绵阳市**有限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告绵阳市**有限公司（下称绵阳**业公司）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，依法由代理审判员胡**适用小额诉讼简易程序，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告绵阳**业公司委托代理人李*到庭参加诉讼，被告张**经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告绵阳**业公司诉称：原告经北川羌**管理局合法程序选聘，于2011年1月1日签订《前期物业服务合同》。原告即于2011年1月1日开始履行对被告所居住房屋小区的物业服务，被告于2010年12月29日办理了接房手续，并实际控制和使用了该房屋，被告应按照《前期物业服务合同》向原告交纳物业服务费，而被告却拖欠至今。根据《前期物业服务合同》违约条款，被告除足额向原告支付拖欠物业服务费外，还应按拖欠物业费金额的5%支付违约金，原告请求被告立即支付物业服务费768元，并支付违约金38.4元。

被告辩称

被告张**未答辩。

本院查明

经审理查明：被告所有的永昌镇某某小区X栋X单元X号房屋属于安置房，产权面积为106.52平方米，该房是被告通过政府组织的公开摇号并按照规定缴付部份房款后取得的所有权，2011年1月1日被告签订了《临时公约》，该公约约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制）方式，业主应当按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。2011年1月1日北川羌**产管理局代表房屋建设方与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方（北川羌**产管理局）选聘乙方（原告）实施前期物业服务，物业名称为尔玛小区D、E、K区，住宅163316平方米1594套。合同同时约定：物业服务内容为：1、物业共用部份的维修、养护；2、物业共用设施的运行、维修、养护；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污管道的畅通；4、公共绿化的养护；5、公共秩序维护，安全防范事项的协助；6、装饰装修的管理服务；7、车辆停放场地环境卫生维护；8、物业档案资料管理；9、为管理区域内的业主和物业使用人提供以下有偿服务：业主物业专有部位维护维修服务，业主物业专有设施的维护维修服务，室内清洁卫生，家政服务，车辆停放服务等有偿服务，有偿服务内容、服务标准、收费标准乙方与接受有偿服务人另行约定。物业服务质量与标准约定为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务，物业服务费根据《绵价费（2004）56号》，住宅0.40元／平方米／月，营业用物业1.0元／平方米／月，另合同约定业主未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按缴纳费用总额的5%向原告支付违约金并及时缴清应缴费用。后原告向被告所在的小区提供物业服务，被告支付了相应的物业费，但2011年7月至2012年12月31日的物业费768元未交纳。2014年1月11日，原告向被告出具物业费催缴通知函要求被告缴纳物业费，但被告至今未支付。

上述事实有《前期物业合同》、《业主临时公约》、物业费催缴通知函等证据证实，事实清楚、足以认定。

本院认为

本院认为：被告所居住的小区在刚入住并成立业主委员会之前，北川羌**管理局代表建设单位与原告签订的《前期物业合同》符合《物业管理条例》第二十一条的规定，因此原告与被告所居住的小区业主形成物业服务合同关系，同时被告作为小区业主，在入住该小区时，也签订了《业主临时公约》，该公约明确约定了业主应当按时足额交纳物业服务费，其公约内容符合《四川省物业管理条例》的相关规定，因此原告按前期物业服务合同的约定提供了物业服务后，被告应当按照前期物业服务合同约定的0.4元／平方米向原告交纳物业服务费。从2011年7月1日至2012年12月31日被告共计下欠物业服务费768元，根据前期物业服务合同的约定，被告应支付下欠金额5%的违约金计38.4元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条、第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

由被告张**在判决生效后10日内支付原告绵阳市**有限公司2011年7月1日至2012年12月31日物业服务费768元和违约金38.4元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月十四日