田**诉四川省**市公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人田**因与被上诉人**安市公司（以下简称雅**公司）一案，不服四川省雅安市名山区人民法院（2014）名山民初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月12日公开开庭进行了审理，上诉人田**与被上诉人雅**公司的委托代理人乐大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，雅**公司作为甲方，田**作为乙方，双方于2013年3月1日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：甲方将位于名山县蒙阳镇新东街328、330、332号商铺出租给乙方经营使用，租房期限为2013年5月16日至2016年5月15日共计三年；房租费缴纳及方式为：2013年5月16日至2014年5月15日房租费为壹万贰仟元整（12000元），并于合同签订当场交付，2014年5月16日至2016年5月15日每年房租费在上一年度的基础上按5%逐年递增，房租分年度缴纳，每年5月15日之前一次性缴纳下一年度的房租费；为确保协议的履行，乙方须在签订本协议之日向甲方缴纳保证金壹仟伍百元整（1500元）；甲方因特殊原因需要提前收回房屋的，必须提前30天书面形式告知乙方，乙方应无条件将房屋退还甲方，甲方支付乙方违约金，违约金金额按当年度房屋租金额的10％计算；若因城市规划、拆迁或不可抗力的自然灾害导致协议不能履行的，双方互不承担责任；合同中还约定了合法经营、防盗、防火、用水电等其他租房事宜；田**、雅**公司双方均在合同上签字、捺印。协议签订后，雅**公司将商铺交付田**经营使用。田**依约支付了2013年5月16日至2014年5月15日的租金12000元及保证金1500元；房屋交付后，田**进行了装饰装修，购买货物，聘请人员，进行服装经营。2013年4月20日，芦山县发生7.0级强烈地震。同年5月28日，雅安市建设工程质量检测中心就本案所涉商铺在内的整幢房屋作出了安全鉴定报告，鉴定结论为：依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99，该业务用房评定为D级（承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房），建议拆除重建。鉴定报告作出后，雅**公司于2013年6月2日向各住、租户发出通知，通知各住、租户该综合楼因受地震影响已不能正常使用，要求各住、租户在2013年6月30日前搬离该房屋，并于7月1日对该幢危房进行封闭管理。通知发出后，田**未搬离，雅**公司又于2013年8月27日向各商铺承租户发出通知，通知各商铺承租户该综合楼因受地震影响已不能正常使用，再次通知郑某某、张*、田**三位商铺承租户于2013年9月1日前清理个人物品搬离商铺，到雅**公司名山分公司办理房租退还的相关事宜，并告知将于9月2日起对综合楼1幢所有商铺停止供电、供水，实施封闭管理。通知发出后，雅**公司对所涉商铺停止供电、供水。

一审法院认为

原审法院认为，雅**公司与田**签订《房屋租赁协议》，雅**公司将所属房屋出租给田**经营使用，此系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。雅安市建设工程质量检测中心系经政府部门批准的有权对房屋进行安全鉴定、检测的机构，其作出的涉案整幢房屋属于D级危房、建议拆除重建的鉴定报告，具有真实性、合法性。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，雅**公司可以据此请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力”，雅**公司以不可抗力导致合同目的无法实现为由提出解除合同，并在通知中明确9月2日起将对商铺断水断电，庭审中田**确认在商铺断水断电后去找过雅**公司，并被要求搬离商铺，可由此确定雅**公司解除合同的通知已到达田**，合同自通知到达田**时解除；田**在异议期内未向法院提起诉讼，因此，雅**公司请求确认合同解除并返还房屋的主张成立，解除时间确认为2013年10月1日。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，作出判决：一、确认雅**公司与田**2013年3月1日签订的《房屋租赁协议》自2013年10月1日起解除；二、田**于原判决生效之日起十日内将承租的位于雅安市名山区蒙阳镇新东街328、330、332号的房屋返还给雅**公司。案件受理费400元，由雅**公司负担200元，田**负担200元。

上诉人诉称

宣判后，田慧*不服，向本院提起上诉称：一、雅安市建设工程质量检测中心所作鉴定报告上无鉴定人员签名，该鉴定机构是否具有鉴定相关资质也无从知晓，对该鉴定结论不应采信。二、原审没有足够的证据认定雅**公司解除合同的通知已送达田慧*。基于上述理由，上诉人田慧*请求二审法院：撤销原判决，改判驳回被上诉人雅**公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**草公司答辩称：一、雅安市建设工程质量检测中心是政府部门授权的鉴定机构，本案所涉鉴定也不是司法鉴定，其程序和司法鉴定不同，田慧*不能以鉴定报告上没有鉴定人签名为由，否定鉴定报告的合法性。二、雅**公司在收到政府文件和鉴定报告后，通知了田慧*到公司办公室开会要求搬离，田慧*拒绝搬离，雅**公司又通过在商铺门口张贴书面通知和邮寄通知的方式告知田慧*立即搬离商铺，最后采取断水断电的方式，以实际行为表明雅**公司解除合同的意愿，田慧*对断水断电的情况知晓并亲自到雅**公司表示过异议。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人田**向本院提交了以下证据材料：1、二审开庭前形成的照片一张，拟证明讼争租赁商铺所在楼房仍有人居住使用，并不是危房；2、雅**公司收取租金后向税务局纳税的税务凭证，拟证明芦山4.20地震后双方所签合同仍在继续履行。

雅**公司对证据1的真实性无异议，但认为不能证明讼争商铺所在房屋并非危房；对证据2的真实性有异议，上面未加盖雅**公司的公章，也不能证明双方所签合同未解除。

本院认为

本院认为，证据1虽显示讼争商铺所在房屋有人居住，但并不足以推翻雅安市建设工程质量检测中心作出的鉴定报告进而证明房屋不是危房；证据2形成时间是2013年5月4日，而雅**公司系2013年5月28日鉴定报告作出之后主张解除合同，故该证据材料与本案不具有关联性，也不属于二审中新的证据。综上，本院对该两份证据材料不予采信。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据双方当事人诉辩意见及举证、质证情况，结合审理查明的案件事实，本案的争议焦点为：一、双方所签《房屋租赁协议》是否具备法定解除条件；二、被上诉人解除合同的通知是否到达上诉人。

一、田**与雅**公司所签《房屋租赁协议》已具备法定解除条件。本案中，雅安市建设工程质量检测中心系经政府部门批准的有权对房屋进行安全鉴定、检测的机构，其在2013年4月20日芦山强烈地震发生之后，即2013年5月28日作出的鉴定报告具有真实性、合法性，应予采信。该鉴定报告显示涉案整幢房屋受地震影响已属D级危房，建议拆除重建，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”之规定，雅**公司有权解除其与田**签订的《房屋租赁协议》。

二、雅**公司发出的解除合同通知已到达田*琳处。本案鉴定报告作出后，雅**公司于2013年6月2日向各住、租户发出搬离商铺的通知，又于2013年8月27日向田*琳发出通知要求其搬离商铺，并在第二次发出通知后对案涉商铺断水、断电。田*琳虽然不认可看到过雅**公司张贴的通知，也不认可签收过雅**公司邮寄的通知，但在原审和二审庭审中均认可其在商铺断水断电后找过雅**公司，被后者要求解除合同，搬离商铺，由此可以确定雅**公司解除合同的通知已到达田*琳，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，《房屋租赁协议》自通知到达田*琳时解除。据此，原审法院确认双方所签《房屋租赁协议》自2013年10月1日起解除符合本案客观实际，对雅**公司要求田*琳返还讼争房屋的诉讼请求亦应予支持。

综上所述，上诉人田**的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费400元，由上诉人田**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三日