四川鑫**限公司与北川羌族**限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

原审原告四川鑫**限公司（以下简称鑫**公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北川**人民法院作出的（2013）北民初字第769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人鑫**公司的委托代理人王*、李*，被上诉人北川羌族**限责任公司（以下简称禹羌投资公司）的委托代理人代国章、陈**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审查现有证据，足以证明如下事实：北川**尔玛小区A、B、C、H、F、G区系灾民安置房，在建设完成后由北川羌**管理局接管。2011年1月1日北川羌**管理局代表建设单位与上诉人签订《前期物业合同》，合同约定：上诉人提供尔玛小区A、B、C、H、F、G区一标段的物业服务，物业类型为商住。合同期限为：物业承接验收2011年1月1日至2011年12月31日。物业服务费约定为：营业用物业1元／平方米／月，办公用物业1元／平方米／月；未出售的物业或未交给买受人物业服务费，依据《发改价格（2003）1864》文的规定，物业公司全额收取，业主空置房的物业服务费从其约定；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知物业公司。违约责任约定为：未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按应缴费用总额的5%向物业公司支付违约金并及时缴清应缴费用。《前期物业服务合同》还约定：本合同期满前40日，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。有多方参与竞标时，在同等条件下甲方应优先选聘乙方。如未订立新合同，按本合同继续执行。此外，《前期物业服务合同》还对物业服务内容和物业服务质量与标准，以及服务区域四至等事项进行了约定。

《前期物业服务合同》签订后，北川**尔玛小区A、B、C、H、F、G区的住宅居民在北川**房管局和上诉人物业公司的组织下陆续入住。2011年4月，位于北川**尔玛小区A、B、C、H、F、G区的商业铺面由禹**公司取得所有权，其门面产权人为禹**公司，禹**公司通过统一竞价拍租，与大部分的商业门面承租人签订了《租赁合同》，合同对相关的租金标准，租赁期限，各自的权利、义务等均作了约定，其中对承租人应交纳的费用约定为：承租人应按有关规定和标准向禹**公司及其他部门缴纳相关费用。禹**公司与承租人签订租赁合同并由承租人交纳一年租金后，其向鑫**公司出具“商业门面承租人入住有关问题的函”，由鑫**公司为承租人办理入住门面经营的相关手续。鑫**公司在为承租人办理入住手续时，根据前期物业合同相关规定，又与首批入驻的商业门面承租人分别签订《商业门面商业服务协议》，该协议中约定的物业服务费标准与《前期物业服务合同》相同，对违约责任约定为：乙方（承租人）违反本协议，不按本约定收取标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按所欠总费用的千分之五交纳违约金。

另查明：因禹**公司所有的门面含有未出租或出租后经营户未经营的空置门面，经鑫**公司向禹**公司催要，2013年2月7日禹**公司经与鑫**公司核算后，对2011年1月1日至2011年12月31日扣除承租人已经缴纳的物业服务费后，禹**公司补缴了115778.2元物业服务费。根据鑫**公司提供的房屋产权证明，鑫**公司所管理的商业门面面积为19021.71平方米，从2012年1月1日至2013年7月31日止，共计19个月，物业管理费总计应当为：361412.49元，鑫**公司通过对公司帐册扣除承租人已经缴纳的物业服务费：93954.45元后，禹**公司共计下欠物业管理费267458元。禹**公司对门面承租人向鑫**公司交纳的物业费不予认可，但其在本案一审、二审中均未提供证据证明门面承租人交纳物业费的金额。

上述事实，有经一、二审当庭庭审质证的双方当事人陈述，有《前期物业合同》、《租赁合同》、《物业服务协议》、空置门面物业服务费支付申请书及物业服务费票据、物业服务费欠费明细单、照片、满意度调查表、视听资料公证书等证据载卷佐证，足以认定。

一审法院认为

原判认为：北川羌**管理局代表建设单位与原告签订《前期物业合同》符合《物业管理条例》的规定，在被告享有物业所有权后，交纳物业费的义务应为被告公司，因此原告请求被告公司支付物业管理费的主张，予以支持。因被告所有的门面有一定的空置门面未出租或出租后经营户未经营，经原告向被告催要，被告交纳了2011年1月至2011年12月空置门面的物业费115778.2元，但对2012年1月至2013年9月30日的空置门面物业费36612.54元并未交纳，根据北川羌**管理局代表建设单位与原告签订《前期物业合同》约定，业主空置房的物业服务费按合同约定，应由物业所有权人即被告支付。同时按下欠金额5%支付违约金即1830.6元。

根据承租人与被告签订的《租赁合同》约定：承租人应按有关规定和标准向禹羌投资公司及其他部门缴纳相关费用，以及原告与商业门面承租人签订《物业服务合同》约定，承租人应向原告交纳物业服务费。因原告直接向营业门面的承租人收取了部分物业服务费，在该案中原告也未起诉承租人要求支付物业管理费，无法查清已出租门面物业费的金额，因此对已出租门面的物业服务费，原告可另行主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、由被告北川羌族**限责任公司在判决生效后10日内支付原告四川鑫**限公司物业服务费36612.54元及违约金1830.6元；二、驳回原告四川鑫**限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3516元，减半收取1758元，由原告四川鑫**限公司负担1407元，被告北川羌族**限责任公司负担351元。

上诉人诉称

宣判后，原审原告鑫**公司不服，提起上诉。其主要上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实及理由：首先，原判认为上诉人与承租户签订《商业门面商业服务协议》免除了被上诉人支付物业服务费的责任是错误的，因为《商业门面商业服务协议》与《前期物业服务合同》所约定的各项权利义务一致。根据《物业管理条例》第四十二条、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，业主应当缴纳物业费或承担连带责任，根据《民法通则》第八十七条之规定，负有连带义务的每个债务人都负有清偿全部债务的义务，禹羌投资公司负有支付全部物业服务费的义务，上诉人可以选择作为连带责任人的禹羌投资公司作为被告；其次原审法院以无法查清已出租物业费金额以及未起诉承租人错误为由仅判决空置门面物业费与另查明部分矛盾，根据另查明部分的表述，原审法院已经通过庭审查明了欠缴物业费的总金额。上诉人也不应当承担已经交纳物业费举证责任，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，应当由交纳物业服务费的履约人，就其履行了缴费义务承担举证责任，即应当由被上诉人承担证明已交费情况的证据，以证明下欠金额的数额。

被上诉人辩称

被上诉人禹羌投资公司答辩认为：上诉人与被上诉人对空置房物业费收取进行了约定，上诉人与门面承租人建立了物业服务关系，被上诉人不应当承担连带责任。原判正确，应予以维持。

本院认为

本院认为：根据当事人的诉辩理由，双方争议焦点为：一、《前期物业服务合同》对禹**公司是否具有法律约束力；二、禹**公司对已出租门面下欠物业费是否负连带责任；三、鑫**公司是否可以直接诉请禹**公司交纳已出租门面下欠物业费；四、对鑫**公司主张的未收取物业费金额如何确定；五、禹**公司是否应承担违约责任？具体分析如下：

一、关于《前期物业服务合同》对禹**公司是否具有法律约束力的问题：2011年1月1日，鑫**公司与北**管局签订《前期物业服务合同》，约定由鑫**公司提供尔玛小区A、B、C、H、F、G区一标段物业服务，2011年4月，禹**公司取得尔玛小区A、B、C、H、F、G区一标段物业的产权。根据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定以及结合《前期物业服务合同》的约定“如未订立新合同，按本合同继续执行”之内容，《前期物业服务合同》对禹**公司应当具有法律约束力。

二、关于禹**公司对已出租门面下欠物业费是否负连带责任的问题：禹**公司与承租人签订租赁合同后，鑫**公司根据《前期物业服务合同》与承租人签订了《商业门面商业服务协议》，约定由承租户直接向鑫**公司交纳物业费，前后两份合同物业费收取标准一致。禹**公司认为：鑫**公司与承租人签订《商业门面商业服务协议》是对《前期物业服务合同》交费主体的变更，已出租商业门面物业费交纳义务人是物业承租人，与业主禹**公司无关。但是，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”之规定，禹**公司是业主单位，是物业服务的直接受益人，负有交纳物业费的法定义务。并且，鑫**公司与承租人签订《商业门面商业服务协议》中权利义务关系源于《前期物业服务合同》和《租赁合同》，鑫**公司对承租人提供物业服务的原因在于承租人使用的是业主的物业，鑫**公司是履行其与禹**公司间的物业服务合同要求，对承租人能够享有物业服务的原因也在于其使用了禹**公司的物业，是代禹**公司接受物业服务的行为，故禹**公司应当对下欠已出租商业门面租赁费承担连带责任，该认定亦不违背《前期物业服务合同》约定“业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知物业公司”之内容，故应当认定禹**公司辩称不承担连带责任的理由不成立，不予支持。

三、关于鑫**公司是否可以直接诉请禹羌投资公司交纳已出租门面下欠物业费的问题：鑫**公司未收取物业费包括未出资商业门面和已出租商业门面两部分，对未出租商业门面下欠物业费，鑫**公司根据《前期物业服务合同》的约定，可以直接向禹羌投资公司主张，禹羌投资公司对此不持异议；对已出租商业门面下欠物业费，禹羌投资公司应承担连带支付责任，根据《民法通则》第八十七条“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额”之规定，鑫**公司有权直接请求业主禹羌投资公司承担已出租商业门面下欠物业费的交纳义务，禹羌投资公司承担支付责任后，可以向承租人追偿。

四、关于对鑫**公司主张的未收取物业费金额如何确定的问题：鑫**公司主张，截至2013年7月31日，禹**公司下欠物业服务费共计267458元（含已出租和空置房），鑫**公司在诉讼过程中提交了欠费明细账目，证明欠费金额的真实性。禹**公司虽声称对此不知情，但对承租人在承租期间所产生的水、电、气、物业等费用的缴纳情况，应在租赁合同履约结束时，由承租人向出租人进行交底，属于租赁合同的履约事项，作为出租人的禹**公司应对已缴纳物业服务费金额负有举证责任，而禹**公司未举证证明，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，禹**公司应承担举证的不利法律后果，本院对审理查明的金额予以确认。

五、关于禹羌投资公司是否应承担违约责任的问题：案涉物业费主要是部分承租人提前解除租赁合同后形成空置门面，对空置门面和已出租门面欠物业费，根据《商业门面商业服务协议》约定，已出租门面物业费由承租人直接向鑫**公司交纳，而在承租人拖欠物业费后，鑫**公司未及时向禹羌投资公司告知并催收，双方也未对欠付物业费进行核账，在应缴纳不清的情况下，禹羌投资公司并非故意拖欠，故不应当承担违约责任。

综上所述，上诉**业公司之部分上诉请求具有事实及法律依据，应予支持。原判认定事实部分不清，实体处理不当，依法应当改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，拟判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北川**人民法院（2013）北民初字第769号民事判决第一、二项，即“由被告北川羌族**限责任公司在判决生效后10日内支付原告四川鑫**限公司物业服务费36612.54元及违约金1830.6元；驳回原告绵阳市**有限公司其他诉讼请求”；

二、由北川羌族**限责任公司在本判决生效后十五日内向绵阳市**有限公司支付物业服务费267458元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回四川鑫**限公司其他诉讼请求。

一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2747元，由被上诉人北**有限责任公司负担2300元，由四川鑫**限公司负担447元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月七日