龙城物**任公司诉郭*一审民事判决书

审理经过

原告乐至县**限责任公司（简称龙**公司）诉被告郭*物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理，依法由审判员左青青适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙**公司委托代理人廖健全到庭参加诉讼，被告郭*经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已依法缺席审理终结。

原告诉称

原告**公司起诉称，根据《物业管理条例》的相关规定，原告与资阳市**责任公司乐至分公司签订了《龙城府邸前期物业服务合同》。受其委托对龙城府邸小区进行前期物业管理服务，同时约定物管费收费标准为多层每月0.6元／㎡，高层每月1.2元／㎡；2014年4月1日以前实际按优惠价多层0.4元／㎡，高层每月0.8元／㎡收，2014年4月1日后按多层每月0.5元／㎡，高层每月1.15元／㎡收取。被告郭*是该小区1栋一单元1楼1号业主（使用人）。房屋（商业）建筑面积187.01㎡，被告无正当理由，从2013年1月至2015年12月拒交物管费共36月，4032元，经原告电话、书面等方式催交无果，现原告请求法院判令被告支付拖欠原告物管费4032元及从欠费之日至交清所欠费用时止的物业管理费滞纳违约金（每日3‰）5529元。

被告辩称

被告郭**作答辩。

本院查明

经审理查明，晶鑫·龙城府邸由资阳**有限公司乐至分公司（以下简称晶**司）承建。2010年6月19日，晶**司与原告签订了《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为晶鑫.龙城府邸小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。物业管理服务费用，按多层住宅每月0.6元／平方米，商户无电梯每月0.6元-1.0元／平方米收取，每半年交纳一次，每次交纳费用时间半年前10天。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入住晶鑫龙城府邸小区，对该小区进行物业管理。被告在晶**司购得晶鑫龙城府邸小区1栋一单元1楼1号面积为187.01㎡无电梯商业房屋，现被告欠2013年1月至2015年12月的物业管理费4032元，经原告催收未果，诉请法院支持其诉讼请求。

上述事实，有原、被告的陈述，原被告身份信息、《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》、业主临时规约、乐至县人民政府常务会议决定事项通知等证据予以证实。

本院认为

本院认为，原告与晶**司签订的《晶鑫·龙城府邸物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在晶鑫龙城**主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及晶鑫**小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物业管理费，构成违约，应承担相应的法律责任。依照合同约定，被告应交纳物业管理费0.60元／平方米×187.01平方×36月＝4039.42元，原告要求被告给付2013年1月至2015年12月物业管理费4032元的请求成立，本院予以支持。物业服务合同约定，逾期付款违约金按所欠费用日千分之三计算，因违约金具有补偿及惩罚性质，依法不能超过损失的百分之三十，其损失为资金利息，故本案违约金可参照最**法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中**银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%”的相关规定计算，即参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2013年贷款年基准利率5.60%，逾期利息上浮50%即8.40%计算，被告拖欠物业管理费的违约金为423.36元（2013年1-6月拖欠物管费672元，违约金为672元×8.40%÷12×30月＝141.12元；2013年7-12月拖欠物管费672元，违约金为672元×8.40%÷12×24月＝112.90元；2014年1-6月拖欠物管费672元，违约金为672元×8.40%÷12×18月＝84.67元，2014年7-12月拖欠物管费672元，违约金为672元×8.40%÷12×12月＝56.45元；2015年1-6月拖欠物管费672元，违约金为672元×8.40%÷12×6月＝28.22元）。按本案前期物业合同约定日千分之三计算，拖欠原告物业管理费的违约金5529已超过损失的百分之三十。超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款及《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

裁判结果

由被告郭*在本判决书生效后5日内向原告乐至县**限责任公司给付物业管理费4032元及违约金423.36元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

案件受理费50元，适用简易程序审理减半交纳25元，由被告郭*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日