严**等诉李**等合作建房纠纷一案重审民事判决书

审理经过

原告严**、张**与被告李**、丁**、李**合作建房纠纷一案，本院受理后，于2014年12月4日作出（2014）于民一初字第131号民事判决。原告严**、张**不服该判决，依法向赣州**民法院提起上诉，2015年4月8日，赣州**民法院作出（2015）赣中民一终字第48号民事裁定：撤销于都县人民法院（2014）于民一初字第131号民事判决；将本案发回于都县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告严**、张**及其委托代理人钟赵品、被告李**、丁**、李**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年9月5日，被告李**、丁**与原告严**、张**签订了一份《协议书》，该协议双方约定：由被告无偿提供一块荒山地皮，由原告负责建两栋三层楼房，楼房建成后原、被告各占一栋楼房，一切建房费用均由原告负担。原告将房屋基础及化粪池建好后，因被告李**的兄弟阻拦，被告李**反悔称该荒山属于被告的承包责任山，不能给外人建房，只能自家人建房，原告遂中止建房。此后，在被告李**承诺可以调解处理此事的情况下，被告李**于2013年10月28日又与原告严**签订了另一份《协议书》，约定由被告提供（转让）荒山地皮一块，被告负责施工建房，施工费用由原告承担，原告一次性支付给被告李**现金人民币120000元作为土地转让金。没有想到的是在这种情况下也无法建房，而且依据我国相关法律和司法解释，被告提供（转让）建房的荒地属集体土地，并不能转让、转卖，被告方与原告签订的两份《协议书》因违反法律、法规强制性规定而无效。为此请求依法确认原、被告之间于2013年9月5日及2013年10月28日签订的《协议书》无效；被告向原告赔偿自两份《协议书》签订后用于建房的所有开支费用（包括材料费、人工工资及土地转让款等）共计人民币163197.2元。

被告辩称

被告辩称：2013年7、8月份，原告严*红与汤**（本案证人）多次来到被告李**里，要求给块地他们建房，遭到被告李**多次拒绝后，在同年9月严*红带着汤**找到被告所在地的村小组长张**，由张**带领他们找到被告李**和丁**，对被告李**和丁**承诺，可以通过关系批到地基建房，只要被告李**、丁**提供房屋后面那块平整好的地基建房即可，并可以帮被告李**、丁**建一栋三层楼房不用被告出钱，于是在2013年9月5日，由张**起草了一份《协议书》，但该协议书并非按张**起草的原稿签字捺印，是经严*红单方面多次修改被告李**、丁**在不懂的情况下签字捺印的。此后，原告严*红开始动工建房，在施工过程中，由于损坏了邻居的财产，导致原告与村民发生争执并遭到村民的阻拦建房，其建房遂中止。原告中止建房后，来到被告李**里哭闹，要求赔偿损失，由于被告李**不知情，所以拒赔，为了不影响做生意，加之被告李**之妻与原告严*红是同村人，所以答应可以帮忙去调和此事，后来原告严*红提出另一方案与被告李**商量，即由被告李**帮原告严*红把房子建起来，所有建房费用由原告严*红负担，另原告严*红付给被告李**地皮转让款人民币120000元，被告李**同意了该方案，双方同意将2013年9月5日原告与被告李**、丁**签订的《协议书》撕毁。2013年10月28日原告严*红与被告李**重新签订了一份《协议书》，该《协议书》约定原告严*红“当付”120000元购地款于被告李**。《协议书》双方签完字后，当即陪同原告严*红去银行取钱，可到了银行原告严*红都以种种理由推说取不出钱，答应第2天给付，可到了第2天，原告严*红又找借口说下午转钱也没转，此后原告严***就一直失踪，多次找不到人，被告遂到于都县公安机关报案，要求公安部门追回被骗签字的《协议书》并要求立案侦查原告严*红的诈骗行为。关于2013年10月28日签订的《协议书》第一条约定的“甲方（李**）提供楂林村木井组荒山一块，面积为120平米地皮给乙方（严*红）建房，此房子产权和使用权永久归乙方。在签本协议时乙方一次性当付现金人民币120000元给甲方，收款不另开收据”的内容。原告严*红认为120000元已付给被告李**，纯属捏造，无事实根据。“当付”按通常的理解是应当付，但应当付不代表原告就当场向被告李**已实际付。其次，该条款不能就证明原告严*红实际支付了钱款，因为协议与付款往往存在一个时间差的问题，应以收款收据为准。另原告严*红还从被告李**手中领取了人民币4700元。

基于以上事实，被告反诉请求判决：原、被告签订的二份《协议书》均无效；按协议约定给原告做房子的地皮是被告经过多年打好的地基，已经荒芜搁置在那里，要求原告赔偿被告打地基款共计85600元（估算2160方，每方35元）；要求原告严*红返还领走的4700元。

原告针对被告反诉当庭答辩称，被告反诉的第一项诉求与原告的诉求一致，被告违反法律把集体土地转让给原告建房，协议当属无效；被告称平整了土方造成了损失没有事实，也没有证据加以证实。根据2013年9月5日双方签订的《协议书》，被告应无偿提供一块地皮给原告建房，按协议约定，提供地皮本身就是被告的义务，这个钱没有理由要原告赔偿；4700元是被告李**要求汤**做一些零星工程的报酬，并非原告严*红领取，与本案没有关系，不能在本案中抵扣。

本院查明

经审理查明：2013年8月，原告严*红与案外人汤**来到被告所在的村组，找到该组村小组长张**，询问该组是否有空地提供一块建房，张**告知其母舅李**有一块整好的地皮可以建房，随即带着严*红、汤**来到被告李**家协商，经过双方协商于2013年9月5日原告严*红与被告李**、丁**正式签订了一份合作建房《协议书》（签订该协议时被告李**、原告张**均不在场，协议书上“张**”的签字由其妻严*红代签），双方约定：被告李**、丁**无偿提供一块长22米、宽24米的地皮于原告建两栋楼房（被告一栋，原告一栋），地皮内建240平方米楼房，双方各占地皮及建筑面积的一半，建筑层次最高为三层，原告负责把房屋建好，建房的一切费用由原告负担，被告只负责提供地皮，每栋建筑面积均为120平方米。双方还约定了建房中的一些其他事项。协议签订后，原告即将该建房工程以包工不包料的形式承包给汤**施工，在施工过程中，由于损坏了被告李**兄弟的部分房瓦、电线及树木，遭到被告李**兄弟的阻拦并要求原告赔偿损失，导致产生争执吵闹，后经公安机关调解，原告赔偿了部分损坏财物的钱款于被告李**兄弟，事态得以平息。但原告建房仍然遭到被告李**兄弟的阻拦，原告建房遂中止。在此期间，原告已将两栋楼房的基础设施砌好，并砌建了化粪池，共用去材料费及人工工资计人民币43197.2元（2013年9月12日和9月17日这两张结算清单上的数额计43197.2元，被告李**均在上面签字捺印予以确认）。建房遭到阻止后，原告严*红遂来到被告李**之子被告李**的电脑店里，要求其出面进行调和或赔偿建房损失，遭到被告李**拒绝，被告李**之妻因与原告严*红属同一地方人，答应帮忙去调解建房事宜，未调成，原告严*红遂提出了另一建房方案，即将原告须建的房屋120平方米交由被告负责帮忙建好，原告自建房的所有费用由原告负担，原告一次性给付被告李**土地转让款计人民币120000元。被告李**在未征得其父母即被告李**、丁**同意的情况下便与原告严*红于2013年10月28日重新签订了一份建房协议（原告与被告李**、丁**于2013年9元5日签订的合作建房协议作废）。协议约定，被告李**转让楂林村木井组地皮一块，面积为120平方米于原告建房，此房屋的产权和使用权永久归原告所有。在签本协议时原告一次性当付地皮转让款现金人民币120000元于被告李**，收款不另开收据等内容。在原告严*红与被告李**签订该协议时，原告严*红电话汤**到被告李**店里一同协商该协议如何签订事宜，等汤**来到店里后，协议已签好，汤**庭审中证实没有当场看见原告严*红付120000元土地转让款于被告李**，只是听原告严*红说款已经付了。此后，原、被告产生矛盾，原告遂向本院起诉要求处理。本案在审理过程中，原告变更和增加诉讼请求为：判令被告返还投资款163197.2元（包括已给付被告李**的地皮转让款120000元）；赔偿原告因建房购买的红砖差价损失计人民币14000元。

在本次原、被告合作建房中，原告张**自始至终未参与，均由原告严*红一手经办。

另查明，庭审中，被告李**陈述汤**从其手中领走的4700元人民币是汤**帮其买化粪池下水道的材料款，并非原告严*红从其手中领走的现金4700元。汤**对该事实也予以了证实。

上述事实的证据有原、被告的陈述及原告向法庭提供的原、被告身份证复印件及常住人口登记卡复印件、《协议书》、建房开支明细表复印件、接处警登记表复印件及治安案件现场调解协议书、银行流水明细、银行回单及证人汤**出庭作证；被告向法庭提供的身份证复印件、现场照片、自留山使用证、公安机关接处警登记表及证人张**出庭作证在卷，经庭审质证，可以作为认定本案事实依据。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。原、被告明知我国农民集体所有土地的使用权未经批准不得转让，但双方仍以合作建房的名义订立协议，由被告将其承包经营的土地私自转让给原告建房，该协议违反了禁止土地非法转让的强制性规定，该协议当属无效。双方签订协议时，其主观过错相当，应各自承担相应的责任。原告严*红与被告李**订立的《协议书》首条载明即“在签订本协议时乙方（原告严*红）一次性当付现金人民币120000元给甲方（被告李**），收款不另开收据”，“一次性当付”应理解为应当付，该协议不能证明原告严*红实际已经支付了120000元于被告李**，按照交易习惯，数额不小的一笔金额应出具书面凭据，双方约定的“收款不另开收据”不符合交易规则和习惯，原告提供的证人汤**也证实当时双方签协议时未能亲眼看见原告严*红付120000元与被告李**，且原告未能提供其他相关的证据加以佐证，原告凭此主张被告返还120000元购地款，证据不足，理由不充分，不予支持。对原告关于为了建房预先购置了10万块红砖未使用，红砖现在市场已经跌价造成了差价损失14000元要求由被告赔偿的诉求，按照双方的约定建房所有材料均由原告负责，原告当时购买红砖时被告并未要求原告一次性购买10万块红砖，且该红砖也未拉至建房处使用，红砖随着市场行情也有升值的空间，没有实际发生的损失要求由被告赔偿于法无据，原告也未能提供相关证据予以证实，不予支持。对原告为了建房已经投入资金43197.2元的诉求，原告已向法庭提交了两份建房开支明细清单，被告李**在该两份清单上均签字捺印确认，尽管被告李**在庭审中提出质疑该两份清单上所列开支的数额出入很大，且否认2013年9月17日的清单上不是他本人签字，但在庭审中，法庭反复对其释明是否需要申请进行笔迹鉴定，被告李**明确表示不申请，其也未能提供相关证据予以推翻该两份开支清单上的建房支出数额，本院予以确认，并根据双方缔约过失程度及受益程度分担此项损失。被告反诉要求原告赔偿平整地基支出款共计85600元，鉴于该地基系于2003年始被告陆续整开，并非是双方约定合作建房时整开的地基，且双方约定被告应无偿提供一块地皮于原告建房，被告计算的损失85600元不符合实际与法律法规，且未能提供证据予以证实，本院不予支持。被告反诉要求原告返还4700元人民币，庭审中，被告李**陈述是付给汤**帮其买化粪池的下水道材料款，且4700元交于汤**手上，至于汤**是否帮被告买回材料与原告并无关联，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项、第58条、《中华人民共和国土地管理法》第63条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、原、被告于2013年9月5日及2013年10月28日签订的《协议书》无效；

二、原告严**、张**投入的建房支出款共计人民币43197.2元由原告自担10799.30元，被告李**和丁**承担32397.90元；

三、驳回原告严**、张**要求被告李**、丁**、李**返还投资款120000元及其他诉讼请求；

四、驳回被告李**、丁**、李**要求原告严**、张**赔偿平整地基支出款85600元及其他诉讼请求。

案件受理费3844元、反诉费920元共计人民币4764元，由被告李**、丁**、李**承担3573元，原告严**、张**承担1191元。

以上被告应给付的款项，限于本判决生效后七日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应

当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费4764元，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日