成都某某公司与罗*商品房买卖合同纠纷上诉案

审理经过

上诉**某公司（以下简称江**司）因与被上诉人罗*、原审被告成都市锦江区人民政府住房解困、危房改造、住房委员会办公室（以下简称解困办）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托代理人刘*、李**，被上诉人罗*的委托代理人陈*，原审被告解困办的委托代理人谢勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2004年4月16日，罗*与江**司签订了一份《商品房买卖合同》，约定罗*购买江**司开发的位于成都市锦江区牛沙路4号“阳光水岸”4栋2单元2楼2号房屋，建筑面积99.83平方米，交房时间为2005年6月30日。合同第十五条约定，江**司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由江**司提供的资料报产权登记机关备案。如因江**司的责任，罗*不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由江**司按已付房款的银行同期贷款利息向罗*支付违约金。合同签订后，罗*按约交付了房款263277.45元，江**司于2005年6月30日交付了房屋。江**司于2006年5月15日取得阳光水岸的大产权。2006年7月12日，罗*取得了所购房屋的分户产权证。直至起诉之日，罗*尚未取得所购房屋的国土使用证。

原审另查明，根据成都市国土局颁发的成国用（2003）1752、1753国土使用证的记载，本案讼争房屋坐落的土地的使用权人系江**司和解困办。根据成都市建设委员会施工许可公告的内容，载明了“阳光水岸”工程的建设单位为江**司和解困办。

上述事实有双方对真实性均无异议的《商品房买卖合同》、购房发票、“阳光水岸”大产权证、“阳光水岸”4栋2单元2楼2号分户产权证、成**管局所有权登记信息告知单、国土登记卡、土地抵押登记证、施工许可公告及双方在庭审中的陈述在案为证。

一审法院认为

原审法院判决认为，江**司与罗*签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，江**司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由江**司提供的资料报产权登记机关备案，如因江**司的责任，罗*不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江**司应承担违约责任。江**司虽已于2006年5月15日办理了初始产权登记即大产权，但却未能在合同和法律规定的时间内协助罗*取得房屋权属证书，且未提供证据证明不能在规定期限内取得房屋权属证书并非江**司的原因，故江**司应支付从2006年1月1日起至罗*取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。关于双方争议的逾期办证违约金计算的截止日期，还涉及到房屋权属证书是否包括国土证。对此，原审法院认为，买卖合同关系中，出卖人的交付行为不仅包括实物交付还包括权利交付。江**司交付房屋的行为，只是完成了实物交付，还应履行权利交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了房地产权属登记制度，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。基于上述规定，我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土证。房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面。现罗*尚未取得房屋的国土证，江**司应支付违约金至房屋的两证办理齐全止。江**司主张计算违约金截止至产权证办理之日的辩称主张有违法律规定，原审法院不予支持。从2006年1月1日起至2007年4月30日，江**司逾期办证16个月，应向罗*支付违约金21404.46元（从2006年1月1日至2006年4月30日，依照中**银行公布的同期贷款年利率5.76%计算，从2006年5月1日至2006年8月31日，依照中**银行公布的同期贷款年利率6.03%计算，从2006年9月1日至2007年4月30日，依照中**银行公布的同期贷款年利率6.3%计算，以总房款263277.45元为基数），从2007年5月1日起至罗*所购房屋的国土证办理完毕之日止，江**司继续按中**银行同期贷款利率向罗*支付违约金。关于解困办在本案中的民事责任，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款的规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。在本案中，罗*不能证明解困办与江**司存在联合开发商品房的合同关系或其他应当承担连带责任的民事关系。且根据罗*与江**司签订的商品房买卖合同，解困办并非买卖合同主体，不应承担本案商品房买卖合同的义务。故罗*请求判令解困办与江**司就本案商品房买卖合同的法律后果承担连带责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条之规定，判决：一、江**司应于判决发生法律效力之日起十日内向罗*支付违约金21404.46元。二、江**司从2007年5月1日起至成都市锦江区牛沙路4号“阳光水岸”6幢4单元5楼2号房屋的国土使用权证办理完毕之日止，以本金263277.45元的银行同期贷款利率向罗*支付违约金。三、驳回罗*对解困办的诉讼请求。

江**司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

宣判后，原审被告江**司不服，向本院提起上诉。江**司的上诉的主要理由为：一、《商品房买卖合同》第十五条中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。罗*与江**司签订的《商品房买卖合同》，系江**司统一在成都**易中心购买，该合同中约定的办理权属证书的部门及时间仅针对房地产交易中心，而国有土地使用权证的办理只有在房屋产权证办理完毕后，再由产权人提供相应申请资料交开发商协助办理，且双方未就办理国有土地使用权证的时间作明确约定。二、《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方（出卖人）按乙方累计付款……”中约定的江**司的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指180天，而是指办证机构所需要的时间。

综上，江**司承担逾期办证的违约金的时间应从江**司交付房屋180天后至江**司将办理产权登记的资料报登记机关备案为止，即从2006年1月1日至2006年5月24日止。

被上诉人辩称

被上诉人罗**称，合同第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证的登记；同时该条中的约定，江**司就办理权属证的义务不仅仅是备案义务，还包括交付义务，并且约定的办证“规定期”亦是指180天。

原审被告解困办述称，其与本案纠纷没有利害关系，请求维持原判。

本院在审理中，江**司向本院提交了有关办理国有土地使用权证程序的相关材料。

本院查明

经本院审理查明，一、本案的基本事实与原审法院查明本案的基本事实一致，本院予以确认。

二、另查明，成都市办理国土使用证及相关产权资料的备案均需以取得房屋分户产权证为前提。

江**司认可其房屋产权的备案时间为2006年5月24日。

本院认为

本院认为，一、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。

二、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务的具体内容的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。

三、江**司承担违约责任的时间应如何计算。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。

本案中江**司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门备案已超过约定的期限，且庭审中亦未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门，故江**司应按约承担逾期备案的违约责任。因江**司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故江**司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。江**司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日，即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，因此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为江**司的原因，故应从此时再行计算其违约时间。至于违约金的起算时间，因罗*认可从2006年1月1日起计算，且江**司亦无异议，本院予以确认。为此，原审认定不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）、（三）款的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第958号民事判决第三项。

二、撤销成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第958号民事判决第一项、第二项。

三、成都某某公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗*支付逾期办理房屋产权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年1月1日起至2006年5月23日，以本金263277.45元，按中**银行同期贷款利率计算）、逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年7月13日起至办理国有土地使用权备案登记之日止，以本金263277.45元，按中**银行同期贷款利率计算）。

四、驳回罗*的其他诉讼请求。

成都某某公司如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费168元，由成**公司负担；二审案件受理费336元，由成**公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二00七年十二月五日