原告四川联**限公司与被告胡**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告四川联**限公司与被告胡**物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员代秀荣适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告四川联**限公司的委托代理人刘*、刘**，被告胡**的委托代理人易*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告四川联**限公司诉称，2007年3月27日，德阳市**有限公司与原告签订了物业服务合同，合同对物业服务的内容及收费标准均作了约定。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务，但被告自2008年1月至今就没有向原告缴纳物业服务费，原告多次催收被告均置之不理。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。诉请判令：1.被告支付所欠原告的物业服务费4436.20元；2.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告胡**辩称：双方之间没有签订物业合同，不具有物业服务合同关系；原告在该小区履行义务时，存在重大瑕疵，如噪音、安全、清洁卫生等，没有达到一般的物业管理水平；小区至今没有成立业委会，原告作为物业服务企业应筹备业委会，不应将前期物业服务合同应用于现在；地下车库上方的雨篷与开发商售楼宣传不一致，也应与设计图纸不一致，原告也未尽到制止不合理规划与建设的义务；如果要收物业费的话应从2012年起算，以前的已过诉讼时效；请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：德阳**开发公司为甲方，德阳**有限公司为乙方，双方签订《天山南苑物业管理服务协议》，约定：由乙方对天山南苑进行物业服务，时间从自通知业主交房之日（2007年6月30日）起至小区业主委员会在物业管理部门备案成立之日止，乙方依据本协议向业主收取物业管理费用，业主依据本协议向乙方交纳物业管理费用，约定住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取物业管理服务费用，电动自行车10月／辆／月收取车位使用费；代收代缴清运费按环卫处标准住宅8元／户／月；签订本协议后，甲方应在售房时将协议内容告知业主；交房时收取半年物管费，期满后按每月收取等内容。被告胡**在接房子拿钥匙时向该小区开发商交了几个月的物业管理费后，未再缴纳物业管理费。被告入住该小区期间，停放的电瓶车按15元／月交给了小区的门卫，10元系车位使用费，5元系充电的费用。

另查明：德阳**有限公司于2013年7月8日更名为四川联**限公司（本案原告）。天山南苑至今未成立业主委员会。

上述事实，有当事人陈述、《天山南苑物业管理服务协议》、准予变更登记通知书、住户缴费登记帐等证据证实。

本院认为

本院认为，关于《天山南苑物业管理服务协议》效力问题。被告辩称，该服务协议不是业主或业委会签订，对被告不具有合同效力，系前期物业服务合同，不能适用至今。本院认为，该协议系原告与该小区的房屋开发企业签订，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同签订后，原告、被告（由房屋开发企业在售房时将协议内容告知作为业主的被告）均应按照合同约定履行各自的义务。原告按协议约定从2007年6月30日开始在该小区进行物业服务至今，该小区一直未成立业主委员会，筹备成立业主委员会不是服务业服务企业的法定或约定义务，该小区也就未能再重新签订物业服务合同，故该协议有效，被告的抗辩不成立，本院不予采信。被告入住该小区后，从2008年1月起未再缴纳物业费，构成违约，理应承担继续履行的义务，原告要求被告支付物业管理费的主张成立，本院予以支持。

关于被告对原告未尽到制止不合理规划与建设的义务以及服务存在瑕疵的抗辩，本院认为，小区地下车位的通道设计以及通道上方的雨篷建设施工，不属于物业服务企业的责任义务范围，是否符合规划，不属于本案的审理范畴；被告仅提供雨篷上有落叶、污垢的照片不足以证明原告的服务存在瑕疵，以此理由拒交物业费的抗辩不成立，本院不予采信。

关于被告抗辩的时效问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告2014年10月22日向被告发出催费通知，合同约定“交房时收取半年物管费，期满后按每月收取”，故从2012年9月起的物业费在诉讼时效范围内，本院予以支持。被告同意从2012年开始起算，本院予以确认，从2012年1月至起诉之日（2014年10月31日）共计34个月。清运费因未约定履行时间，且该费用由原告代收代缴，故对原告主张的清运费，本院予以支持。

关于金额问题。庭审中，原告明确诉请中的物业服务费4436.2元，包括物业管理费3780.2元，清运费656元，都是按照82个月计算。经核算，被告的物业管理费为46.1元／月（0.4元／㎡），关于房屋面积，被告自述有110多平方米，但在给定的时间内，被告未举证证明该房屋的面积，故对原告的主张，本院予以采信，即物业管理费按46.1元／月计算。综上，被告应向原告支付物业管理费1567.4元（46.1元／月×34月）、清运费656元（8元／月×82月）。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告胡**应于本判决生效之日起十日内向原告四川联**限公司支付物业管理费1567.4元、清运费656元，共计2223.4元；

二、驳回原告四川联**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案应减半征收案件受理费25元，由被告胡**承担（被告应承担的受理费原告已先行垫付，执行中一并执行）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月三十日