人的诉讼成本，本案不再启动重新鉴定程序，对郭**、郭*的损失参照同地段、同类商铺的租金酌定为130元／平方米。原判认定基本事实清楚，但依据鉴定结论确定租金损失不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

变更西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第6号民事判决“凯**司于本判决发生法律效力后十日内给付郭**、郭*2013年1月1日至2014年12月31日违约延期交房给原告造成的经济损失167443元”为“凯**司于本判决送达后十日内给付郭**、郭*2013年1月1日至2014年12月31日违约延期交房给郭**、郭*造成的经济损失499200元。”

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费11480元，由凯**司负担7462元，郭**、郭*负担4018元；二审案件受理费11480元，由凯**司负担7462元，郭**、郭*负担4018元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日