罗**与上诉人四川**限公司因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
审理经过
上诉人罗**与上诉人四川**限公司（下称辰基置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭于2016年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人罗**及其委托代理人杨*，上诉人辰基置业公司的委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原判认定，2013年7月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告购买被告建设的位于船山区南路渠河27号“时代领邸”商住楼中第14层1单元1405号商品房，预测建筑面积为110.37平方米，房屋总价款406824元。付款方式采取贷款方式，由原告首期支付购房总价款的30%。其中合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书…”。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。2、若遇特殊情况或政策变动、政府行为，出卖人无法按期交房，出卖人提前30天通知买受人，不视为出卖人违约”。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了购房款。2014年12月30日，被告在该工程项目工地张贴延期交房公告，公告内容：“尊敬的辰*·时代领邸业主及安置户：首先感谢您对我们项目的支持和关注，您所购买（安置）的辰*·时代领邸房屋，因受2011年7月12日渠河路垮塌事件和2012年6月30日特大暴雨等不可抗力因素，影响了我们项目的交房时间；在此很报歉地通知您：辰*·时代领邸将延期交付，为此我们深感抱歉。具体交房时间以我们电话通知为准。为由此带来的不便，还望你的理解与支持。……”。2015年2月，该项目工程经竣工验收，被告取得了竣工验收报告。2015年3月，该项目工程的商品房取得测绘公司出具的房屋面积测绘结果报告书。2015年4月14日，被告在报纸上登载了“辰*时代领邸”的交房公告，公告的交房时间为2015年4月16日至2015年5月15日。2015年6月16日，遂宁市公安消防支队向被告出具一份情况说明，内容为：“你单位申报的时代领邸建设项目经遂宁市公安消防支队验收合格，根据四川省消防总队《关于对消防行政许可法律文书实际“身份证”管理的通知》（川**（2014）128号）文件精神，从2015年1月1日起，消防部门必须使用新版文书，现因支队的新版文书已使用完，总队尚未下发新的文书，你单位的验收意见书将推迟发放，给你单位带来的不便，请谅解”。2015年6月10日，遂宁市住房和城乡建设局向被告出具一份证明，证明内容：“兹证明四川辰*置业有限公司开发的时代领邸项目，因2012年7月12日特大暴雨，造成市城区渠河路公园桥以北道路东侧挡墙坍塌及时代领邸工程项目边坡变形，……由四川辰*置业有限公司负责抢险修复。该项目的抢险工程自2012年7月12日起至2012年12月3日结束，清理基坑中在抢险时用的连砂及其淤泥于2013年1月15日结束。2013年1月17日该项目进入正常的施工程序”。2015年6月23日，遂宁市住房和城乡建设局向被告出具证明，证明内容：“兹证明四川辰*置业有限公司开发的时代领邸项目，因遂宁市公安消防支队未出具消防意见书，我局无法办理该项目的《竣工验收备案书》”。现原告未与被告办理接房手续。
一审法院认为
原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》应为合法有效，该合同约定的条款对双方当事人具有法律约束力，双方均应全面适当履行。合同签订后，原告已按合同约定交付了购房款，但被告未按合同约定的交付条件交付房屋，在被告登报交房时间2015年4月15日前系被告违约，2014年12月31日至2015年4月15日共计106天，根据合同约定，违约金由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三，即406824元×106天×3?＝12937元（保留至个位）。对于被告辨称延期交房是由于不可抗力的原因，其辨称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、四川**限公司于本判决生效后十日内向罗**支付逾期交房违约金12937元；二、驳回罗**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币736元，减半收取368元，由四川**限公司负担。”
上诉人诉称
罗*先上诉称，原判认定事实不清，根据双方签订房屋买卖合同，辰**公司未按约定的2014年12月30日交付房屋，且至今未具备交房条件，原判以辰**公司登报公告交房时间前作为违约期不当。请求撤销原判，改判由辰**公司向上诉人支付从合同约定交房时起至具备交房条件之日止的违约金。
辰**公司上诉称，其开发的项目在施工过程中，因暴雨导致严重灾害从而停工半年，属不可抗力，对此应扣除该因素造成的延迟交房时间；公司已对延迟交房的原因及交房时间进行了公告，尽到了告知义务；本案房屋已经竣工且经验收合格，具备交房条件。因此，公司不具有违约行为。请求撤销原判，改判公司不承担违约责任。
本院查明
二审经审理查明的事实与原判认定事实一致，本院对原判认定事实予以确认。
本院认为
本院认为，双方当事人经协商签订《商品房买卖合同》，该合同约定了交房时间及条件，双方应按约定享有和履行交接房屋的权利义务。辰**公司上诉称，延迟交房的原因是不可抗力因素导致，且自己履行了告知义务，不应当承担违约责任。根据已查明的事实，本案《商品房买卖合同》签订于2013年7月30日，而大暴雨导致坍塌等自然灾害的抢险期限为2012年7月至2013年1月，签订合同时抢险施工已经完成，合同履行中未再出现不可抗力情形，出卖方辰**公司对房屋开发及交付时间已可预见和控制，虽然其对延期交房进行了公告，但不是免除其违约责任的约定或法定情形，辰**公司的上诉理由不能成立。罗*先上诉称，辰**公司未按约定交付房屋且至今未具备交房条件，应承担截止符合交房条件时止的违约金。本案约定交房时间为2014年12月30日，辰**公司于2015年2月进行竣工验收，消防部门出具验收合格证明，辰**公司取得竣工验收报告。辰**公司于2015年4月14日以公告等方式通知交房，应视为履行交房义务的时间，原判以约定交房时间至通知交房的期间为计算辰**公司的违约期限，并按双方约定的违约金计算办法计付辰**公司应承担违约金的数额并无不当。综上，辰业置业公司和罗*先的上诉理由均不能成立，其请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币736元，由四川**限公司负担368元，罗冬先负担368元。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年三月三十一日
