汪**、何向会与赵小红*先英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人汪**、何**、原审被告岳**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省北川羌族自治县人民法院（2014）北民初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵**及其委托代理人周**、被上诉人汪**、何**及其委托代理人方**、原审被告岳**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：岳**、赵**均系北川羌族自治县曲山镇居民。“5.12”地震后，政府在北川羌族自治县永昌镇修建了安置房，岳**、赵**享有以2300元／平方米的价格购买安置房的资格。2011年5月19日经公开摇号，岳**享有北川羌**尔玛小区F4-1-501号房屋的购买资格（面积68.99平方米），赵**享有尔玛小区A12-2-201号房屋（面积106.97平方米）的购买资格。2011年5月29日，岳**、赵**签订《换房协议》，约定：“……因岳**、赵**觉得房屋面积不合适，经协商决定互换房屋，面积较小的补面积大的差价，补差价款为20000元，如任何一方违约，赔付守约方违约金40000元”。

2011年6月6日岳**与汪**、何**签订《房屋买卖协议》，约定：岳**将位于尔玛小区A12-2-201号房屋（面积106.97平方米），以2800元／平方米的价格，共计299516元卖与汪**、何**；付款方式由汪**、何**先支付274516元，余款25000元待三年贴息贷款到期时，汪**、何**再支付岳**，用于偿还银行贷款；另约定岳**协助汪**、何**办理房屋相关手续，岳**只承担房产证、土地使用权证的费用，过户到汪**、何**名下所产生的一切费用由汪**、何**承担，汪**、何**所使用的水、电、气、电视收视费等均由汪**、何**承担，岳**只协助办理相关手续。同日汪**、何**向岳**支付购房款274500元。后岳**向赵**支付了20000元房屋价差款，并向赵**告知了位于尔玛小区A12-2-201号房屋已由汪**、何**购买的情况。

2011年6月20日，岳**、赵**双方对签订的《房屋置换协议》在北川羌族自治县公证处进行了公证，公证处认为岳**、赵**的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，《房屋置换协议》内容符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。

后岳**、赵**按2300元／平方米的价格向政府交纳房款后，汪**、何**入住位于尔玛小区A12-2-201号房屋，并对房屋进行了装修；赵**入住尔玛小区F4-1-501号房屋，该房已由赵**出租，并收取租金。2014年5月20日汪**、何**向岳**支付房屋余款25000元，用于岳**偿还购房时向银行的贷款。岳**、赵**分别向银行归还贷款后，在办理房产证和土地使用权证时，因汪**、何**未与岳**、赵**就房屋互换协议产生的税费达成一致意见，赵**未将位于尔玛小区A12-2-201号房屋过户至汪**、何**名下，岳**也未将尔玛小区F4-1-501号房屋过户至赵**名下。因汪**、何**未取得房屋所有权证和土地使用权证，经当地社区组织调解未果，汪**、何**诉至法院，请求判令岳**、赵**履行房屋买卖协议，协助汪**、何**办理位于北川羌**尔玛小区A12-2-201号房屋所有权证和国有土地使用权证至其名下。

上述事实有《换房协议》及公证书、《房屋买卖协议》、收条、当事人陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为：岳**、赵**签订的《换房协议》是双方真实意思表示，且北川**公证处公证，符合法律规定，合法有效。岳**将互换后所购买的尔玛小区A12-2-201号房屋卖与汪**、何**，双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在履行合同过程中，汪**、何**已将购买的房屋尔玛小区A12-2-201号房屋进行了装修并至今居住该房屋，而赵**互换房屋后，也对互换所有的尔玛小区F4-1-501号房屋进行了实际的居住和使用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，协助房屋过户应是房屋互换方及出卖方的附随义务，因此汪**、何**要求岳**、赵**履行房屋买卖协议，协助汪**、何**办理位于尔玛小区A12-2-201号房屋所有权证及国土地使用权证过户登记的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，遂判决：在本判决生效后30日内，由岳**、赵**履行协议协助汪**、何**办理购买的位于北川羌**尔玛小区A12-2-201号房屋所有权证和国有土地使用权证。本案诉讼费5794元，减半收取2897元，汪**、何**承担967元，岳**承担965元，赵**承担965元。

上诉人诉称

一审宣判后，赵**不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回汪**、何**对赵**的诉讼请求，其主要上诉人理由为：1.本案为房屋买卖合同纠纷，但上诉人与被上诉人没有房屋买卖合同关系，不是合同的当事人，没有相关合同权利义务的约定，上诉人不是本案的适格主体。2.原审判决破坏了安置房的交易限制性规定，无法执行。本案争议的房屋为安置房，土地性质为国有划拨土地，即便能上市交易，也需在限制交易期满后，补交土地出让金，才能办理过户登记。根据北川羌族自治县人民政府发布的“北府发（2011）第10号文件的规定，国土部门和房产部门根本不会为被上诉人办理房屋所有权证和国有土地使用证的过户登记。被上诉人与岳**的房屋买卖违反法律强制性规定，合同应当无效，被上诉人没有取得该房屋的权利。

被上诉人辩称

被上诉人汪**、何向会答辩称：我方与岳**的买卖协议是基于赵**与岳**经公证的换房协议，我方已经实际占有和使用房屋，是善意取得，只是未办理变更登记，如需补交土地出让金，我方同意补交。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告岳先英述称：我与赵**换房是经过公证的，是有效的，换房后面积为68.99平方米的尔玛小区F4-1-501号的房屋是属于赵**的，面积为106.97平方米的尔玛小区A12-2-201号房屋已经卖给汪**、何**的，办理过户是赵**与汪**、何**的事，我不承担任何费用。

本院查明

二审查明的事实和原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，岳**、赵**签订的《换房协议》是双方真实意思表示，且北川**公证处公证，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据赵**与岳**签订的换房协议，换房后，尔玛小区面积为68.99平方米的F4-1-501号房屋应属赵**所有，面积为106.97平方米的A12-2-201号房屋应属岳**所有。换房协议签订后，赵**与岳**已经实际履行该协议，即在购买时各自按交换后的房屋支付价款，房屋交付后，赵**实际使用的是交换后的房屋，岳**则将交换后的房屋卖与汪**、何**，并将房屋交付给汪**、何**使用。但赵**与岳**在办理产权证时，未按交换后的房屋情况办理，致使登记的产权证仍为交换前的状态、岳**无法向汪**、何**履行房屋过户义务。尔玛小区A12-2-201号房屋现登记所有人为赵**，但该房屋实际所有人应为汪**、何**，现汪**、何**主张由岳**、赵**协助办理该房屋的产权变更登记，应予支持。

综上，上诉人赵**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人赵**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月二十四日