苏来与孙*、李*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏*因与被上诉人孙*，原审被告李*租赁合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2014）都江*初字第2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人苏*、被上诉人孙*的委托代理人杜*到庭参加诉讼。原审被告李*经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2010年6月26日，孙*与苏*签订了《房屋出租协议》一份，约定：一、甲方出租的住房位于都江堰市玫瑰苑10幢3-1建筑面积148平方米；二、租金交纳方式为按年支付，每月1600元。《房屋出租协议》签订后，孙*按照合同约定将房屋提供给苏*居住。2013年11月7日，苏*搬离该房屋。2014年2月12日孙*无法联系到苏*和李*，遂向都江堰市公安局太平街派出所报案。

原审法院认定以上事实，有原、被告身份信息、房屋出租协议、出门条、接（报）处警登记表以及当事人的当庭陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，2010年6月26日，孙*与苏*签订了《房屋出租协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效合同，原审法院予以确认。双方应当严格按照合同约定的内容，全面履行各自承担的义务。孙*与苏*签订《房屋出租协议》后，孙*依照合同约定向苏*交付租赁房屋，并由苏*进行使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条的规定，双方于2010年6月26日签订《房屋出租协议》，虽该协议未约定租赁期限，但苏*、李*在给付一年租金后继续在该房屋内居住至2013年11月7日搬离。2011年7月1日至2013年11月1日期间28个月的租金共计44800元未给付孙*。孙*主张苏*、李*向其支付租金共计44800元的主张成立，于法有据，原审法院予以支持。但苏*向孙*缴纳5000元保证金应予以扣除，故苏*、李*应支付孙*房屋租金39800元。鉴于苏*、李*存在拖欠孙*房屋租金的事实，孙*主张苏*、李*支付从2011年7月1日起至2013年11月1日止的银行贷款利息，原审法院予以支持。

苏*、李**孙*房屋租金实际形成于婚姻关系存续期间。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条第一款之规定，李*应当承担连带清偿责任。李*拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证的权利，自愿承担不利的法律后果。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告苏*于本判决生效之日起十日内支付原告孙*租金39800元；二、被告苏*于本判决生效之日起十日内支付原告孙*利息（以39800元为基数，从2011年7月1日起至2013年11月1日时止按照中**银行同期同类贷款利率计算）三、被告李*对上述两项承担连带给付责任；四、驳回原告孙*的其他诉讼请求。案件诉讼费920元，减半收取460元，由被告苏*、李*共同负担。

上诉人诉称

宣判后，原审被告苏来不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）都江*初字第2129号民事判决；二、本案诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。上诉人与被上诉人于2010年6月26日签订租赁合同，上诉人于2010年9月入住并于合同签订时向被上诉人支付了一年租金及五千元保证金。2011年8月31日租赁期满，上诉人已经几次告知被上诉人时间到了要搬走，后因到阿坝州工作，淡忘此事，至2013年11月才搬走家具。被上诉人自2011年8月明知自己的权利受到侵害，却于2014年2月12日才主张权利，按照《民法通则》第一百三十六条规定，明显已超过一年诉讼时效。

被上诉人辩称

被上诉人孙*答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。关于诉讼时效，应当从最后一期租金届满之日起计算，因此未过诉讼时效；上诉人与被上诉人形成租赁关系，应当按照租赁合同支付租金。

本院查明

本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。

本院认为

本院认为，苏*与孙*于2010年6月26日签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《房屋出租协议》约定：“该房出租的使用性质为居住用房，月租金为1600元，缴租方式为按年支付，计人民币19200元。以后应在付款期提前20天支付。”苏*于2010年7月1日入住，2013年11月7日才搬走所有家具，双方在协议中未约定房屋租赁期限，仅约定租金交纳方式为按年支付，苏*并未提供充分的证据证明与孙*就房屋不再续租的事宜达成一致意见，而是于2013年11月7日才搬走所有家具，苏*继续占有使用房屋，应向孙*支付房屋租金。针对苏*关于孙*的主张已过诉讼时效的上诉理由，本院认为，《房屋出租协议》约定的租金支付方式为按年支付，虽然每期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金的整体性，苏*一直占有房屋至2013年11月7日，对同一合同项下的租金，孙*主张租金的诉讼时效应该从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，在本案中即苏*搬离房屋之日起开始计算。孙*于2014年2月12日向都江堰市公安局太平街派出所报案后，于2014年7月17日起诉至法院，诉讼时效并未经过。苏*关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉理由的法律依据不足，本院不予支持。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费920元，由上诉人苏*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十九日