成都某某公司与李*商品房买卖合同纠纷上诉案
审理经过
上诉**某公司（以下简称江**司）因与被上诉人李*、原审被告成都**限公司（以下简称炜**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托代理人刘*、李**，被上诉人李*的委托代理人王**，原审被告炜**司的委托代理人刘*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院审理查明，2004年5月8日，李*与江**司签订《商品房买卖合同》，购买江**司开发的“新沙河·阳光水岸”小区10幢6单元6层2号房屋一套，其中合同约定：1、该商品房的用途为住宅，建筑层数地上六加一层，地下局部一层；2、商品房建筑面积127.43平方米，其中套内建筑面积114.35平方米，公摊面积13.08平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，每平方米3142.57元，总房款为359353元；3、出卖人应当在2005年6月30日前向买受人交付商品房；4、出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人按买受人累计已付款的银行同期贷款利息向买受人支付违约金。合同签订后，李*按约向江**司交纳了购房款。2005年6月23日，李*与江**司签订《补充协议》，约定：原合同预售面积为127.43平方米，现经成都市房屋产权监理处实测为123.70平方米，单价每平方米2820元，由江**司向李*退补10518.61元；同日，李*向江**司交纳了一户一表费1480元、天然气费3350元。2005年6月30日江**司向李*交付了房屋，李*向炜舟公司交纳了光纤入网费340元。2006年5月15日，江**司取得了房屋初始登记，2006年7月11日，李*取得了该商品房的产权证，产权证中载明该房建筑面积123.70平方米，其中公摊面积12.75平方米，公摊面积比合同约定减少了0.33平方米，套内面积比合同约定减少了0.4平方米。
另查明，“新沙河·阳光水岸”小区10、11、12号楼下修建了地下层停车场。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议，光纤入网费、天然气费、一户一表费收据，房屋产权证，规划局建设工程规划验收合格证及产权证、总平面图等证据及双方在庭审中的陈述在案为证。
一审法院认为
原审法院判决认为，依法成立的合同，受法律保护。李*与江**司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》应属合法、有效的合同。合法有效的合同，对合同当事人均具有约束力。根据合同约定，江**司应在商品房交付后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，江**司于2005年6月30日将房屋交付李*使用，其应于2005年12月27日前协助李*办理权属证书，而直至2006年5月15日，江**司才办理初始产权登记即大产权，2006年7月11日，李*才取得了该商品房的产权证，江**司已构成违约，应当承担违约责任。现李*主张江**司从2005年12月18日起至2006年7月11日止，按已付房款348834.39元的银行同期贷款利息5.8%支付违约金，共计9365.96元，原审法院予以支持。根据李*与江**司签订的《商品房买卖合同》中约定，双方达成按套内建筑面积114.35平方米，每平方米3142.57元计价的方式，其后，双方又因房屋实测面积与合同约定面积出现差异而签订了新的补充协议，变更了原合同中关于计价方式、单价、购房总价等内容，由江**司向李*退补10518.61元，该补充协议意思表示真实，不违反法律、法规的规定，双方也按补充协议实际履行，故江*请求江**司退还少退的房款166.13元及利息并支付已退房款10518.61元的利息550元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
对于李*要求江**司返还多收取的天然气费150元及利息，根据成都市物价局于2002年5月12日作出的《关于成都**公司天然气民用户安装包干费的批复》规定：非高层住宅户包干费收取标准为二环路至三环路之间每户收取3200元，用户交付包干费后不再付任何费用。李*所购房屋为非高层住宅，位于二环路至三环路之间，按规定李*应交纳天然气安装包干费为3200元，但江**司却向原告收取了天然气费3350元，江**司辩称多收取的150元是为方便小区业主安装远程查表系统，但其提交证据不能证明因此而多收取天然气费是经过双方协商同意的，故李*请求江**司返还多收取的天然气费150元及利息，原审法院予以支持，但其起算日期有误，原审法院应予纠正。
对于李*要求炜**司返还违规收取的光纤费340元及利息，要求江**司返还违规收取的一户一表费1480元及利息的主张，根据相关政策精神，购房者与商品房销售商在购房时签约的合同中已明示没有包括水、电、气等“两管三线”的成本时，双方可按约定收取相关费用，江**司、炜**司现虽无证据证明双方之间书面约定了光纤费、一户一表费的收取标准，但根据李*向炜**司、江**司实际交纳了光纤费340元及一户一表费1480元，并且当时也并未提出异议，可判断出李*应当知道购房合同中没有包括光纤费、一户一表的费用，且双方对光纤费、一户一表费的收取也是有明确约定的，故李*请求炜**司、江**司返还收取的光纤费、一户一表费不能成立，原审法院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，判决：一、江**司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿李*逾期办产权证违约金9365.96元。二、江**司于本判决发生法律效力之日起10日内退还李*天然气费150元及利息（从2005年6月23日起至给付之日止按银行同期贷款利率计算）。三、驳回李*对江**司的其他诉讼请求。四、驳回李*对炜舟公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
宣判后，原审被告江**司不服，向本院提起上诉。江**司的上诉的主要理由为：一、《商品房买卖合同》第十五条中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。李*与江**司签订的《商品房买卖合同》，系江**司统一在成都**易中心购买，该合同中约定的办理权属证书的部门及时间仅针对房地产交易中心，而国有土地使用权证的办理只有在房屋产权证办理完毕后，再由产权人提供相应申请资料交开发商协助办理，且双方未就办理国有土地使用权证的时间作明确约定。二、《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方（出卖人）按乙方累计付款……”中约定的江**司的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指180天，而是指办证机构所需要的时间。
综上，江**司承担逾期办证的违约金的时间应从江**司交付房屋180天后至江**司将办理产权登记的资料报登记机关备案为止，即从2006年1月1日至2006年5月24日止。
被上诉人辩称
被上诉人李*辩称，合同第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证的登记；同时该条中的约定，江**司就办理权属证的义务不仅仅是备案义务，还包括交付义务，并且约定的办证“规定期”亦是指180天。
原审被告炜**司未作答辩。
本院在审理中，江**司向本院提交了有关办理国有土地使用权证程序的相关材料。
本院查明
经本院审理查明，一、本案的基本事实与原审法院查明本案的基本事实一致，本院予以确认。
二、另查明，成都市办理国土使用证及相关产权资料的备案均需以取得房屋分户产权证为前提。
江**司认可其房屋产权的备案时间为2006年5月24日。
本院认为
本院认为，一、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。
二、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务的具体内容的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。
三、江**司承担违约责任的时间应如何计算。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。
本案中江**司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门备案已超过约定的期限，且庭审中亦未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门，故江**司应按约承担逾期备案的违约责任。因江**司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故江**司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。至于违约金的起算时间，因李*认可从2005年12月28日起计算，且江**司亦无异议，本院予以确认。为此，原审认定不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）、（三）款的规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第565号民事判决第二项、第三项、第四项。
二、撤销成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第565号民事判决第一项。
三、成都某某公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向李*支付逾期办理房屋产权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2005年12月28日起至2006年5月23日，以本金348834.39元，按中**银行同期贷款利率计算）。
三、驳回李*的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费65元，由李*承担15元，由成**公司承担50元；二审案件受理费130元，由成**公司负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二00七年十二月五日
