原告南昌鹏**有限公司诉被告江西凌**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南昌**X公司（以下简称鹏**司）与被告江**X公司（以下简称凌**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告鹏**司的委托代理人黄**，被告凌**司的委托代理人罗**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鹏**司诉称：2014年1月25日，原、被告签订编号为201401250004的商品房买卖合同，约定原告将安义县格*春天小区C11幢1单元102号商铺出售给被告。合同还对商铺的价款、付款时间、违约责任等进行了约定。但被告至今未交纳购房款。要求解除原、被告签订的编号为201401250004的商品房买卖合同，判令被告返还商铺、支付违约金4496.40元并承担本案诉讼费。

原告鹏**司提供了如下证据：1、被**公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，以证明被告的身份。2、原告与被告签订的编号为201401250004的商品房买卖合同一份，以证明双方的房屋买卖合同关系及被告违约的事实。3、原告的商品房预售许可证一份，以证明原告具有预售商品房的资格。

被告辩称

被告凌*公司辩称：由于第三方黄*向被告的实际控制人陈**借款未按约归还，黄*以原告开发的位于安义县格*春天小区包含本案诉争商铺在内的18套商铺抵偿债务，因此，原、被告签订了含本案合同在内的18份商品房买卖合同，并将付款时间、交房时间约定在签订合同日前。合同约定的付款时间和交房时间无效，被告享有同时履行抗辩权，双方应同时履行。自合同签订后，原告从未通知被告交付房款，被告没有违约行为。在合同约定的交房期限时，上述商铺尚未取得预售许可证，且至今未取得竣工验收，因此，要求原告尽快完成竣工验收并交付商铺，被告同意按合同约定的价款支付购房款，不同意解除合同。

被告凌*公司未提供证据。

本院对原告提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3的真实性，被告均无异议，对真实性予以认定。

本院查明

经审理查明：2014年1月25日，原**公司与被告凌**司签订一份编号为201401250004的商品房买卖合同，合同约定，原**公司将其开发的位于安义县前进路以北格林春天住宅小区C11幢1单元102号商铺销售给被告凌**司，商铺建筑面积为49.96平方米，单价为每平方米4500元，共计价款224820元；付款方式和期限为2013年6月30日一次性付清；交付期限为出售人应当在2013月12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同对交接的约定为商品房达到交付使用条件后，出售人应当书面通知买受人办理交付手续。合同对买受人逾期付款违约责任的约定为：逾期60天之内，从应付款的次日起至实际全额支付款项之日止，按应付款的日万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过60天，出售人有权解除合同，买受人按应付款的日万分之二支付违约金。合同签订后，被告凌**司一直未交付购房款。该商铺交易于2014年1月25日在安义**管理局取得备案登记，但一直未交付给被告凌**司。

另查明，原告鹏**司于2013年9月22日取得安义**管理局颁发的格*春天C07、C10、C11、C12、C15幢商品房预售许可证。由于应政府部门要求对商品房外墙的变更，商品房尚未取得竣工验收。

本院认为

本院认为：原告鹏**司与被告凌**司签订的商品房买卖合同中约定的付款时间及商铺交付时间先于合同签订时间，应当认定该约定无效。合同的部分无效不影响其他部分的效力。被告凌**司辩称该商铺是案外人黄*用以抵偿债务的，因其未提供证据证明黄*对该商铺享有处分权，并证明原告鹏**司同意以该商铺为黄*抵偿债务，因此，对被告凌**司的该抗辩理由不予采纳，应当认定被告凌**司未支付购房款。根据商品房买卖的交易习惯，签订商品房买卖合同时，买受方应交纳一定数额的购房定金或支付一定数额的购房款，但被告凌**司至今未支付任何款项，双方之间已不可能实现合同目的，对原告鹏**司要求解除合同的主张应予支持。由于双方约定的付款时间无效，对原告鹏**司要求被告凌**司承担逾期付款违约金的主张不予支持。导致合同部分无效的主要责任在原告鹏**司，原告鹏**司应承担本案的诉讼费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，第九十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告南昌**X公司与江西**X公司于2014年1月25日签订的编号为201401250004的商品房买卖合同。

二、驳回原告南昌**X公司的其他诉讼请求。

案件受理费4739元，减半收取2369.50元，由原告南**X公司负担。

如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日