李某某、胡某某与成都**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**、胡**与被告成**限公司（以下简称钰都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，诉讼中，被告钰都公司提出反诉，又于2014年10月28日撤回了反诉。本案依法由审判员黄**适用简易程序，于2014年11月7日公开开庭进行了审理，原告李**的委托代理人戚**、谢**，原告胡**及委托代理人戚**、谢**，被告钰都公司的委托代理人蒋*、莫**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**、胡**诉称，钰**司系新都**邸华府楼盘开发商，钰**司以预售方式与李**、胡**签订了商品房买卖合同（按揭付款，房款420300元）。合同约定应于2013年8月31日交付房屋，但是截止起诉之日，房屋尚未达到合同约定的交付使用条件。合同第十二条明确约定了逾期交房的违约责任，并且钰**司于2013年9月10日、9月11日、12月16日书面承诺逾期交房按照日万分之三计算违约金。钰**司因未按约定期限和条件交房，主动告知将自2013年8月31日后截止2013年12月16日的逾期交房违约金在业主收房时，冲抵钰**司代缴税费。现钰邸华府楼盘的水、电、气等基础设施仍未达到使用条件。请求判令1.钰**司向李**、胡**支付逾期交房违约金9457元（自2013年12月17日计算至2014年3月1日）；2.钰**司从2014年3月2日起向李**、胡**支付逾期交房违约金，按照购房款总价，以每日万分之三计算到合同约定交付条件之日止。

被告辩称

被告钰**司辩称，钰**司按照合同约定的交房条件和确定的交房时间履行了交房义务，因此不应承担2013年12月17日之后的逾期交房违约金。1.合同第十条约定的交房时间为2013年8月31日，交房条件为⑴有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；⑵住宅工程质量分户验收表；⑶经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具的工程竣工报告；⑷住宅质量保证书；⑸住宅使用说明书。2013年9月、12月，钰**司两次向业主发送通知，将交房时间延至12月16日。截止2013年12月16日，房屋已达到合同约定的交房条件。故李**、胡**起诉要求支付2013年12月17日之后的逾期交房违约金没有合同依据。2.自来水、燃气在交房时均已达到使用条件。合同第十一条约定“水、电、气、电视、电话达到使用条件，买受人可自行申请开通。如果在约定期限内未达到条件，出卖人限期整改达到使用条件。”合同中双方对此并未约定违约责任。并且，在钰**司交房时，小区的自来水、燃气已经达到了开通条件，符合双方合同的约定。业主收房后完成装修即可与自来水公司、燃气公司联系，开通自来水、燃气。3.自来水、燃气在达到使用条件后，自来水公司和燃气公司非法停水、停气，不应由钰**司承担责任，李**、胡**错误适用了法律关系。4.业主未在确定的时间按时收房，钰**司不应承担违约责任。钰**司已按合同约定向业主邮寄了收房通知，尽到了合同约定的通知义务，业主因自身原因未办理收房手续，是业主自己的责任，在确定的收房日期之后，钰**司不应承担逾期交房的违约责任。综上，请求驳回李**、胡**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2012年8月24日，李**、胡**与钰**司签订了《商品房买卖合同》，约定李**、胡**购买钰**司开发的位于成都市**高家社区6组88号“成都钰邸华府”8幢1单元13层4号商品房，测绘建筑面积共92.21平方米，其中套内建筑面积70.75平方米，分摊建筑面积21.46平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4558元，总价款420300元。

该合同第十条载明：“交付条件（一）出卖人应当在2013年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列第2、5、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、第十条第（二）款第1项改为：本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具工程竣工报告作为交房的条件；”

合同第十二条逾期交房责任约定除不可抗力，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的0.1‰的违约金；逾期超过90日后，出卖人应当按照买受人全部已付款的日0.15‰向买受人支付违约金，合同继续履行。

合同第十四条交接手续约定（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人向买受人发出书面交房通知或在房屋所在地报纸（如成都商报）交房公告7日后若买受人未来办理接房手续，或逾期未签署房屋交接清单的，视为买受人收房，则该商品房已验收合格，该商品房一切风险责任由买受人承担，并承担每逾期壹日应交纳人民币伍**整的保管费。

合同中，双方并对其他事项作了详细约定。签订《商品房买卖合同》时，钰**司将《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》一并交付李**、胡**，由李**、胡**签名捺印。

同日，双方在《商品房买卖合同》的基础上，签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条约定买受人于2012年8月24日，支付房价款170300元（首付款）；购房款的59.48%，计人民币25万元，由买受人向银行申请贷款，买受人委托银行将取得的贷款一次性全部付至出卖人指定的账户。

2013年7月28日，由建设单位、施工单位、监理单位对“钰邸华府”楼盘的房屋进行了质量检查，经验收合格，制作了三家签名盖章的《住宅工程质量分户验收结果表》。2013年12月16日，由成都市**有限公司出具了《房屋面积测绘报告》，当天，钰**司领取了测绘报告。由于部分商铺面积测绘有误，2014年1月16日，成都市**有限公司对商铺面积进行了更正。

钰邸华府”楼盘的燃气工程于2013年11月28日竣工，由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位分别签署意见并盖章，制作了《燃气应用工程竣工验收表》。

2013年12月20日，斑竹园**技术中心对“钰邸华府”的二次供水设施进行了入网验收，发现存在问题，钰**司按照验收小组意见进行了相应的整改。2014年1月6日，斑竹园**技术中心进行了入网复验，入网符合验收条件。2014年1月8日，成都市新都区自来水供水签署“同意验收”并盖章，钰**司取得了《二次供水设施入网验收报告》。

2013年12月20日，四川纳**任公司向钰**司出具《工作联系函》，内容为其承建“钰邸华府”绿化工程已按合同完成，申请竣工验收。2013年12月29日，由钰**司出具了《工程竣工验收报告》。

2013年12月20日，重庆**限公司出具了《关于“钰邸华府”弱电工程的完成情况》。载明：“1.监控系统，布线的设备安装基本完成。电梯内摄像机没有安装，是由于前期电梯公司的原因，条件不允许，没有全部安装。整个系统可以运行。2.楼宇对讲系统，整个小区全部调试已完成。3.停车场系统，已完成。4.周界电子围栏报警系统，已完成。5.巡更系统，由于甲方原因，我们拒绝安装，要完成需一天时间。6.背景音乐广播系统，已完成。7.五方通话布线，已完成。8.燃气报警系统，已完成。鉴于事实原因，如果完成所有系统，我们可以保证在15天内全部完成并交接。但资金不到位，我们拒绝进行下一步安装和调试。”

2013年12月13日，钰**司向李**、胡**寄送了《收房费用清单》及收费清单说明，在《收房费用清单》中载明钰**司承担的违约金4728.38元，并抵扣了李**、胡**应缴纳的相关税费。2014年5月14日，李**在物业公司办理了收房手续。

另查明以下事实：

一、2013年9月10日，钰**司出具了《钰邸华府延期交房通知》，内容为“钰邸华府原定于2013年8月31日交房，现延期至2013年12月16日正式交房。”并承诺将严格按照合同第十二条约定的违约金标准计算进行赔付。2013年9月11日，钰**司出具了《钰邸华府延期交房承诺》，载明：“1.我公司在确保房屋工程质量的前提下，尽全力追抢工程进度，保证在2013年12月16日前达到交付使用条件，将房屋按交房标准交房到各位业主手中。2.关于延期至2013年12月16日交房的赔偿事宜，我公司承诺将严格按照合同之约定计算并支付违约金。3.若公司未能在2013年12月16日交房的，我公司承诺在2013年12月16日以后的违约金部分，出卖人按照买受人全部已付款的日0.3‰向买受人支付违约金。”

二、2013年12月16日，钰**司出具《承诺书》，载明：“1.我公司承诺在2013年12月26日业主验房，同时出具交付的全部交房合格资料（必要时业主可以核对相应原件），完善小区所有设施。2.协调物业公司尽快完善汽车出入口阳光棚搭建。3.逾期违约责任由本公司负责。若**司未能在2013年12月26日准时交房，违约金自2013年12月16日起按每日0.03%计算给付。”

三、由于钰**司拖欠了煤气公司及自来水公司的工程款，煤气公司及自来水公司对钰邸华府楼盘的天然气及自来水停止了供应。2014年2月20日，钰**司的副总凌钰*出具《承诺书》，并加盖了钰**司的公章，上载明：“承诺钰邸华府各业主水、电、气于2014年3月1日前正常使用。”

四、2014年3月11日，成都市**责任公司出具了《燃气开通公告》，载明：“……成都**限公司至今未支付工程余款，严重干扰了我公司正常经营工作。根据《钰邸华府天然气工程合同》约定，我公司决定自2014年3月11日起暂停向钰邸华府小区通气，待成都**限公司全面履行合同支付义务后，我公司将及时恢复通气。”

五、2014年10月16日，成都市**防大队出具了《情况说明》，载明：“……经查证，该工程未经成都市**防大队进行消防验收擅自投入使用。”2014年10月17日，成都**划管理局出具了《关于大丰“钰邸华府”项目规划核实情况说明》，载明：“成都**限公司在新都区大丰街办开发建设的‘钰邸华府’项目至今未到我局申请规划核实，也未办理《建设工程规划合格证》。”2014年10月20日，成都市新都区城乡建设局项目报建办公室出具了《关于大丰“钰邸华府”项目竣工验收情况》，载明：“成都**限公司在新都区大丰街办开发建设的‘钰邸华府’项目至今未到我局申请办理竣工验收备案手续。”

六、2014年10月14日，钰邸华府小区业主投诉到市长信箱、区长信箱。2014年10月29日，成都市新都区城乡建设局作出了《关于﹤钰邸华府小区业主投诉书﹥的回复》，载明：“经核实，‘钰邸华府’工程由建设单位于2014年4月26日组织五方责任主体单位对单位工程施工质量进行了竣工验收，我局质监站派员参加了验收监督。参与验收的五方责任主体单位具备规定资质，验收方案及程序符合规范要求。现因该工程消防验收相关手续未完善，故我局质监站未出具建筑工程质量监督报告，我局未进行竣工备案。”

以上事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋面积测绘报告》、《燃气应用工程竣工验收表》、《二次供水设施入网验收报告》、《工作联系函》、由钰**司出具的绿化工程《工程竣工验收报告》、《关于“钰邸华府”弱电工程的完成情况》、《收房费用清单》及收费清单说明、《钰邸华府延期交房通知》、《钰邸华府延期交房承诺》、2013年12月16日的《承诺书》、2014年2月20日的《承诺书》、《燃气开通公告》、《情况说明》、《关于大丰“钰邸华府”项目规划核实情况说明》、《关于大丰“钰邸华府”项目竣工验收情况》、《关于﹤钰邸华府小区业主投诉书﹥的回复》以及当事人的陈述在卷予以佐证。

另外，李**、胡**还提交了小区业主询问钰**司法定代表人许*已“关于恢复小区自来水、天然气供应”的电话来往信息，以及到区政府信访照片和小区的现状照片；钰**司还提交了物业服务招标备案表及中标备案表、建设工程质量监督检查记录、建设工程质量整改通知书。

本院认为

李**、胡**主张钰**司截止2014年3月1日未达到交房条件，提交了由四川怡**限公司（以下简称怡心公司）出具的《通知》，载明：“钰邸华府目前处于验收阶段，相关合格证没有取得，不具备交房条件，愿意接房的业主可以到物业办公室办理装修手续。待取得相关合格证后，立即通知业主来办理接房手续。”《通知》上面手写为“仅供新都区政府提供证明使用”。经钰**司质证对该证据的真实性、合法性及关联性提出异议，认为怡心公司是经过招投标程序入驻的物业公司，系独立法人，与钰**司没有任何关系，钰**司从未授权物业公司代为发函通知业主。物业公司即使有发布通知的行为，也不能代表钰**司，通知内容不是钰**司的意思表示。手写内容显示的是物业公司给政府出具的，而非面对小区业主，不能作为证明小区未达到交房条件的证据。本院认为，钰**司的异议理由成立，对该证据不予采信。

李**、胡**主张钰**司现仍未达到交房条件，提交了由怡**司于2014年4月2日出具的钰邸华府2幢1单元16层1号房屋的《交房时间与事项确认》。其中备注：“一、已按商品房买卖合同第十四条交接手续的第（三）项交纳税费。二、没有达到商品房买卖合同第十一条的第1项使用条件。三、物业费用已按协议交清，房间钥匙已领取。”经钰**司质证对该证据的真实性、合法性及关联性提出异议，认为物业公司只能对业主领取房屋钥匙，缴纳物业费的事实予以确认，无权对业主是否与开发商办理接房手续、缴纳税费等应由开发商确认的事实予以确认，更无权对已经交付的房屋是否达到合同第十一条第1项约定的事实给予确认。本院认为，钰**司的异议理由成立，对该证据不予采信。

李**、胡**主张钰**司开发的钰邸华府楼盘安全保障设施、小区绿化、电梯及公用照明、车库车位的相应设施等均没有达到基本的使用条件，提交了怡**司于2014年6月5日出具的《致钰**司工作联系函》，经钰**司质证对该证据的真实性、合法性及关联性提出异议，认为钰**司从未收到该函件，并提出以下质证意见：函件第一条表述小区门禁系统和可视电话未安装，钰**司已提交证据证明小区的门禁系统已经安装完成，可以运作，根据行业习惯，可视电话的安装是在业主装修完成后报物业公司，物业公司通知安装可视电话的公司上门安装即可。如果先行安装会影响业主的装修；函件第二条表述小区监视系统未交付物业，小区监视系统与小区融为一个整体，钰**司不可能将监视系统带离小区，在物业公司入驻小区时，监视系统已经置于物业公司的控制之下；函件第三条表述小区内路灯、楼道照明灯损坏严重，开发商不来维修，小区在物业公司入驻时，路灯照明灯是完好的，这些是消耗品，后续损坏，应当由物业公司自行维修，钰**司无维修义务；函件第四条表述小区绿化太少，钰**司按照设计已经完成小区绿化并经过竣工验收；函件第五条表述雨水进入地下室等，是否客观情况需要核实，即使真实，也不表明小区质量不合格；函件第六条表述地下车库出入口未作防雨工具，根据小区最初设计，地下车库出入口没有设计阳光棚挡雨，后来钰**司同意协调物业公司搭建阳光棚，但这是物业公司的责任；函件第七条表述非机动车停放点未投入使用，是否客观情况需要核实，小区在物业公司入驻后，已将小区的设施移交物业公司，即使未投入使用也是物业公司的责任。本院认为，李**、胡**没有提交证据证明该函件已由钰**司签收，钰**司的异议理由成立，对该证据不予采信。

钰**司主张钰邸华府楼盘于2013年12月9日完成了竣工验收，为证明其主张提交了《竣工验收报告》、《会议纪要》、《竣工验收人员签到表》。《竣工验收报告》由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位签字并盖章；会议纪要的时间为2013年12月9日，参加单位有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及鼎**公司和完成弱电工程的重庆**限公司。经李**、胡**质证，对2013年12月9日的《竣工验收人员签到表》无异议，对《会议纪要》及《竣工验收报告》提出异议，认为签到表有四川省建设厅监制的标志，而《会议纪要》没有用有该标志的纸张，《竣工验收报告》虽有五方单位签字盖章，但没有填写时间。因此，对《会议纪要》及《竣工验收报告》不予认可。本院认为，2013年12月9日的《会议纪要》内容为“钰邸华府工程项目竣工预验收”，《竣工验收报告》上五方主体只有签字和盖章，没有时间，仅凭2013年12月9日的竣工预验收《会议纪要》，无法得出五方主体完成竣工验收的时间。

关于钰邸华府楼盘的竣工验收时间，成都**乡建设局于2014年10月29日对小区业主的回复为“钰邸华府工程由建设单位于2014年4月26日组织五方责任主体单位对单位工程施工质量进行了竣工验收”。对此，钰**司提出异议，认为2014年4月26日系星期六，属于国家规定的法定休息日，向本院提交了调查核实申请书。经本院向成都市新都区建筑工程质量监督站核实，其出具了《情况说明》，载明：“经查阅档案，钰邸华府竣工日期为2014年4月28日，关于《钰邸华府小区业主投诉书》回复中的竣工日期为2014年4月26日的问题，是因我局工作人员在进行电脑录入时操作失误所致。”并提供了2014年4月28日的《工程竣工验收监督记录》，五方主体均在《工程竣工验收监督记录》上签名。因此，本院认定钰邸华府工程竣工验收时间为2014年4月28日。

本院将调查核实的情况告知钰**司后，钰**司提出了违约金约定过高，请求予以调整。

本院认为，李**、胡**与钰**司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同约定2013年8月31日交房，钰**司未能按照约定交房，构成违约的事实清楚明确。钰**司于2013年9月10日、9月11日发出通知和承诺，将交房时间延至2013年12月16日，承诺按照合同约定计算并支付违约金，并承诺“如不能在2013年12月16日交房，在2013年12月16日以后按照已付款的日0.3‰向买受人支付违约金。”李**、胡**收到钰**司的收房费用清单，对截止计算至2013年12月16日的违约金没有提出异议。现在双方的争议焦点为一、交房条件的内容；二、钰**司是否达到约定及法定的交房条件。针对争议焦点论述如下：

一、李**、胡**认为交房条件不仅应符合《商品房买卖合同》第十条约定的“交付条件”，还应包括钰**司分别于2013年9月11日、2013年12月16日、2014年2月20日承诺的交房条件。根据审理查明的事实，钰邸华府楼盘的自来水、天然气等工程已经竣工验收，由于钰**司未支付自来水公司及煤气公司的工程款，自来水公司及煤气公司停止向小区供水、供气，经政府出面协调，已恢复了小区的供水、供气。钰**司在买卖合同中对市政基础设施（水、电、气）的承诺是“2013年8月31日达到使用条件，未能达到限期整改。”对其他设施（公共绿地、公共道路、公共停车场）的承诺是“2013年8月31日达到使用条件”，并没有约定钰**司违反承诺应承担的违约责任。地下车库的设计中没有阳光棚，钰**司承诺“完善小区设施以及协调物业公司完善汽车出入口阳光棚搭建”，并未将此作为交房条件，也未承诺对未完善小区承担逾期交房责任。因此，交房条件的内容应按照《商品房买卖合同》第十条约定。

二、1.钰**司是否达到合同约定的交房条件。双方使用的购房合同范本内容由四**设厅、四川**管理局共同制定的，在全省范围内统一使用。在《商品房买卖合同》第十条关于房屋交付条件，双方选择的交付条件为：⑴有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；⑵出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；⑶勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具的工程竣工报告；⑷住宅质量保证书；⑸住宅使用说明书。根据审理查明的事实，钰**司在签订《商品房买卖合同》时，已将《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》一并交付李**、胡**，2013年7月28日钰**司完成了《住宅工程质量分户验收表》，钰**司于2013年12月16日取得了《房屋面积测绘报告》。虽然钰**司提交了勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具的《工程竣工验收报告》，但是工程竣工验收时间经查证是2014年4月28日，因此，钰**司于2013年12月16日并没有达到合同约定的交房条件。2.钰**司是否达到法定的交房条件。李**、胡**认为钰**司没有提供规划验收合格证，并且也没有提交消防设施、人防设施、环保设施已经过法定机构验收合格的相关文件，没有达到法定的交房条件。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照**务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定，因此，规划验收合格证不属于法律规定的强制性交房条件。目前，我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商。钰**司取得消防设施、人防设施、环保设施的验收合格文件是其进行房屋备案登记、办理房屋所有权证的前提条件，不是房屋交付使用的必备条件。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述法律、行政法规的规定，开发商向购房者交付商品房的强制条件必须是“经验收合格”的商品房。钰**司开发的钰邸华府楼盘于2014年4月28日才完成竣工验收，因此钰**司通知业主于2013年12月收房，不符合交房的法定条件。

综上，钰**司于2013年12月16日没有达到了合同约定的交房条件及和法定的交房条件，因此，李**、胡**主张钰**司给付逾期交房违约金，符合法律规定，钰**司应当承担2013年12月16日起至2014年4月28日的逾期交房违约责任。对于违约金额，李**、胡**未提供充分证据证明钰**司逾期交房给其造成的损失，由于钰**司请求对违约金依法予以调整，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据该规定，酌定钰**司应支付违约金6000元。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告成都**限公司于判决生效后十日内给付原告李**、胡**违约金6000元；

二、驳回原告李**、胡**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由被告成**限公司负担（此款原告李**、胡**已预交，被告成**限公司在履行上述给付义务时一并结清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月八日