唐*与四川家**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐*因与被上诉人四川家居赋房地**限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人唐*的委托代理人陈*、被上诉人四川家居赋房地**限公司的委托代理人邓闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2012年12月1日，唐*（乙方）、四川家**有限公司（甲方）签订了《商品房购销合同》。合同约定：……第二条乙方向甲方购买商品房建筑面积共104.78平方米。……第四条该商品房不属于政府定价的商品房。按建筑面积计算，该商品房单位售价为（人民币）每平方米4，318元，总金额为（人民币）肆拾伍**仟肆佰肆拾元整。除上述房价款外，甲方依据有关规定代收取下列税费：1、代收大修基金［武规建发（2009）108号文件］计（人民币）肆仟壹佰玖拾壹元整。第七条乙方在2012年12月12日前付清全部房价款30%的，甲方给予乙方占付款金额1.5%的优惠，即实际付款额为（人民币）肆拾肆万伍仟陆佰伍拾叁元整。第八条乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行；1、2012年12月12日前支付全部房价款的30%，计（人民币）壹拾叁万肆仟陆佰伍拾叁元整；2、剩余房款向银行申请按揭贷款支付，计（人民币）叁拾壹万壹仟零佰零拾零元整。第九条在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%，计（人民币）肆拾肆万伍仟陆佰伍拾叁元整。第十条乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期贷款利息计算。逾期超过15天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第2种约定，追究乙方的违约责任。……2、乙方按累计应付款5%向甲方支付违约金，合同继续履行。第十一条甲方须于2014年6月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；2.战争、暴动、动乱等不可抗因素或政策性调整。第十二条除本合同第十一条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在12个月内按银行同期贷款利率计算；自第×个月起，月利息则按×利率计算。逾期超过×个月，则视为甲方不履行合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任；……2、甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，合同继续履行。第十四条预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知书之日起10天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。

《商品房购销合同》附件三：告知书第二条约定：“出卖人所开发的凯旋城楼盘之4号楼的商品房预售许可证正在办理过程中，其建设工程施工的开工日期、建设工程施工的竣工日期待定，本合同签订的该楼幢之交房时间属于暂定时间，出卖人将此情况如实准确地告知了买受人，买受人亦完全知晓这一情况。”，唐*在告知书上签字。

唐*于2012年12月1日向四川家**有限公司支付了房屋价款20，000元，同月12日支付房屋价款30，000元，2014年5月23日支付购房款259，844元（其中大修基金4，191元）。2015年6月28日，双方进行交房前结算，唐*向四川家**有限公司支付房屋面积补差款3，743元、税8，993元、大修基金35元，共计12，771元，并办理了接房手续。

另查明，四川家居赋房地**限公司于2014年5月29日取得出售给唐*房屋所在的4号楼的商品房预售许可证。

2015年5月28日，四川家**有限公司以张贴公告的形式通知了包括唐*在内的4号楼业主办理接房的相关手续。

一审法院同时查明，与唐*所购房屋同地段、同类型房屋（含面积相同或相近）租金：无电器和家具等设施的每年为7，000-8，000元；电器与家具等设施齐全的每年为12，000-15，000元。

2015年4月27日，唐*以四川家居赋房地**限公司未按合同约定交付房屋提起诉讼，请求判令四川家居赋房地**限公司支付从2014年6月30日至2015年4月30日期间的违约利息19，858元，违约金22，283元，并按银行同期贷款利息（年利率5.35%）支付从2015年5月1日起至交房时止期间的违约利息。

一审法院认为

一审法院审理认为，双方当事人均未对合同效力提出异议，且该合同也没有违反法律的强制性规定，虽然在双方签订合同时四川家居赋房地**限公司没有取得商品房预售许可证，但在唐*起诉前已经取得，故该合同应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合唐*起诉的请求、事实及理由以及四川家居赋房地**限公司的答辩，本案的争议焦点主要在四川家居赋房地**限公司是否应当承担违约责任以及违约责任的承担方式及标准问题。第一，唐*按照合同约定履行了交付房款的义务，四川家居赋房地**限公司也应按照合同约定履行交付房屋的义务。经审查，唐*交付房款的时间及数额符合双方签订合同的约定，故四川家居赋房地**限公司延迟交房已经构成违约，应当承担违约责任。第二，双方签订的合同中虽然约定了四川家居赋房地**限公司应于2014年6月30日前将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用。但同时双方还签订了附件三中的告知书，告知书中四川家居赋房地**限公司将商品房购销合同中约定的交房时间变更为暂定时间，具体交房时间不能确定明确告知了唐*，唐*也在告知书上签字，则表示唐*对四川家居赋房地**限公司的告知行为予以认可。唐*辩称该告知书第二条系格式条款，四川家居赋房地**限公司未采取合理的方式提请注意免除或者限制其责任的条款，系无效条款。但告知书是作为商品房购销合同的附件单独签订，本身就是采取的合理方式，足以引起唐*的注意。故该告知书虽系格式条款，但该告知书第二条并未违反法律的强制性规定，也未损害国家、集体、第三人以及社会公共利益，故该告知书是合法有效的。告知书的内容对商品房购销合同中关于交房时间的约定进行了变更，对原合同中约定的具体的交房时间变更为交房时间暂定，该变更的内容是明确的，但变更后的交房时间为暂定属于履行期限不明确，且也没有对履行期限进行补充约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定以及《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，唐*在给四川家居赋房地**限公司必要的准备时间后可以随时要求其交付房屋。但唐*未提供任何证据证明其在本案起诉前向四川家居赋房地**限公司主张过交付房屋的权利，故应合理认定唐*起诉主张权利之日则视为要求四川家居赋房地**限公司履行交付房屋义务之日。第三，关于违约金的标准，虽然合同中对四川家居赋房地**限公司未按时交房既约定了违约利息又约定了违约金，但该合同中约定的违约利息与约定的违约金功能、性质相同，本案中唐*既主张违约利息又同时主张违约金系重复主张，故对唐*的该主张不予支持。四川家居赋房地**限公司在庭审中提出合同约定违约金过高，请求减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，故对四川家居赋房地**限公司关于调减违约金的请求予以支持。参考唐*所购房屋同地段、同类型的房屋年租金并综合考虑四川家居赋房地**限公司通知交房、唐*接房的时间、合同的履行情况等因素，酌情确定四川家居赋房地**限公司延迟交房的违约金850元。

综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、四川家居赋房地**限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付唐*违约金1，300元；二、驳回唐*的其他诉讼请求。案件受理费854元，由唐*负担804元，四川家居赋房地**限公司负担50元。

上诉人诉称

一审宣判后，唐*不服并向本院提出上诉称，1、案涉《商品房购销合同》附件三即《告知书》第二条系格式条款，被上诉人未采取合理的方式提请上诉人注意免除或者限制被上诉人责任的条款，系无效条款；2、被上诉人主张违约金过高，根据谁主张、谁举证的原则，应当由被上诉人举证证明合同约定的违约金过分高于损失，一审法院将该举证责任分配给上诉人没有法律依据；3、被上诉人逾期交房时间为11个月，一审将合同约定的违约金调减为1，300元，远低于上诉人的实际损失；4、上诉人在履行合同中没有违约行为，有权按照合同约定数额要求被上诉人支付违约金，故一审不应判决上诉人承担诉讼费。综上，请求二审撤销原判，依法改判由被上诉人支付违约金41，765元。

被上诉人辩称

被上诉人四川家居赋房地**限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

经二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定的交房时间为2014年6月30日，虽然被上诉人在《商品房购销合同》附件三中告知上诉人合同约定的交房时间为暂定时间，但双方并未对交房时间重新作出约定，2014年6月30日仍系双方期待的交房时间，且双方在《商品房购销合同》附件三中并未作出关于超过2014年6月30日交房不应承担违约责任的补充约定，故被上诉人在2015年5月28日才通知上诉人接房，已构成违约，其逾期交房时间应当认定为10个月零28天。

上诉人在本案中主张按合同约定计算的违约利息、违约金共计41，765元，但就一般情况而言，被上诉人逾期交房，给上诉人造成的损失就是不能按时入住房屋而租房居住的租金损失或者未能按时将房屋出租所造成的租金损失。从一审法院查明与唐*所购房屋同地段、同类型房屋（含面积相同或相近）租金为每年7，000-8，000元的情况看，合同约定的违约金明显高于损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，对被上诉人关于调减合同约定违约金的请求，本院予以支持。根据一审查明上诉人所购房屋同地段房屋的租金情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情将合同约定的违约金调减为8，000元。

综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误而导致对违约金的调减数额失当，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第1068号民事判决第二项，即“驳回唐*的其他诉讼请求”；

二、变更四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第1068号民事判决第一项“由被告四川家居赋房地**限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告唐*违约金1，300元”为“由四川家居赋房地**限公司于本判决生效之日起十日内一次性向唐*支付违约金8，000元”。

一审案件受理费854元，由四川家**有限公司负担50元，唐*负担804元；二审案件受理费50元，由四川家**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日