天津市**有限公司与姜**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告**公司与被告姜**、第三人李**、陈*房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**公司的委托代理人薛**，被告姜**、第三人李**、陈*及被告与第三人的委托代理人刘**、周*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，原告受天津市红桥区XXX小区建设单位即天津市**限责任公司（以下简称治**公司）委托，负责XXX小区公建房屋对外租赁经营事宜。2014年5月20日，原告与被告签订房屋租赁协议，将XXX公建X号270平方米的房屋出租给被告用于经营。后原告发现被告违反约定，私自拆改房屋，改变房屋内楼梯走向，将窗改成门，向外扩建违法建筑，并擅自将涉诉房屋的二层转租给第三人李**、陈*。原告多次要求被告恢复原状，但被告始终不予理睬，因此原告依照约定于2015年5月27日向被告寄送《解除房屋租赁协议通知书》，被告已签收。原告解除协议的行为已产生法律效力，但被告继续无权占有房屋。故诉请判令：1、确认原告解除房屋租赁协议的行为合法有效；2、被告姜**及第三人李**、陈*立即将坐落天津市红桥区XXX公建X号房屋返还原告并恢复原状；3、被告姜**向原告按照租赁协议约定的租金支付解除租赁协议之日起至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋使用费；4、诉讼费由被告姜**承担。

被告辩称

被告姜**辩称，原告以被告擅自改变房屋建筑主体和承重结构、扩建的违约行为为由解除合同，但根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告的解除权需满足三个条件，即擅自变动、改变房屋的建筑主体和承重结构或者扩建、在出租人要求的合理期限内不予恢复原状，因此，原告主张的解除权应属法定解除权，而不是约定解除权，原告没有按照最高院司法解释的规定要求被告在合理期限内恢复原状，所以原告的解除行为并未生效。被告于签订租赁合同前就已入住涉诉房屋，为有利于经营，经原告同意对房屋进行了改善和增设他物，不存在私自拆改、扩建行为。在原告出租的底商中，被告是最后一个入住的，被告入住时其他租赁户均已拆改完毕，所以原告不可能不知道拆改情况。但自2014年5月被告承租房屋以来的一年多时间里，原告从未通知被告改扩建不合理并要求恢复原状，此外，原告作为涉诉房屋的物业管理单位，早就知道被告转租而未提出异议，故原告据此解除租赁协议亦不成立。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人李**、陈*均述称，被告所述属实，请求驳回原告的全部诉讼请求。

本院认为

合议庭经过法庭调查，总结本案的争议焦点为：原告解除合同的行为是否合法有效？如果合同解除，各方是否存在过错，应承担怎样的后果。

对合议庭总结的争议焦点，原、被告及第三人均无异议。

围绕争议焦点，当事人在法庭上进行了举证质证。

原告**公司提交证据如下：

1、《租赁协议》一份，证明目的：原、被告签订房屋租赁协议的情况，并证明被告擅自拆改房屋向外扩建违法建筑及擅自转租的行为均违反协议约定，原告有权解除双方的租赁协议且解除行为合法有效；

2、《解除房屋租赁协议通知书》、快递签收回执单，证明目的：原告向被告发出解除房屋租赁协议通知书，被告已签收，自被告签收之日，双方的租赁协议解除，被告应将涉诉房屋返还原告并恢复原状；

3、授权委托书、天津**委员会下发的通知，证明目的：治达公司系涉诉房屋开发商，原告受其委托，负责XXX小区全部公建房屋的对外租赁经营事宜，原告对涉诉房屋有签订租赁协议、收取租金等权利；

4、照片一张，证明目的：被告擅自拆改房屋向外扩建违法建筑的事实；

5、2014年7月11日、8月25日、8月27日的房屋租赁费发票，证明目的：被告租金交至2015年6月30日，此后，被告继续使用涉诉房屋，但未再支付任何费用；

6、房地产权证，证明目的：涉诉土地权利人为治达公司，尚未办理初始登记系因涉诉房屋未通过规划验收，但权利人及初始登记产权人均应为治达公司；

7、工程质量验收证明书、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，证明目的：涉诉房屋依法建设，并于2010年3月通过竣工验收；

8、工程图纸、总平面图，证明目的：公建房屋系商业用房；

9、证人证言，证明目的：治达公司系涉诉房屋开发商，委托原告对涉诉房屋进行出租、管理等相关事宜。

被告姜**提交证据如下：

1、购电证，证明目的：涉诉房屋实际交付的时间是2014年3月，即被告第一次买电的时间；

2、拍摄于2014年5月10日的超市开业照片1张；

3、陈**、旁子来、赵**的书面证言3份；

4、进货单7张及馒头进货流水清单1张；

5、原告于2014年4月11日向工商登记部门出具的证明1份；

以上证据均用于证明：被告拆改房屋与原告进行了协商并经原告同意，且被告是在双方签订合同之前就已经进行了拆改，原告对拆改知情，被告经营超市必须对涉诉房屋窗户进行拆改；

6、发票10张及水费收据，证明目的：被告及第三人按时向原告支付涉诉房屋租金70000元，原告对涉诉房屋的设施及内部状况均应清楚，且原告作为小区物业，悦春超市及宏喆足道均有牌匾，原告不可能不知道被告转租的情况；

7、押金收据，证明目的：2014年5月20日，以现金形式同时支付了押金及首次租金。

第三人李**、陈*提交证据如下：

1、租房合同书，证明目的：第三人李**与陈*租赁涉诉房屋的情况；

2、盛洋**公司合同书、宏喆足道报价单、经营记录，证明目的：房屋装修日期、装修费用及一直以来的经营状况。

经质证，对于原告提供的证据，被告质证意见为：证据1、2、3、4、5真实性均认可，证明目的均不认可；证据6真实性认可，但该产权证的有效期至2012年3月30日止，初始登记应在竣工验收之日起三个月内办理完毕，且经原告向治达公司核实，该公司明确告知对涉诉房屋的出租情况不清楚；证据7真实性认可，但该文件并未写明工程是否合格，因此，对于涉诉房屋工程质量是否合格不清楚；证据8真实性认可，但不能据此图纸认定涉诉房屋性质为商用，应依据工程规划许可证等证件确定；证据9对证人出庭身份及授权没有异议，治达公司委托原告出租涉诉房屋没有具体期限，使得被告作为承租人的权利存在障碍，证人对委托权限、涉诉房屋是否为公建房屋、是否允许出租、原告是否有权收取房租均不清楚，另外，证人陈述原告负责涉诉房屋区域的物业管理，则证实原告对于房屋的现场情况、转租情况、改扩建情况、物业情况非常清楚。第三人李**与第三人陈*的质证意见均为：证据1真实性认可，但仅能证明协议的内容，不认可其证明目的，第三人在协议签订之前就已经入住涉诉房屋并对涉诉房屋装修完毕；证据2第三人并未收到过该通知书，对该情况不清楚；证据3真实性不认可，治达公司已向原告否认授权原告出租涉诉房屋，且该授权委托书未指明授权期限，第三人承租房屋时其出租权来源是否依然存在原告尚需证明，另外，该证据也与被告提交的证据相矛盾，在被告提交的工商局查档记录里，原告称是对房屋具有产权；证据4真实性不认可；证据5真实性认可，但该发票出具时间晚于实际交租时间，被告用后期开具的发票换回了原出具的收据；证据6真实性认可，但该产权证的有效期至2012年3月30日止，初始登记应在竣工验收之日起三个月内办理完毕，且经原告向天津市**限责任公司核实，该公司明确告知对涉诉房屋的出租情况不清楚；证据7真实性认可，但该文件并未写明工程是否合格，因此，对于涉诉房屋工程质量是否合格不清楚；证据8真实性认可，但不能据此图纸认定涉诉房屋性质为商用，应依据工程规划许可证等证件确定；证据9对证人出庭身份及授权没有异议，治达公司委托原告出租涉诉房屋没有具体期限，使得被告作为承租人的权利存在障碍，证人对委托权限、涉诉房屋是否为公建房屋、是否允许出租、原告是否有权收取房租均不清楚，另外，证人陈述原告负责涉诉房屋区域的物业管理，则证实原告对于房屋的现场情况、转租情况、改扩建情况、物业情况非常清楚。

对被告提交的证据，原告质证意见为：证据1真实性不能确定，原告统一办理了购电卡，并未办理购电证，不知其来源，且不能以该证的开证时间来认定原告交付涉诉房屋的时间；证据2真实性不认可，从该照片上不能看出照片形成时间；证据3真实性及证明目的均不认可，作为小区普通居民不可能主动参加一个超市的开业典礼，可见三个证人与被告存在利害关系，且三位证人未到庭接受询问，该证人证言不能够作为证据予以采纳；证据4真实性及证明目的均不认可，不能体现送货地址为涉诉房屋，且此前被告亦为经营超市业务，因此原告认为该证据与本案无关；证据5真实性认可，证明目的不认可，双方在签订协议之前已经有合作意向，被告需要办理营业执照，希望原告配合，原告只是配合被告进行营业执照的办理，不能证明原告同意被告拆改房屋；证据6真实性认可，证明目的不认可，不能证明原告知道涉诉房屋内部的状况及被告转租的情况；证据7真实性认可，5000元押金是在签订合同当日交付，但租金交付时间应该是2014年7月1日前后。二第三人对被告提交的证据均认可。

对第三人李**、陈*提交的证据，原告质证意见为：证据1真实性不认可，被告未经原告书面同意擅自转租违反了双方租赁协议的约定；证据2真实性及证明目的均不认可，涉诉房屋不是原告出租给第三人，而是被告擅自转租，如第三人存在损失与原告无关。被告对二第三人的证据均认可。

本院认证如下：对于原告提供的证据，证据1、2、4、5、6、7、8均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；证据3与证据9相互佐证，能够证明原告受建设单位治达公司委托负责涉诉房屋的对外租赁经营事宜，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。对于被告提供的证据，证据3、4真实性不足，合法性欠缺，不具有证据能力；被告其他证据均不能直接证明其事实主张，也没有形成完整的证据链条，本院不予采信。第三人的证据1与其使用涉诉房屋的二层经营足疗事实相符，本院予以采信，证据2真实性不足，本院不予采纳。

经审理查明，坐落天津**XX公建X号房屋的建设单位系天津市治达安居建设有限责任公司，原告受该公司委托负责包括涉诉房屋在内的XXX小区全部公建房屋的对外租赁经营事宜。2014年5月20日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将天津**XX公建X号房屋租予被告，面积270平方米，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日，年租金70000元，实行上交租，押金5000元。协议第七条约定：”被告在租赁期内如需装修，应自行承担装修费用。装修时不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建。在装修动工前3日应将装修施工方案报送原告，经原告同意后方可施工。在承租期内，未经原告书面同意，被告不得将房屋对外转租、转让或以联营、合作等各种名义转让房屋使用权。如被告违反上述任何一项约定，原告均有权解除本租赁协议，并将押金抵作违约金全额收取。因此给原告造成经济损失的，原告有权追究被告赔偿责任。”

原告依约将涉诉房屋交付被告后，被告将该房屋一楼用于经营超市，将二楼转租给二第三人，用于经营足道店，该足道店并未办理营业执照。被告转租行为未经原告书面同意。为了经营方便，被告未经相关行政主管部门审批对房屋进行了拆改：拆除了房屋西北面的玻璃幕墙，占用该底商外面的公用场地扩建了新的玻璃门分别作为超市和足道店的门脸；拆除了在屋内上下的楼梯，在足道店新开的门脸入口搭建了通往二层的新楼梯。

2015年5月27日，原告向被告寄送《解除房屋租赁协议通知书》，通知被告：由于被告未经许可擅自对租赁房屋进行拆改且搭建违法建筑，即日起解除双方签订的租赁协议，并要求被告立即将租赁房屋腾空返还原告，并自行拆除违法建筑，恢复房屋原状。被告已于2015年5月29日签收。2015年6月2日，原告起诉来院。被告租金实际交至2015年6月30日。

案件审理过程中，本院进行了两次现场勘验，除查明房屋拆改情况外还查明：涉诉房屋坐落在XXX小区西北最外侧，外面是该小区之外的公用场地。在涉诉房屋一层、二层顶部的外墙上分别挂有”悦春超市”的牌匾和”宏喆足道”四个字匾。2015年11月，行政综合执法部门强制拆除了被告占用公用场地扩建的门脸，被告在该房屋原幕墙位置安装了塑钢门窗，仍作为超市门脸使用。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在租赁协议的第七条约定了”被告装修时不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建，不得未经原告书面同意将房屋对外转租，如被告违反上述任何一项约定，原告均有权解除租赁协议”的内容，该约定符合合同法的规定，系双方当事人真实意思表示，赋予了原告在被告违反上述约定的情形下享有单方解除合同的权利，该权利属于约定解除权。现被告在使用涉诉房屋过程中，拆除玻璃幕墙向外扩建、拆除楼梯改变走向重建。根据中华**建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》之规定，建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。具体到本案，涉诉房屋的楼梯、玻璃幕墙应当属于建筑实体的结构构造，是建筑主体。因此，被告的拆改系对建筑主体的拆改，违反了双方租赁协议第七条的约定，故原告享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告于2015年5月27日向被告寄送解除房屋租赁协议通知，被告于2015年5月29日签收。故原告已依法行使了合同解除权，双方的租赁协议已于被告签收解除通知之日解除。原告诉请确认解除房屋租赁协议的行为合法有效，本院予以支持。因被告拆改房屋的违约行为导致合同解除，原告请求被告将房屋恢复原状，本院予以支持。合同解除后，被告应及时将涉诉房屋返还原告，原告诉请被告将涉诉房屋腾空并返还原告，本院予以支持。原告主张被告按照每月5833元（70000元／12个月）的标准向其支付自协议解除之日至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋使用费，本院予以支持，但鉴于被告已根据合同约定支付了2014年7月1日至2015年6月30日的租金，而双方合同已于2015年5月29日解除，故被告已给付的2015年5月29日至6月30日共计6329元（70000元／365天＊33天）的租金可折抵被告于合同解除后应向原告支付的房屋占有使用费。原告主张因被告违约、对被告交纳的5000元押金抵作违约金不予退还，该主张符合双方合同约定，本院予以采纳。被告未经原告书面同意将部分涉诉房屋转租二第三人，违反合同约定，且被告亦无充足证据证明原告知道或者应当知道转租事实，故对原告要求二第三人腾房诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告天津市**有限公司解除与被告姜**签订的《租赁协议》的行为合法有效；

二、被告姜**于本判决生效之日起三十日内将坐落天津**XX公建X号房屋恢复原状；

三、被告姜**及第三人李**、陈**本判决生效之日起三十日内，将坐落天津**XX公建X号房屋腾空并返还原告天津市**有限公司；逾期，由原告天津市**有限公司在外环线内代为提供房屋一处作为被告及第三人腾房去处，相关费用由原告垫付，被告姜**及第三人李**、陈*负担；

四、被告姜**自腾房之日起五日内，按每月5833元标准，一次性给付原告天津市**有限公司自2015年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费755元，由被告姜**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日