王*与乌鲁木**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人王*因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人王*及其委托代理人杨华清，被上诉人**市有限公司（以下简称爱家超市公司）的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2015年1月10日，爱家超市公司（出租方、甲方）与王*（承租方、乙方）签订租赁合同，合同主要内容为：一、爱家超市公司将位于本市爱家超市劝业店三楼S-10域建筑面积334.17平方米（含公摊）租赁给王*经营品牌为来御来三汁焖锅的餐饮，租赁期限为2年10个月、自2014年12月13日起至2017年10月12日，年租金为235293.60元。二、支付方式为按月支付即每次支付租金19607.80元；合同签订时乙方应先交清当期费用，交纳下一期费用应在下一期起始前15日足额交纳，否则乙方将以每逾期一日按应交纳租金总额的5‰向甲方交纳滞纳金，逾期15日未交纳租金的视为乙方中途停止经营，甲方有权单方终止合同并追究乙方违约金年租金的50%。三、乙方在本合同签署后3日内向甲方交纳合同履约保证金25000元；保证金在合同期满后凭收据3月内无息退还，由于乙方原因违约或中途撤柜，甲方不退还保证金。四、乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变租赁场地用途和经营的商品／服务种类、品牌，否则甲方有权收取乙方合同租金总额20%的违约金，并有权单方终止与乙方的合作，同时对已收取的费用（含租金、管理费、保证金等）不予退还。五、乙方在装修施工之前向甲方交纳装修施工保证金5000元，该保证金在乙方工程验收合格并甲方确认没有造成任何损害的一个月后无息退还给乙方。六、乙方经营产生的用电、水、暖气、空调、电话等费用均由乙方自理，各项费用在每月5日前交清，暖气费需一次性在每年10月15日之前交至甲方财务部，否则甲方将按5‰／天收取应交纳费用的滞纳金；乙方在经营期间自行办理工商、税务等证件，并承担交纳国家规定的所有税金。七、乙方驻店人员应在甲方指定的时间、地点参加由甲方组织的培训，驻店人员持证后方可上岗。八、双方约定的其他事项：第一年综合管理费全免、空调费7351.74元、暖气费7351.74元；第二年综合管理费20050.20元，空调费、暖气费同第一年，年租金242214元；第三年10个月综合管理费16708.50元，空调费、暖气费同上一年，年租金219025.92元。

合同签订前的2014年10月19日，王*支付爱**公司定金25000元，爱**公司向王*出具收据。同年10月20日，爱**公司开具租金19607.80元（备注：2014.12.9-2015.1.8）收据和空暖费14703.48元（备注：2014.12.9-2015.12.8）收据各一份。同年10月20日，爱**公司开具装修押金5000元收据和电卡押金100元收据各一份。另，爱**公司自认收到王*年培训费58823.40元。2015年5月26日涉诉房屋所在三楼的配电柜被公安消防部门查封。2015年6月1日，王*以邮政特快专递方式向爱**公司寄送解除租赁合同通知书经公证处公证。

另，经王*明确，其本诉主张返还的租金124182.28元为爱**公司向其出具的定金25000元、租金19607.80元、空暖费14703.48元、装修押金5000元、电卡押金100元的收据金额与爱**公司所述年培训费58823.40元（王*称为租金爱**公司未出具收据）金额相加的总金额。王*主张的直接经济损失包括装修费用464014元、加盟费78800元、品牌市场保证金10000元、品牌管理费3800元、厂家采购设备64456元、品牌培训差旅费3673元、住宿费1680元、设备运费2364元、未使用的酱料11700元、厨房用具26990元、沙发卡座座椅65570元、室内室外广告牌27300元、音响设备3410元、远程监控系统7400元、小电器等散装2289元以及公证费2100元等共计766103元。王*按月盈利100000元计算，主张合同到期可得利益损失1200000元。爱**公司反诉主张2015年1月9日至2015年8月8日期间7个月的租金137254.60元。其按合同约定年租金的50%主张违约金117646.80元，并以每日按应交租金的5‰主张滞纳金合计83525.82元。

2014年7月，涉诉房屋所在的劝**三楼装修工程被确认为消防设计备案抽查范围。2014年12月，劝**三楼消防改造及室内装修工程竣工验收消防备案经依法抽查被确定为检查对象，竣工验收消防备案材料齐全，依法核发备案凭证。2015年1月，劝**三楼消防改造及室内装修工程（装修面积3900平方米为餐饮场所）竣工验收消防备案复查合格。**业场总层数为4层，结构为钢混，1-3层建筑面积为24508.8平方米，设计用途为商业用房，所有权人为案外人乌鲁木**任公司。爱**公司为劝**三楼整层建筑面积5641平方米的承租人，其租期自2014年8月16日其至2017年8月25日止为三年。

一审法院认为

原审法院认为：王*与爱**公司签订的本案涉诉房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王*以爱**公司未办理涉诉房屋消防验收手续而导致其无法经营并于2015年6月1日通知爱**公司已解除了合同，爱**公司反诉提出解除合同。对于王*行使合同解除权的效力，原审法院认为，涉诉房屋的设计用途为商业用房，爱**公司并未改变该设计用途；王*租赁房屋经营品牌为来御来三汁焖锅的餐饮，其作为经营者是向公安消防部门申报消防安全检查的义务人，租赁合同中约定王*经营的相应证照由其自行办理，并未约定由爱**公司为王*的经营提供消防验收合格手续，爱**公司对王*经营场所装修工程消防设计备案、消防检查验收等也仅负有一定的配合或者协助义务而非其租赁合同的主要义务；2015年5月26日涉诉房屋所在三楼的配电柜被公安消防部门查封后王*未经营，非爱**公司不履行或者迟延履行其租赁合同的义务所致。综上，王*所经营的餐饮在王*申报并经公安消防部门检查、验收合格后可以正常经营，租赁合同未约定王*单方解除合同的条件，爱**公司未迟延履行其在租赁合同中的义务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现，故王*于2015年6月1日以爱**公司未提供合法消防批准手续而行使合同解除权不符合法律规定。

爱**公司本案反诉要求解除合同，一方面表明其对爱**公司行使合同解除权提出异议，另一方面也要看其提出解除合同是否符合法律规定。王*与爱**公司租赁合同约定租金按月并提前15日交纳，逾期15日未交纳则爱**公司有权解除合同。王*未按合同约定向爱**公司支付租金并向爱**公司发出解除合同通知，王*以其行为表明不再履行合同，双方租赁合同的目的已无法实现，故爱**公司要求解除合同符合法律规定，原审法院予以支持。王*辩称自己无违约行为且行使不安抗辩权无事实及法律依据，原审法院不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除系王*违约所致，王*应向爱**公司承担违约责任，王*主张爱**公司赔偿直接经济损失和可得利益以及公证费的请求不能成立，原审法院不予支持。

对于租金，王*于2014年10月20日支付爱**公司1个月的租金19607.80元，王*称另支付爱**公司租金58823.40元没有出具收据，爱**公司认可收到王*58823.40元但认为是年培训费，对于58823.40元的性质爱**公司未提供证据证明，原审法院综合全案以3个月的租金性质予以确认（19607.80元／月×3个月），王*已交纳的租金应为78431.20元（19607.80元＋58823.40元），租金支付截止时间为2015年4月8日，之后王*再未支付租金。合同解除前王*使用房屋期间应当支付租金，截止爱**公司反诉主张时间2015年8月8日止，王*拖欠爱**公司自2015年4月9日至2015年8月8日期间的租金为78431.20元（19607.80元／月×4个月），原审法院对于爱**公司反诉多主张的租金部分不予支持。

对于空暖费，爱家超市公司依据合同约定收取王*一年的空调费、暖气费各7351.74元，合计14703.48元，现合同解除则爱家超市公司应退还王*1个月的空暖费即1225.29元（14703.48元÷12个月×1个月）。

对于押金，其中电卡押金100元、装修押金5000元，合计5100元，合同解除后爱**公司应予返还，该押金返还的同时，王*也应将电卡返还爱**公司。王*还交纳合同履约保证金25000元，双方租赁合同约定该保证金在合同期满后凭收据3月内无息退还，由于王*原因违约或中途撤柜，爱**公司不退还保证金。《合同法》规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。该保证金条款未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，王*违约导致租赁合同解除，该保证金25000元依约则不予退还。

对于爱**公司反诉主张的违约金以及滞纳金，原审法院认为，租赁合同中下一期应交租金每逾期一日按应交纳租金总额的5‰交纳滞纳金、逾期15日未交纳还应承担年租金50%的违约金系双方约定的违约金条款，其中的滞纳金也属于违约金的性质。租赁合同因王*违约而解除，爱**公司可以主张继续适用违约金条款，但根据王*逾期未交纳租金的金额和时间以及收取的合同履约保证金25000元不退还等情况，完全适用违约金条款，违约金则过分高于造成的爱**公司的损失，显失公平，故综合考虑，对违约金按年租金的10%予以确定，即23529.36元（235293.60元×10%）。对爱**公司主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除乌鲁木**有限公司与王*于2015年1月10日签订的位于本市爱家超市劝业店三楼S-10域的《租赁合同》；二、乌鲁木**有限公司在王*退还电卡时返还王*电卡、装修押金合计5100元；三、乌鲁木**有限公司返还王*空暖费1225.29元；四、王*给付乌鲁木**有限公司租金78431.20元；五、王*支付乌鲁木**有限公司违约金23529.36元；六、驳回王*的其他诉讼请求；七、驳回乌鲁木**有限公司的其他反诉请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人王*不服一审判决向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院未查清争议房屋三楼配电柜何时开封，何人开封，未查清消防改造是我所为还是爱**公司所为属认定事实不清。二、原审法院曲解法律，判决错误。原审法院认定爱**公司未改变设计用途，认定爱**公司对我的经营场所消防设计备案及消防检查验收仅负有配合或者协助义务而非主要义务错误。根据法律规定，商场内的公共娱乐场所应与其他场所或部位隔开，爱**公司未将餐饮场所与儿童娱乐场所用不燃烧体墙和楼板隔开，这是消防部门查封配电箱的根本原因。爱**公司认为应当由我自行办理消防验收合格手续，其做法已明确表示不履行合同义务，违反了合同法关于出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的规定。由于爱**公司的原因，导致消防部门查封配电箱，造成我的合同目的不能实现，我有权解除合同，解除合同的通知于送达爱**公司时发生效力。爱**公司应当赔偿其因违约给我造成的全部损失。综上，请求二审法院查清事实，改判支持我的本诉请求，驳回爱**公司对我的反诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人爱家超市公司答辩称：不同意王*的上诉请求及事实与理由。一、原审法院认定事实清楚。本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋设计为商业用房，我公司未改变设计用途，王*以租赁房屋后向公安消防部门申报消防安全检查义务属于我方为由，逃避支付租金的合同义务。租赁合同中约定承租人经营的相应证照由承租人自行办理，未约定我公司为承租人提供消防验收合格手续，我公司对王*的经营场所装修进行了备案，对消防检查验收等也仅负有一定配合协助义务，而非租赁合同的主要义务。二、我公司与王*签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同不能履行的原因是王*未按照合同约定支付租金，王*在一审及二审始终以消防不合格为由，回避其不缴纳租金的义务。王*作为违约方，不享有解除合同的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。

另查明：爱家超市劝业店三楼的餐饮部分办理了消防设计备案、竣工验收备案手续。因未办理开业前的消防安全检查手续，及三楼餐饮区的部分餐厅存在用可燃材料装修等问题，消防部门于2015年5月26日查封了劝业店三楼的配电箱。

认定上述事实有合同书、收据、发票、消防检查验收资料、公证书、证人证言、谈话笔录以及一、二审法庭审理笔录为证。

本院认为

本院认为：一、关于双方租赁合同解除的原因。王*上诉认为合同解除系由于爱**公司提供的场地未办理相应的消防手续，未将餐饮场所与儿童娱乐场所用不燃烧体墙和楼板隔开并导致三楼配电箱于2015年5月26日被消防部门查封，其无法继续经营。本院认为，出租人有义务保证出租的房屋是经过消防验收合格的，但经消防验收合格的房屋在租赁合同期间发生工程改造、装修等，应当由实际经营者另行向消防部门报送消防验收。根据本案查明的事实，2015年1月，爱家超市三楼消防改造及室内装修工程竣工验收消防备案复查合格。配电箱被查封的原因是由于该经营场所未办理开业前的消防安全检查手续，及三楼餐饮区的部分餐厅存在用可燃材料装修等问题。爱**公司作为出租人，已提供了经消防验收合格的房屋，承租人未办理与其经营项目相符的消防手续导致配电柜被查封，查封原因非因爱**公司的原因。王*关于其无法继续经营系由于爱**公司原因导致与事实不符，本院不予支持。二、根据查明的事实，王*未按合同约定支付租金，且提前终止合同构成违约，爱**公司有权依照合同约定解除合同。爱**公司在合同履行中不存在违约情形，王*作为违约方，不享有单方解除权，其于2015年6月1日向爱**公司发出解除合同的通知不产生合同解除的效力。因双方合同解除系由于王*的违约导致，故王*要求爱**公司赔偿其各项损失的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。爱**公司作为守约方有权依照合同约定要求王*承担相应的合同责任。综上，王*的各项上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25827.69元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日