天津市**有限公司与王**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津市**有限公司（以下简称原告天**公司）与被告王**，第三人天津**诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天**公司的委托代理人王**、薛**，被告王**到庭参加诉讼，第三人天津**门诊部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，原告受天津市红桥区XXX小区建设单位即天津市**有限公司的委托，负责XX里小区公建房屋对外租赁经营事宜。2013年4月15日，原告与被告签订房屋租赁协议，将XX里XXX号房屋（面积251.2平方米）出租给被告用于经营。协议约定：租期自2013年4月15日至2016年4月14日，年租金72345元，被告不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建，违反任何一项原告有权解除协议。协议签订后，原告将房屋交于被告使用。后原告发现被告未经允许且未办理任何规划、房管许可手续私自拆改房屋，还将窗改成门，向外扩建违法建筑，原告虽多次要求被告恢复原状，拆除违法建筑但被告始终不予理睬。基于被告上述违约行为，原告于2015年5月27日向被告寄送《解除房屋租赁协议通知书》，被告已签收，原告解除协议的行为已产生法律效力。租赁协议被解除后，被告继续使用房屋已属无权占有。综上，原告认为被告的违约行为严重且符合协议约定的解除条件，原告解除协议于法有据，故诉至法院请求：1、依法确认原告解除房屋租赁协议的行为合法有效；2、判令被告及第三人立即将无权占有的坐落于天津市红桥区XX里XXX号房屋返还原告并恢复房屋原状；3、判令被告向原告支付拖欠租金自2014年2月15日至2015年5月31日共计93733元；4、判令被告向原告按照租赁协议约定的租金支付解除租赁协议后至将房屋腾空之日止的房屋使用费；5、判令被告向原告支付解约违约金10000元；6、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王**辩称，不同意原告的诉讼请求。原告陈述的三处改扩建是经过原告同意的，如果不同意也不会租赁该房屋。租赁房屋考察的时候被告与原告协商将窗户改成门才可以经营。租赁诉争房屋之前被告与原告口头协商了，但是没有注意看租赁协议中写明的不许改扩建。改楼梯也是经过原告同意的，并且原告咨询过房屋结构设计部门，并不影响房屋结构。楼梯原来是横向，挡着窗户，我租的是门脸房，与原告单位赵经理口头协商窗改门，向外扩，做了一个玻璃风挡，楼梯改走向，将原来横向的改成了纵向的。协商并改完后，我在涉诉房屋经营洗车房，起初二楼和一楼都是用来经营洗车，去年因为费用太高了，就把楼上给旁边的第三人宁康医院用了，他给我点费用。不同意解除租赁合同，房屋已经恢复原状了，不同意返还房屋，租赁合同还没有到期。我不认为我是拖欠原告租金，因为当时原告跟我说先别交租金了，等恢复原状了再说，这之后我也没怎么经营，不同意补交租金，不同意支付房屋使用费，不同意支付解约违约金10000元，我没有违约，诉讼费不同意承担。

本院认为

合议庭经过法庭调查，总结本案的争议焦点为：1、原告是否享有合同解除权？2、原告行使合同解除权的行为是否合法有效？

对合议庭总结的争议焦点，原、被告均无异议。

围绕争议焦点，当事人双方进行了举证质证。

原告**公司提交的证据如下：

证据一、租赁协议书一份，证明原、被告签订房屋租赁协议，原告将诉争房屋出租给被告的事实，证明被告擅自拆改房屋向外扩建违法建筑的行为均违反了租赁协议的约定，按照协议约定原告在被告具有上述行为时有权解除租赁协议，原告的解除行为合法有据。被告拖欠租金的行为同样违反了租赁协议的约定，原告的解除行为合法有据；

证据二、解除房屋租赁协议通知书、快递签收回执单，证明原告向被告发出解除房屋租赁协议通知书，被告已经签收，自被告签收之日起原、被告签订的租赁协议依法解除，被告应当将无权占有的房屋返还原告，并恢复房屋原状；

证据三、授权委托书、天津**委员会下发的通知，证明天津市**有限公司作为租赁房屋的开发商，原告受治达安居的委托，负责XX里小区全部公建房屋对外租赁经营事宜，原告对租赁房屋有权对外出租、签订租赁协议，收取租金等权利；

证据四、照片，证明被告擅自拆改房屋向外扩建违法建筑的事实；

证据五、发票开具明细查询表，证明王**自2012年4月15日第一次与原告签订租赁协议起至2015年4月14日，总计交付租金为132345元，三年租金总计应为217035元，被告尚欠原告84690元租金，自2015年4月15日至2015年5月31日，被告拖欠原告租金9043元，被告拖欠原告租金总计为93733元。

被告王**提交的证据如下：

证据一、发票开具明细查询表；

证据二、房屋租金交纳票据；

证据三、租赁协议。

第三人天津**门诊部未到庭应诉亦未提交书面意见。

经庭审质证，被告对原告提交的证据均认可无异议。原告对被告提交的发票开具明细表认可；对房屋租金交纳票据真实性认可，但票据里显示交纳的租金是补交之前拖欠的租金；对于租赁协议真实性认可。

本院综合审查案件全部证据，认证如下：原、被告提交的证据真实、合法，能够证明待证事实，本院予以确认。对于双方提交的发票开具明细查询表所载明的租金交纳情况，结合原、被告的当庭陈述，发票开具日期早于2013年4月15日的记录关联性不予认定，2014年1月30日所显示的共计32345元的租金系补交原、被告签订涉诉合同之前的租金，双方均予以确认，本院予以认定。

案件审理过程中，本院至原、被告诉争房屋处进行现场勘验，涉诉房屋为上、下两层，一楼隔断为两处，一楼左侧门脸为川悦**中心，隔断右侧为楼梯，通往二楼，现呈锁闭状态。二楼为第三人天津**门诊部，门诊部同时租赁涉诉房屋左侧即XXXX号用于经营，涉诉房屋二楼与XXXX号已经连通，均用于门诊部经营。涉诉房屋一楼坡道部分为被告扩建部分，楼梯已经改建，坡道与平面连通部分原为落地窗位置。

经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区XX里XXX号，该房屋的建设单位系天津市**有限公司（以下简称治达安居公司），原告受该公司委托负责包括涉诉房屋在内的XX里小区全部公建房屋的对外租赁经营事宜。2013年4月15日，原告与被告王**签订租赁协议，将涉诉房屋租予被告使用，面积251.2平方米，协议约定：租赁期限自2013年4月15日至2016年4月14日止，年租金72345元，乙方（被告）应自本协议订立之日起3日内，向甲方（原告）支付一年（半年）租金，在下一个租赁年度（半年）的前3日内支付该年度（半年）租金，此后租金的缴纳，以此类推。协议第七条约定，乙方（被告）在租赁期内如需装修，应自行承担装修费用。装修时不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建。在装修动工前3日应将装修施工方案报送甲方（原告），经甲方（原告）同意后方可施工。在承租期内，未经甲方书面同意，乙方（被告）不得将房屋对外转租、转让或以联营、合作等各种名义转让房屋使用权。如乙方（被告）违反上述任何一项约定，甲方均有权解除本租赁协议，并将押金抵作违约金全额收取。因此给甲方造成经济损失的，甲方（原告）还有权追究乙方（被告）赔偿责任。协议第九条约定：2、解除合同。乙方（被告）逾期交纳租金超过1个月的，甲方（原告）有权解除协议，乙方（被告）除支付拖欠租金外，还应向甲方（原告）支付解约违约金壹万元，甲方（原告）有权自押金内扣除，不足部分，有乙方（被告）另行交纳。

协议履行期间，被告缴纳了押金10000元、房屋租金30000元，自2014年2月15日开始的房屋租金未予交纳。被告承租期间将涉诉房屋原有的玻璃幕墙拆除变成了门并向外扩建，拆改屋内楼梯；后又于2015年3月份将涉诉房屋二层转租于第三人天津红桥宁康门诊部。2015年5月27日原告通过邮寄方式向被告寄送解除房屋租赁协议通知书，通知被告：从即日起解除我公司与你订立的租赁协议，请立即将租赁房屋腾空返还给我公司，并自行拆除违法建筑，恢复房屋原状。被告已收讫，签收时间为2015年5月29日。

次查，本案在审理过程中，行政综合执法部门于2015年11月强制拆除了涉诉房屋扩建部分，改建成门的玻璃幕墙已经恢复，房屋内楼梯尚未恢复原状。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在租赁协议的第七条约定了“被告装修时不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建，不得未经原告书面同意将房屋对外转租，如被告违反上述任何一项约定，原告均有权解除租赁协议”的内容，该约定符合合同法的规定，系双方当事人真实意思表示，赋予了原告在被告违反上述约定的情形下享有单方解除合同的权利，该权利属于约定解除权。现被告在使用涉诉房屋过程中，拆改玻璃幕墙向外扩建、拆改楼梯改变走向。根据中华**建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》之规定，建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。具体到本案，涉诉房屋的楼梯、玻璃幕墙应当属于建筑实体的结构构造，是建筑主体。因此，被告的拆改系对建筑主体的拆改，违反了双方租赁协议第七条的约定，故原告享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2015年5月27日向被告寄送解除房屋租赁协议通知，被告于2015年5月29日签收，故原告已依法行使了合同解除权，虽然涉诉房屋的扩建及部分拆改部位得以恢复，但主因综合执法部门强制所为，且恢复时间晚于被告收讫解除通知之日，双方的租赁协议已于被告签收解除通知之日解除。原告诉请确认解除房屋租赁协议的行为合法有效，本院予以支持。因被告拆改房屋的违约行为导致合同解除，原告请求被告将房屋恢复原状，本院予以支持。合同解除后，被告应及时将涉诉房屋返还原告，原告诉请被告将涉诉房屋腾空并返还原告，本院予以支持。租赁协议履行期间，被告应依照协议约定向原告交纳房屋租金，现原告要求被告支付自2014年2月15日至2015年5月31日拖欠的房屋租金，被告对于未交纳租金的事实予以认可，但认为未足额交纳租金系原告不要，但没有提供相应证据予以佐证，原告亦不予认可，本院难以采信；对于原告要求被告支付合同履行期间拖欠租金的主张，本院予以支持，对于拖欠的租金，因合同的解除日期为2015年5月29日，被告应向原告支付自2014年2月15日至2015年5月29日期间的租金93404元（72345元／12个月＊2＋72345元＋72345元／12个月＋72345／365＊15）。原告主张被告按照租金标准向其支付自合同解除至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持，房屋占有使用费的标准为每月6028元（72345元／12个月）。原告主张因被告违约，对被告交纳的10000元押金抵作违约金不予退还，该主张符合双方协议约定，本院予以采纳。对于原告因被告拖欠租金而要求支付解约违约金10000元一节，综合考虑原告寄送解除协议通知的理由系被告拆改、搭建违法建筑，而双方协议第七条和第九条均约定押金抵扣事宜，再者，本院已采纳原告押金不予退还的主张，根据公平原则，酌情考量，对于原告的该项诉请不予支持。被告未经原告书面同意将部分涉诉房屋转租第三人，违反合同约定，且被告亦无充足证据证明原告知道或者应当知道转租事实，故对原告要求第三人腾房诉请，本院予以支持。第三人天津**门诊部经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条，《最**法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十三条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告天津市**有限公司解除与被告王**签订的《租赁协议》的行为合法有效；

二、被告王**于本判决生效之日起三十日内将坐落天津市红桥区XX里XXX号房屋恢复原状；

三、被告王**、第三人天津**门诊部自本判决生效之日起三十日内，将坐落天津市红桥区XX里XXX号腾空并返还原告天津市**有限公司，逾期，由原告天津市**有限公司在本市外环线内代为提供一处房屋作为被告及第三人腾房去处，相关费用由原告垫付，被告王**及第三人天津**门诊部负担；

四、被告王**于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告天津市**有限公司自2014年2月15日至2015年5月29日拖欠的房屋租金人民币93404元；

五、被告王**自腾房之日起五日内按每月人民币6028元的标准，一次性给付原告天津市**有限公司自2015年5月30日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；

六、驳回原告天津市**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3092元，由被告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日