褚**、刘**与成都新**限公司、成都洋**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人褚**、刘**因与被上诉人成都新**限公司（以下简称新界公司）、成都洋**限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2001年8月20日，成都**限公司（简称汇发公司）作为甲方与乙方洋洋公司前身成都摩**限公司签订租赁协议，将成都市东御街55-223号海发新世界（又名海发商厦）大楼包含负2层至4层商业楼面的房产出租给洋洋公司经营，租期从2002年3月1日起至2012年2月28日止。双方约定期满乙方有优先续租权利，甲方有权出售乙方所租楼层的产权，出售后可更改楼盘名称，但不得影响乙方经营。

2002年11月26日，褚**与汇**司订立《商品房买卖合同》，褚**、刘**与汇**司签订《一次性付款购房补充协议》，约定褚**、刘**买受汇**司建设的海发海厦第4单元C－80号商业用房，合同约定建筑面积42.44平方米，套内建筑面积26.15平方米、分摊面积16.29平方米，总价384973元。同日，乙方褚**、刘**与甲方**公司签订《合作经营协议》，约定乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业4层C区80号交付甲方使用，以打造中国西部最大最好的商务中心为宗旨，合作经营汇发摩尔中心，合作期限自2002年11月26日起至2012年11月26日止，甲方全权负责中心的承包经营，每年按乙方出资额7%的固定比例向乙分配红利。甲方有权对该房屋楼层区位二次装修，并统一规划、统一经营、统一管理。期满后，甲方将该房屋退还乙方。2005年11月7日，乙方褚**、刘**与甲方成都汇**司订立《商品房买卖合同补充协议》，确认乙方所购商业用房建筑面积42.51平方米，改为1幢4层3－80标识。2006年6月12日，褚**、刘**取得该商铺的商业房屋产权证，登记坐落为锦江区东御街55号1栋4楼3－80号，建设面积42.56平方米。该权属证书未记载房产四至界限，无房产平面图和详细测量尺寸。

后海发商厦小业主与新**司、洋**司各方因纠纷涉诉，部分小业主起诉请求支付拖欠租金、承担违约金等。褚**、刘**亦提起诉讼请求判令被告新**司、洋**司返还其前述商铺。原审法院判决认定包括褚**、刘**在内已起诉小业主的商业用房与其他业主商铺的使用和经营具有整体不可分割性，小业主应当知道商铺的整体经营状态而与新**司订立《合作经营协议》，驳回返还商铺的诉讼请求。后褚**、刘**不服提出上诉，本院二审以（2013）成民终字第5963号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年7月10日，褚**、刘**与洋**司就支付2012年11月27日至2103年7月31日期间的物业使用费达成调解，并经原审法院（2013）锦江民初字第2741号民事调解书确认。

原审另查明：海发商厦商业楼层现仍由洋洋公司整体经营。海发商厦负2层至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共有1094户、共有产权面积25589.03平方米。2010年9月27日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定对本建筑区划进行调整应经占建筑物总面积及业主总人数二分之一以上同意。褚**、刘**等小业主与新**司合作届满后，对于是否租赁给洋洋公司经营意见不一。现已与洋洋公司签协议的小业主数和所占面积均过半，洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。

原审法院认定上述事实，有当事人双方当庭陈述及身份证、工商登记信息、房屋产权证、商品房买卖合同备案表、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、一次性付款购房补充协议、《商铺租赁意向合同》、（2013）成民终字第5963号民事判决书、（2013）锦江民初字第2741号民事调解书等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，褚**、刘**与新**司之间的《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》已经履行完毕，新**司现未占用涉案商铺，洋洋公司是案涉商铺的经营使用者，向褚**、刘**承担使用费的责任主体应为洋洋公司。对于褚**、刘**所提参照实际经营者和案外人精彩公司承租租金计算使用费的主张，原审法院认为，褚**、刘**买受的海发商厦商铺是采取整体经营模式的产权式商铺，以同一商厦同类投资小业主租金标准确定其物业使用费，与此种产权式商铺的性质和海发商厦整体经营的实际相符。目前，海发商厦负2层至4层已有超过总建筑面积及总人数二分之一的业主与商厦整体经营者洋洋公司，按业主购买价的15%（税后）计算租金建立了租赁关系，应据此确定褚**、刘**商铺的物业使用费。同时，褚**、刘**提交的（2013）成民终字第327号民事判决书两页，是从互联网下载后打印的不完整内容，原审法院依法不予采纳。对于褚**、刘**提出按银行贷款利率，要求洋洋公司支付利息。原审法院根据租赁费支付惯例和已签约小业主商铺租金支付方式，并考虑褚**、刘**在洋洋公司未按期给付时所受利息损失，按人民银行存款利率确定洋洋公司未按期给付时应支付利息及标准。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决：一、洋洋公司应自本判决生效之日起十日内给付褚**、刘**自2013年8月1日至2014年1月31日期间的物业使用费（按384973元×15%÷365天×实际使用天数的标准计算），并支付利息至付清之日止（以2013年8月1日至2013年10月31日使用费为基数，从2013年8月1日起至付清之日止，按中**银行同期存款利率计算；以2013年11月1日至2014年1月31日使用费为基数，从2013年11月1日起至付清之日止，按中**银行同期存款利率计算）；二、驳回褚**、刘**的其余诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由洋洋公司负担。

上诉人诉称

宣判后，褚**、刘**对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、在一审已判决洋**司支付占用费的基础上，改判新**司、洋**司追加支付物业侵占使用费19442.16元（即占用费按6.2元／㎡／天计算，房产面积42.56㎡）；2、追加支付占用费利息根据一审判决按人民银行存款利率确定洋**司未按期给付时应支付利息及标准。（按2014年3月20日支付计算）。三、本案上诉费由新**司、洋**司承担。主要事实及理由为：一、褚**、刘**向一审法院递交了调查取证申请书，请求法院调查收集洋**司将包括海发商厦4-3-80号楼层区位在内出租给实际直接经营“LondaPolo”品牌经营者的租赁合同或者经营协议，但一审法院并未予以调取。二、一审判决对褚**、刘**所购海发商厦4-3-80楼层区位购买价的认定不准确。购房合同载明房款共计398936元，而一审法院认定的购房款384973元，是褚**、刘**在一次性付清全部房款的情况下，享受优惠后实付的房款总额。三、一审法院的判决，违背褚**、刘**自愿履行纳税义务的意愿。新**司以及洋**司在所发函件中明确“如业主选择自行纳税，则我司按购房价的16.5%支付年租金，业主则需提供合法租赁发票，我司凭票支付房租”，但一审法院却按业主购买价的15%（税后）计算商铺物业使用费。四、一审法院关于“产权式商铺”的认定及“产权式商铺的性质”概念的提出没有法律依据。五、本案的侵占使用费，应参照当时、当地商铺房屋租赁费用办理。

被上诉人辩称

被上诉人新**司、洋**司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：一、新**司、洋**司是否应共同向褚**、刘**支付使用费；二、新**司、洋**司向褚**、刘**支付房屋使用费的计算标准。

首先，褚**、刘**与新**司之间的《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》已履行完毕，新**司并未实际占用商铺，洋洋公司作为案涉商铺的经营使用者，应由洋洋公司承担向褚**、刘**承担支付相应使用费的责任，故褚**、刘**要求新**司支付使用费的请求缺乏依据，本院不予支持。

其次，关于褚**、刘**主张案涉商铺应按398936元作为购置价计算相应使用费的问题。根据褚**、刘**与汇发公司所签《商品房买卖合同》以及《补充协议》内容来看，载明房屋价款均为384973元。同时褚**、刘**与新**司所签《合作经营协议》约定案涉房屋购置价也为384973元，并以此作为新**司支付红利的计算依据，故原审法院对案涉商铺购置价认定为384973元正确，本院二审亦予以确认。

再次，褚**、刘**购买讼争商铺时明知商铺所有权性质为产权式商铺，也明知商场对包括讼争商铺在内的商铺实行统一整体经营的模式，自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。褚**、刘**在《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》约定期限到期后，未与新**司或洋洋公司续签合同。目前，海发商厦负2层至4层已有超过总建筑面积及总人数二分之一的业主与商厦整体经营者洋洋公司续签合同，按业主购买价的15%（税后）计算租金建立了租赁关系。以海发商厦同类投资小业主上述租金标准确定应支付的使用费，与此种产权式商铺的性质和海发商厦整体经营的实际相符，有利于维护海发商厦经营的稳定，也有利于维护包括上诉人在内的海发商厦全体产权人的整体利益。而洋洋公司将案涉商铺对外进行出租，属于洋洋公司对海发商厦进行整体经营的一部分，根据合同相对性原则，褚**、刘**申请调取洋洋公司与案外人所签租赁合同或经营协议与本案缺乏关联性，对其申请本院不予准许。原审法院根据租赁费支付惯例和已签约小业主商铺租金支付方式，并考虑褚**、刘**在洋洋公司未按期给付时所受利息损失，按人民银行存款利率确定洋洋公司未按期给付时应支付利息及标准并无明显不当，本院二审亦予以维持。同时，基于本院对海发商厦其他业主与洋洋公司、新**司之间诉讼纠纷所作生效判决确定物业使用费按房屋购置价15%（税后）标准计算及现海发**洋洋公司所签合同，也均是按业主购买价的15%（税后）计算租金的事实，对物业使用费按房屋购置价15%（税后）标准计算有利于维护已签约合同及生效判决的正常履行，也未损害褚**、刘**的合法权益，故对褚**、刘**主张按房屋购置价的16.5%（税前）支付物业使用费的请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费292元，由上诉人褚**、刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月三十日