成都某某公司与胡*商品房买卖合同纠纷上诉案

审理经过

上诉**某公司（以下简称某某公司）因与被上诉人胡*商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审判决查明，2004年12月16日，胡*与某某公司签订《商品房买卖合同》。约定：胡*购买某某公司开发的位于成都市锦江区牛沙路2号“阳光水岸”2栋1单元6＋1层2号房屋，用途为住宅，层高3米，建筑层数地上六加一层，地下局部一层，建筑面积173.75平方米，房屋交付时间为2005年6月30日。合同第十五条约定，某某公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由某某公司提供的资料报产权登记机关备案。如因某某公司的责任，胡*不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由某某公司按已付房价款的银行同期贷款利息（率）向胡*支付违约金。合同签订后，胡*按约交付了房价款493798元，某某公司于2005年6月21日交付房屋。某某公司于2006年5月15日取得阳光水岸房屋的产权初始登记，同年7月12日，胡*取得所购房屋的分户产权证。直至起诉之日，胡*尚未取得所购房屋的国土使用权证。“阳光水岸”小区10、11、12号楼下修建了地下层停车场，所有6＋1层房屋在售房时宣传为坡面，合同附件约定坡屋面为瓦屋面。由于坡面倾斜，现该房屋部份层高不足3米，某某公司向胡*交房标准中记载：“主卫预留坐便器排污孔，客卫设蹲便器”。

上述事实有双方均无异议的《商品房买卖合同》、交房标准、购房发票、“阳光水岸”房屋所有权证、平面图、胡*的房屋产权证、成**管局所有权登记信息告知单及当事人陈述在案为证。

一审法院认为

原审判决认为，某某公司与胡*签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，某某公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由某某公司提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，胡*不能在规定期限内取得房地产权属证书的，某某公司应承担违约责任。某某公司虽已于2006年5月15日取得了房屋产权初始登记，但却未能在合同和法律规定的时间内协助胡*取得房屋权属证书，某某公司也未证明其不能在规定期限内协助胡*取得房屋权属证书非其之故，所以，某某公司应支付从2005年12月22日起至胡*取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。

关于双方争议的逾期办证违约金的计算时间，涉及到房屋权属证书是否包括国土使用权证。对此，原审法院认为，买卖合同关系中，出卖人的交付行为不仅包括实物交付，同时还包括权利交付。某某公司交付房屋的行为，仅完成了实物交付，其还应履行权利交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了房地产权属登记制度，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。基于上述规定，我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土使用权证。房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面。现胡艳尚未取得房屋的国土使用权证，某某公司应支付违约金至房屋产权证及国土使用证办理完毕止。因此，某某公司关于计算违约金截止至产权证办理之日的辩称主张有违法律规定，不能成立。

综上所述，2005年12月22日至2007年6月22日，某某公司已逾期办证时间为18个月，应向胡*支付违约金为房价款493798元×4.8‰×18（月）＝42664元，胡*多主张部份，不予支持；自2007年6月21日起至胡*所购房屋国土使用证办理完毕之日止，某某公司还应继续按银行同期贷款利率向胡*支付违约金。

胡*认为某某公司未按照合同约定在交付的商品房楼下修建地下局部一层，而某某公司辩称合同中所载明的“地下局部一层”，并非针对小区内某栋楼的“局部”，而是针对整个楼盘的“局部”，即整个小区中有几栋楼下按规划修建有地下层停车场，因某某公司辩称的意见与本案所涉小区的规划及现状相符，即本案所涉小区中10、11、12号楼下修建地下层停车场，故对某某公司的辩称意见予以支持。胡*请求某某公司赔偿未修建地下局部一层的损失3000元，理由不能成立，不予支持。胡*在签订合同前通过某某公司的宣传已经知道房屋系坡面结构，合同附件还对坡屋的墙面作了约定，从字面意义可得坡面有高有底之分，因此部份墙高不足3米并不违反合同约定，且该房屋已经验收合格，故胡*以房屋层高不足3米要求某某公司支付违约金的请求，不予支持。胡*在接受房屋时未对客卫蹲便器问题提出异议，某某公司否认未设蹲便器的事实，也无其他证据证明胡*接受房屋时客卫未设蹲便器，故胡*要求某某公司为其安设客卫蹲便器的请求，因无事实依据，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条之规定，判决：一、成都某某公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向胡*支付违约金42664元。二、成都某某公司从2007年7月1日起至成都市锦江区牛沙路2号“阳光水岸”2栋1单元6＋1层2号房屋国土使用权证办理完毕之日止，以房价款493798元按银行同期贷款利率向胡*支付违约金。三、驳回胡*对成都某某公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，原审被告某某公司不服，向本院提起上诉。某某公司的上诉的主要理由为：一、《商品房买卖合同》第十五条中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。胡*与某某公司签订的《商品房买卖合同》，系某某公司统一在成都**易中心购买，该合同中约定的办理权属证书的部门及时间仅针对房地产交易中心，而国有土地使用权证的办理只有在房屋产权证办理完毕后，再由产权人提供相应申请资料交开发商协助办理，且双方未就办理国有土地使用权证的时间作明确约定。二、《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方（出卖人）按乙方累计付款……”中约定的某某公司的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指180天，而是指办证机构所需要的时间。

综上，某某公司承担逾期办证的违约金的时间应从某某公司交付房屋后的181天开始至某某公司将办理产权登记的资料报登记机关备案的2006年5月24日止。

被上诉人辩称

被上诉人胡*答辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院查明的事实与与原审法院查明的事实基本一致。

本院另查明，成都市办理国土使用证及相关产权资料的备案均需以取得房屋分户产权证为前提。某某公司认可其房屋产权的备案时间为2006年5月24日。

本院认为

本院认为，一、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。

二、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务的具体内容的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。

三、某某公司承担违约责任的时间应如何计算。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。

本案中某某公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门备案已超过约定的期限，且庭审中亦未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门，故某某公司应按约承担逾期备案的违约责任。因某某公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故某某公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除，某某公司交房时间为2005年6月21日，故从2005年12月22日起至胡艳分户房产证办理之日的2006年7月12日期间计算某某公司逾期办理房屋分户产权违约金。某某公司在房屋分户产权证办理完毕的次日2006年7月13日，即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，因此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为某某公司的原因，故应从此时再行计算其违约时间。为此，原审认定事实不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（三）款的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第1248号民事判决第三项，即“驳回胡*对成都某某公司的其他诉讼请求”。

二、撤销成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第1248号民事判决第一、二项。

三、成都某某公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向胡*支付逾期办理房屋产权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2005年12月22日起至2006年7月12日止，以本金493798元，按中**银行同期贷款利率计算）、逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年7月13日起至办理国有土地使用权备案登记之日止，以本金493798元，按中**银行同期贷款利率计算）。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费812元，由成**公司承担612元，胡*负担200元；二审案件受理费1624元，由成**公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二OO八年一月三十日