唐**、许*、原*、陈*与余**、冯**、钟*确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告唐**、许*、原*、陈静诉被告余**、第三人冯**、钟*确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王**，被告余**的委托代理人张**，第三人冯**的委托代理人邓**到庭参加诉讼，第三人钟*经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告唐**、许*、原*、陈**称，2013年12月，原告购买了冯**位于绵阳高新区永兴镇绵兴中路260号1幢1层1-6号；2、3单元2层房屋，并于2013年12月17日办理了房屋产权登记。但被告余**以与第三人钟*签订了《房屋租赁协议》为由拒绝返还房屋。《房屋租赁协议》涉及的租赁房屋就是原告所购买的房屋，该协议是钟*和杨*于2008年签订的，合同约定的租赁期限是从2008年5月1日至2018年4月30日止。该协议约定房屋价格是每年15万元，原则上是前五年租金不变，但却因市场价上涨，须经双方协商友好解决，即五年之后，双方须重新协商租赁合同。据了解，原告所购买的两处房屋原来是钟*所建，钟*又将该房屋卖与冯**。2011年8月17日，冯**与钟*签订《委托书》并进行公证，由钟*代理冯**处理该房的所有事宜。2011年9月27日，钟*又和蒋均签订《转委托书》并公证，约定由蒋均处理冯**房屋的所有事宜。至此，钟*对该房屋已经没有任何权利。2013年3月份，冯**再次向蒋均进行了授权，委托蒋均处理该房屋所有事宜。但是，2013年5月11日，钟*、刘*先持《委托书》复印件与杨*签订《付款协议》，协议约定由钟*和刘*先收取2015年4月30日至2018年5月1日的房租共计45万元（钟*收取35万，刘*先收取10万）。协议签订后，钟*、刘*先将剩余房租全部收走。原告认为，钟*没有资格签订《付款协议》，该付款协议无效，同时侵害了原告的利益，被告依法应当予以赔偿。根据原告的了解以及现在该地段的租金水平，原告要求被告赔偿每平米46元的租金，同时被告应将房屋退给原告。为保护原告的合法权益，请求依法判令：1、确认《房屋租赁协议》中2013年5月1日至2018年4月30日的租赁协议中的2013年12月17日至2018年4月30日的租赁协议无效；2、由被告赔偿原告损失（2013年12月17日至将房屋返还给原告之日止）按每平米每月租金46元计算（每月租金679.36X46=31250元），至今被告应赔偿原告7个月的损失，共计218750元；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告余**辩称，钟*是合法的委托代理人，其有权收取租金。刘*先是高新区法院及省高院确认的房屋所有权人，有权签订租赁协议和付款协议。因此，原告的诉请无事实和法律依据。请求法院依法裁决。

第三人冯**陈述，同意原告的诉请和陈述的事实，同时钟*无权代理，无权签订协议。

第三人钟*未作陈述。

本院查明

经审理查明，原告所购买的绵阳高新区永兴镇绵兴中路260号1幢1层1-6号和2、3单元2层房屋原系第三人钟*与刘**合伙修建，该房屋于2008年2月全部建成。2008年5月1日，第三人钟*与被告余**之子杨*签订《房屋租赁协议》。该协议约定的主要内容有：钟*将其位于绵阳高新区永兴镇绵兴中路260号1、2楼商业用私房租赁给杨*使用；租赁期限拾年，从2008年5月1日至2018年4月30日止；房租价格：每年十五万元，原则上前五年租金不变，但却因市场价上涨，经双方协商友好解决；房租支付方式：原则上应由杨*支付头两年租金共30万元，但考虑杨*开业的资金周转，经双方协商，签协议时杨*支付租金15万元，2008年9月前再支付房租15万元，以后每年租金应提前1个月支付。2008年6月24日，被告余**向工商局注册成立了“绵阳高新区杨**小火锅永兴店”，用所租房屋经营火锅店至今。2011年8月2日，钟*将本案所涉房屋卖与了第三人冯**并取得房产证和土地使用权证。2011年8月17日，冯**委托钟*代为处理本案所涉房屋的一切相关事宜，并对委托书进行了公证。2011年9月27日，第三人钟*又与蒋*签订《转委托书》，由蒋*处理该房屋的相关事宜，包括出租房屋、收取租金等。但此后所有的租金均仍然是钟*在收取，蒋*从未向被告余**收取过租金。2013年5月11日，杨*（甲方）与钟*（乙方）、刘**（丙方）签订《付款协议》，该协议载明的主要内容有：杨*依约缴付租金至2015年4月30日；2011年8月17日，冯**向钟*出具委托书一份并进行了公证，授权钟*收取租金；2013年3月起至5月，冯**的委托人钟*找到杨*要求预支2015年5月1日至2018年1月30日止的剩余租金；经三方协商一致，就剩余租金缴纳事宜达成协议如下：一、甲方于本协议签订后向乙方、丙方支付绵阳高新区永兴镇绵兴中路260号1、2楼商业门面自2015年4月30日起至2018年5月1日止的租金450000元。冯**同意并认可其对乙方收取租金的授权，认可乙方代为收取租金中的35万元，其余10万元由丙方收取的事实。并委托由甲方直接将35万元款项支付给乙方，另外10万元直接支付给丙方。二、乙方与在场人丙方刘**之间的租金分配及其他财产纠纷问题，由乙方与丙方刘**自行协商处理并完善相关手续，不得影响甲方的正常经营活动。三、乙、丙方保证甲方具有上述房屋完整的承租权，不得有任何人再因房屋租赁问题和租金给付问题向甲方主张任何权利（包括此前由高新区法院送达传递的关于张**享有一楼7、8号门面产权事宜，由乙方和丙方自行处理，乙方和丙方保证不得对甲方的经营造成影响，也不得给甲方和绵阳高新区杨**小火锅永兴店造成任何损失），否则，因此对甲方造成的一切损失由乙、丙方承担连带赔偿责任。《付款协议》中同时对违约责任进行了约定。2013年6月4日，钟*向绵阳高新区杨**小火锅永兴店（杨*）出具了收到租金35万元（2015年4月30日至2018年5月1日）的收据一张。次日，刘**向绵阳高新区杨**小火锅永兴店（杨*）出具了收到租金10万元（2015年4月30日至2018年5月1日）的收条一张。原告陈述其2013年8、9月份与蒋*协商购买的本案所涉房屋，2013年12月17日取得产权证。2014年5月，原告诉来本院，请求被告余**退还房屋，后原告撤回起诉。2014年8月11日再次起诉，提出如前诉请。

同时查明，2008年6月16日，刘**因本案所涉房屋所有权纠纷将钟*等人诉至本院，本院于2010年5月27日作出判决，确认了案涉房屋系刘**、钟*二人合建。后钟*提出上诉，绵**院于2010年12月9日判决驳回了刘**的诉请，刘**不服改判结果提出申诉，省高院于2011年11月23日撤销了绵**院的判决，维持了本院的判决即确认本案所涉房屋中刘**应享有的份额。

本案于2014年11月24日开庭审理结束，原告代理人于2014年12月16日向**递交《鉴定申请》、《关于诉讼请求的说明》（实为变更诉讼请求申请）各一份。

以上事实，有原、被告、第三人的陈述，原、被告、第三人的身份信息，《房屋租赁协议》，《付款协议》，公证书，收据，收条及庭审笔录等载卷佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告于2013年12月17日所购买的第三人冯**位于绵阳高新区永兴镇绵兴中路260号1幢1层1-6号、2、3单元2层房屋早在2008年5月1日就由第三人钟*出租给了被告余**开火锅店至今，对以上事实各方当事人均予以认可。其间，第三人钟*于2011年8月2日将房屋卖给了第三人冯**，同月17日，冯**又委托钟*处理其房屋的一切相关事宜，被告余**继续履行租赁协议向钟*缴纳租金并使用该房。虽然2011年9月27日，钟*与蒋均签订《转委托书》，由蒋均出租房屋、收取租金等，但无证据证实已告知被告余**，且钟*仍然一直在收取租金，蒋均并未向被告余**收取过租金或主张过权利。2013年5月，因该房屋的共有人刘*先出面主张其权利，被告余**之子杨*与钟*、刘*先经协商达成一致协议，被告方一次性向钟*、刘*先付清了后五年的租金，付款协议书中载明冯**知晓并同意，现冯**称其不知情且认为钟*无权处分其房房屋，不符合常理，也无据可证。原告及第三人举出的冯**与蒋均签订的《授权委托书》上无签订时间，不能证明是在《付款协议》签订前已经签订并告知了被告余**，如果说在之前冯**已经另行委托蒋均并取消了钟*的代理权，应当告知租房人余**，如此，被告余**即不会将租金交与钟*。但冯**并无据证实其告知过被告余**。而且，冯**将房屋卖与原告之前也无据证实其告知过被告余**。原告在《付款协议》达成并支付全部租金之后买房，其现在起诉被告余**，主张确认第三人钟*与杨*于2008年签订的《房屋租赁协议》中2013年5月1日至2018年4月30日的租赁协议中的2013年12月17日至2018年4月30日的租赁协议和2013年5月签订的《付款协议》无效，其请求不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，亦不符合合同相对性原则，同时，原告方亦无充分证据证实第三人钟*已与第三人冯**解除了委托授权关系，钟*已丧失签订《付款协议》和处理与本案所涉房屋相关事宜的权利。故本院对原告的该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及第二百三十条“出租人出卖租赁房物的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件有限购买的权利”之规定，被告余**不存在侵害原告物权的过错行为，而且，与钟*签订租房合同及付款协议的均是杨*不是被告余**，根据合同相对性原则，故原告请求被告余**赔偿其损失218750元无事实和法律依据，本院不予支持。

2014年12月16日，原告代理人向本院递交的《鉴定申请》、《关于诉讼请求的说明》（实为变更诉讼请求），因是在本案庭审辩论终结后提出，早已超过举证期限，为此，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条、第二百三十条、第四百零二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告唐**、许*、原*、陈*的诉讼请求。

本案受理费减半收取为2390元，由原告唐**、许*、原*、陈*负担。

如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年二月十日