史**与天津万**责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告史*华诉被告天津万**责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日决定受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史*华的委托代理人何**，被告天津万**责任公司的委托代理人赵**、王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告于2012年8月22日与被告签订商业房买卖合同，原告购买被告开发建设的坐落于天津经济**路万通华府檀华园×-×-×××精装修房屋，支付被告购房款414.54万元，车位费15万元，维修基金4.1378万元，税费12.4215万元。同年9月27日，办理收房时，原告发现房屋装修存在多处质量问题，经被告书面认可，办理房门钥匙托管手续后，由被告对房屋进行维修。维修期间，原告发现房屋的主卧卫、主卧、次卧卫、书房、洗衣房等五处十余个点处出现严重渗漏水，渗漏点面积最长3.5米，最宽约1.2米，漏水长达数月。由于长期漏水，部分房间吊顶多处脱落，屋顶被浸后导致电路多次发生短路，构成严重安全隐患。多个房间地板和部分红木家具因长期被水浸泡造成不同程度损坏，部分墙体及壁纸湿透腐烂。为此，原告曾多次口头或书面通知被告，但长期得不到维修。原告于2013年9月17日提起诉讼，要求被告维修并赔偿损失。在法庭调解下，2014年6月由被告对房屋先行维修。维修中，被告的施工人员将房屋内三个卫生间地埋采暖管钻漏几十处。事发后，原告要求被告按国家行业技术标准予以整管更换，恢复原状。法庭多次调解下，被告始终不予更换，于同年11月5日来函中再次拒绝按国家行业技术标准修复。原告对前案撤诉后现再次起诉，认为被告提供原告的住房在交房后暴露出交房前已存在隐蔽工程暗埋上水管存在严重质量问题，维修中又对完好的地埋采暖管道进行新的破坏，并拒绝按行业技术标准予以修复，且也无法维修，以致被告在长达两年多时间内至今无法将合格的房屋交付给原告居住使用，客观上形成原告无法入住，不能成就合同目的。另外，原告楼上房屋仍存在同样的隐蔽工程质量问题，给原告居住使用造成潜在的安全隐患。请求判令：1、解除原、被告于2012年8月22日签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款4460993元及利息（自被告交付房屋之日起至退还已付款之日止，按中**银行同期贷款利率计算）；3、被告支付原告违约金，以购房款为基数，乘以万分之一，乘以天数（自被告交付房屋之日起至双方解除合同之日止）；4、被告赔偿原告各项经济损失115637元，包括采暖费13800元、物业费38067元、存车管理费4320元、有线电视费1200元、水电费300元，家具损坏维修费13550元、灯具窗帘损失31800元、家具电器等拆装、包装、搬运费用8700元，前期维修监工费用3900元；5、诉讼费用由被告负担。

原告为证明其主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同、购房款发票、完税凭证、车位费发票、住宅维修基金收据，证明原告按照商品房买卖合同约定已履行付款义务，以及其他相关费用已经交付；

2、钥匙托管书、钥匙领取单、原告维修记录、被告物业管理员提供的维修清单、空调系统不制冷的告知函，证明在验房时房屋存在多项问题，维修期间房门钥匙交由被告代管，维修工作持续数月，经双方签字的交验房存在问题的清单在被告处，整体维修记录在被告维修工程队员工手中；

3、原告就房屋漏水问题致被告的函、被告向原告提供的楼上房屋维修情况的说明、被告工程返修工作单两份、被告二期物业客房经理报修记录、原告就继续漏水情况致被告函、被告提供的××××房屋部分维修记录、原告房屋渗漏水的视频录像，证明维修期间屋顶渗漏水的情况，楼上维修后继续渗漏水的报修情况，渗漏水一直持续到2013年10月，书面告知被告后未得到及时的修复，渗漏原因为原告楼上暗埋上水管接口存在严重质量问题，另二次报修小区物业管理员都进行拍照取证；

4、地埋采暖管被破坏情况的视频录像、原告要求地埋采暖管恢复原状的告知函及被告回复意见、前案法庭组织双方当事人现场勘验笔录、原告向前案法庭呈交恢复暗埋地采暖管原状的诉求、被告拒绝修复的函，证明地埋采暖管在维修中被破坏的情况，原告就此曾书面通知被告，前案法庭已做现场勘验并制作笔录，被告两次书面拒绝按照国家行业技术标准予以修复；

5、原告交纳物业费、采暖费、存车管理费的收据11张、原告购置家具、电器、灯具等费用的收据18张、原告购置物品搬出将产生的拆装、搬运费用证明5张、原告的家具维修将产生的费用1张、原告在前案维修期间雇人监理的费用收条1张，证明原告各项经济损失情况；

6、（2013）滨功民初字第2217号案件受理通知书及民事裁定书，证明原告因房屋漏水问题起诉，但是在维修过程中发生新的问题协商未果，撤回前案诉讼；

7、现场照片三张，证明2015年2月至4月期间房屋客厅屋顶存在漏水情况。

被告辩称

被告辩称，被告不同意原告的全部诉请。第一，原告主张解除合同没有事实和法律依据，合同解除分约定解除和法定解除。本案原告主张解除合同的事实不属于约定解除，也不符合法定解除的要求；第二，没有事实依据。原告主要理由包括有一为房屋漏水，存在质量瑕疵，二为地采暖管在维修过程中被打坏，被告未按照原告的要求进行维修。但是，地采暖管被打漏是否符合法定解除的事实，此事实正说明被告交付的房屋在地采暖方面没有任何问题，地采暖管被打漏只能作为侵权行为，不能作为被告合同根本违约，解除合同的理由。被告已履行完毕合同义务，不是合同履行期间根本违约的情形。房屋实际已交付，被告的合同义务已经履行完毕，根据原告收房时签订的收房确认单没有显示房屋存在质量瑕疵，不存在足以影响原告居住的质量问题。漏水的问题也不能构成根本违约进而解除合同的情形，漏水属于可修复的质量问题，事实证明原告楼上也曾漏水，被告很快就修复了，也没有因为漏水情形就解除合同，原告也曾在2013年9月17日提起诉讼，也不是解除合同之诉，是质量瑕疵修复问题，只是现在出现了地采暖问题才要求解除。以上两点都不是法定解除合同的事由，原告的诉请不能成立，请求法院予以驳回。

被告为证明其上述辩解意见，提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明双方存在买卖合同关系，被告已经依据合同履行主要义务，交付房屋；

2、房屋交接验收单，证明在房屋交接时，并无原告当庭所主张的漏水和暖气管漏水问题，只有一些小瑕疵，被告交付的房屋质量合格，而且地采暖管也是合格的；

3、交房交接确认单，证明被告向原告交付的房屋质量合格，原告表示认可，收到该房屋；

4、前期物业管理确认书，证明被告实际向原告交付了房屋；

5、致檀华园1号楼业主的公开信及客户明细、公证书，证明名单第一页中有原告的名字，也有原告楼上孟*的名字。当时原告与楼上的房屋可能涉及漏水情况，原告向被告报修后，被告及时联系原告楼上进行维修，但是由于楼上的业主拒绝入户，无法维修，原告也没有依据相邻关系向楼上主张权利，被告要维修，在法律及客观上无法进行维修，维修的延误责任不在被告方；

6、×××室房屋维修验收记录和延保说明10页，证明经被告向原告楼上发函，督促其配合维修，并且被告积极与楼上协商补偿事宜，最终在2013年5月19日将楼上房屋漏水问题修复完毕，对原告房屋及财产已不构成威胁；

7、2013年8月14日原告就新发漏水情况的通知函及被告8月28日的回复函，证明原告发函后，根据调查情况进行回复，楼上漏水原因暂不清楚，被告无法修复因为楼上的不配合，被告同意在维修期间给予原告每月20000元的经济补偿，表现出被告的维修诚意，被告也对原告发函中与客观不符的部分进行纠正，原因为原告拒绝被告入户维修；

8、2013年9月4日原告就空调系统不制冷问题的告知函，证明原告已经实际入住房屋；

9、前案中就漏水问题的维修方案，原告2014年5月25日、6月30日的确认函和告知函，证明被告对原告的漏水情况足够重视，提出了详细的修复方案，原告也同意入场维修，进行施工，双方还对重点维修部位进行了确认。最终停止对漏水部位维修的原因是原告认为把地采暖管打漏了，坚持按原告的标准维修，导致最终也没有继续维修，被告认为地采暖管被打漏和维修漏水没有关联性，不是阻止被告维修漏水的原因。

本院查明

经审理查明，原告史**于2012年8月22日与被告天津万**责任公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于天津**开发区新城东路与第一大街交口北侧檀华园×-×-×××房屋，建筑面积229.88平方米，总房款4137840元。约定被告于2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告。付款方式为原告于2012年9月5日前向被告一次性支付房款4137840元。在商品房质量及保修责任方面，约定为被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和被告的承诺（见附件三，即檀华园1号楼装修标准），未达到国家规定标准和承诺的，被告应承担责任。在原告正常使用情况下，被告应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责。合同附件六，针对被告逾期交付房屋的违约责任，约定为如因被告原因逾期交付超过90日，原告有权解除买卖合同。原告解除买卖合同的，被告应退还原告已付房款，支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房次日起至被告退还原告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应按每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金，违约金的支付期限为自合同约定被告应交付商品房之日次日起至双方解除买卖合同之日止。被告缴纳维修基金62067元，原告缴纳维修基金41378元，原告应在买卖合同签订当日缴清维修基金、契税等。

上述商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付购房款等。依照原告提供的购房款发票等票据显示，被告于2013年3月20日向原告开具购房款发票，建筑面积230.3平方米，单价每平方米18000元，总房款4145400元。此外，原告还于2012年9月6日缴纳房屋契税124135.20元，交纳维修基金41378元。2012年12月6日交纳车位费150000元。此外还支出公证费80元。

被告于2012年9月23日向原告交付上述房屋，原告于当日签署房屋交接验收单，以及前期物业管理确认书。由于该房屋为精装修房屋，原告在接收房屋时，在房屋交接验收单*提出八项以上装修质量问题，需被告进行维修。当日，原告与前期物业管理单位，即第一太平戴**物业顾问（北**限公司签署钥匙托管书，原告向该物业单位交付钥匙1把，委托该物业单位代为管理上述物业房门钥匙，以便随时为维修施工人员开启房门，尽快完成户内相关维修工作。该物业公司向原告开具钥匙领取单，收取原告的A钥匙1把，维修完毕后如数归还钥匙。

原告自2012年10月开始至当年年底，陆续购置家具、电器、灯具、窗帘等，原告将上述财产先后放置于该房屋内。被告此期间针对房屋交接单列举的存在装修质量问题的项目进行维修，在未全部完成的情况下，已托管的钥匙未归还原告，故原告始终未在该房屋内实际居住生活。2012年12月开始，原告发现该房屋出现严重的漏水问题，主要为该房的主卧室、主卧室卫生间、书房卫生间、次卧室卫生间、洗衣间等五处屋顶部位陆续出现渗漏。原告数次向被告报修，在被告协调楼上毗邻房屋×××室业主配合维修的情况下，至2013年5月19日，针对以上五处漏水问题维修完毕。原告于2013年6月又发现该房屋次卧卫生间存在新的漏水情况，及时通知被告勘察。2013年8月14日，原告向被告发出书面致函，要求被告尽快查明漏水原因，给予彻底全面维修，并承担由此造成的全部责任。2013年8月28日，被告向原告发出书面回函，称原告房屋发生漏水原因系1201室房屋管道渗漏，于当年5月完成漏水维修，至5月底原告房屋已具备维修条件，由于原告原因拒绝被告入场维修，导致无法维修，对由此造成扩大的损失被告不应承担责任等。此间，原告房屋存在的空调不制冷问题，经报修后，被告已就此修复完毕。

原告于2013年9月17日诉至本院，主张被告就其房屋存在漏水问题的部位进行修复，恢复原状，并赔偿由此造成的各项经济损失。本院受理后，由于双方就维修方案等无法达成一致，本院依原告申请委托具有资质的鉴定单位就该房屋的维修方案，以及由此导致经济损失等进行造价评估。在鉴定过程中，由于与原告房屋毗邻的楼下×××室房屋需进行与原告房屋漏水相对应部位的维修，被告委托的施工队于2014年5月进入原告房屋，在针对原告的房屋主卧卫生间、次卧卫生间、书房卫生间的地面进行破坏性处理时，将上述三处地面下的地采暖管道击穿，每一处的地采暖管道均存在数个击穿孔。由此，该维修工作中止。原、被告双方在对地采暖管道修复问题上的主要争议在于：原告依据国家相关规范性文件规定，“暗埋管道不应有接头，且暗埋的管道宜外加塑料管套。”、“暗埋于填充层内的加热管，不应有接头”等。被告同样依据相关规范性文件规定，“施工验收后发现加热管损坏，需要增设接头时，根据不同材质的塑料加热管，采取热熔插接式连接或卡套式、卡压式铜制管接头，采取铜制管接头时应在外部增设防腐及其保护措施，铜制管宜采用机械连接和焊接连接。无论采取何种接头，在装饰层上应设置明显标志”。本院组织双方数次调解，被告坚持“接头法”维修地采暖管道，原告认为如采取此方法进行维修，该房屋存在多个地采暖管道接头，对未来使用期间构成严重安全隐患，降低房屋使用寿命。原告坚持将房屋内地采暖管道“更换重置法”进行维修，被告以客观条件不具备为由予以拒绝。至此，在针对原告房屋地采暖管道的维修方案、赔偿方案均无法达成一致的情况下，原告于2014年11月25日向本院提出撤诉，本院作出（2013）滨功民初字第2217号民事裁定书，准许原告撤诉。

原告再次起诉后，本案审理期间，原告称2015年2月至4月期间，其房屋客厅屋顶出现新的漏水点，屋顶部分脱落，房间内的顶灯被漏水淹泡，已造成电路漏电短路，电表断电，无法正常使用。经本院现场勘察，上述情况属实。庭审中，原告表示本案诉请为解除商品房买卖合同，被告返还购房款，支付利息以及违约金，本案中不再主张间接损失的赔偿问题。

本院认为

本院认为，原告与被告签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该买卖合同合法有效，应受法律保护。双方均应依合法成立的合同，履行各自的义务。原告依约履行向被告支付房款的义务，被告依约履行向原告交付房屋的义务。

针对本案中原告主张解除商品房买卖合同的诉请，其事实依据以及法律依据，双方存在争议，本院做以下分析：

第一、原告的房屋是否存在质量瑕疵，被告承担保修义务期间，尤其是地采暖管道被击穿后，是否构成严重质量瑕疵，影响原告正常使用问题。依照《建筑法》规定，建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。保修期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定，具体的保修范围和最低保修期限由**务院规定。原告办理房屋入住手续后，在进行房屋交接时发现诸多装修质量瑕疵，被告按双方确认的项目进行维修，被告对此已尽到保修义务。此后发生的质量问题，首先是房屋的上下水管线存在问题，在原告发现其房屋存在五处不同程度的漏水情况后，被告在协调毗邻楼上房屋业主予以配合维修的情况下，就上述五处漏水处进行维修，取得一定的效果，就此节原告是认可的。此后，原告又发现其中一处的漏水情况未得以彻底解决，加之五处漏水部位对房屋的装修及家具等受损情况，双方无法就维修恢复原状及赔偿损失达成一致而成讼，在前案审理中已确认上述事实。原告再次起诉后，本案诉讼过程中，又发现其房屋客厅屋顶出现漏水情况，此节经本院组织双方到场勘察，确认属实。被告在协调处理维修原告五处漏水部位时向业主的致函，表明诸如此漏水情况在小区内普遍存在，以此反映出被告向原告交付的房屋，其上下水管线安装存在质量瑕疵，此质量瑕疵已构成严重影响房屋的正常使用。其次，地采暖管道的问题，被告在向原告交付房屋后，在前案诉讼期间，为维修与原告毗邻楼下房屋漏水问题，在三处卫生间地面做破坏性处理时，将三处地面下的地采暖管道击穿，穿孔累计达十余处，此为另一严重的质量瑕疵。被告当庭表示无法以“重置法”更换，坚持以“接头法”修缮，而此方式必然导致该房屋地采暖设施寿命缩短，客观上存在重大安全隐患，此结果会严重影响房屋正常使用。基于以上两方面严重质量瑕疵，原告认为被告所交付的房屋存在严重质量瑕疵，主张解除买卖合同的诉请，事实依据成立，应予采信与支持。被告的抗辩意见，依据不足，不予采信。

第二、被告拒绝针对原告房屋地采暖管道修理重作的行为，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，被告就此是否构成违约，现原告主张解除合同，法律依据是否充分的问题。依照《合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。违约责任没有约定或者约定不明确，依本法的规定仍不能确定的，受损害方依据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬的违约责任。因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。再有，依照商品房买卖合同司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。应特别指出，被告作为该房屋的开发商，在针对房屋进行保修施工时，其委托的施工队所实施的维修行为，应由被告承担责任，而非法律意义上第三方行为的概念，故原告房屋的地采暖管道被击穿数处的情况，不属于第三方侵权所致。被告就此的抗辩意见，本院不予采纳。被告无论是针对原告房屋内五处漏水部位的维修，还是为毗邻楼下房屋维修漏水问题而将原告房屋地面的处理，都是在房屋保修期间而尽保修义务。还应指出的是，被告交付原告房屋时，该地采暖管道是经验收合格的，但是，在进行保修工程施工时所造成严重后果，对此的维修方案，适用设计规范还是技术规范存在很大争议。本案在事实上，被告的施工队因野蛮施工造成地采暖管道被破坏的后果，应有别于依技术规范要求的在验收合格后发现管道损坏，采取“接头法”维修的情形。被告就此拒绝按设计规范的要求予以重换地采暖管道，是对规范文件的误读，是建立在无法重换其自认的客观条件无法满足全部重新更换的客观事实基础上的误读，主观上不想重换，客观上不能重换的后果是该房屋存在重大质量问题，严重影响原告正常使用，缩短使用寿命，且存在重大安全隐患，被告已违背买卖合同中所约定向买受人交付质量合格房屋的承诺，导致房屋买卖合同的合同目的无法成就，构成违约。原告以此认为不能实现合同目的，选择解除合同的诉求，法律依据充分，应予支持。被告的抗辩无据，不予采信。

第三，解除买卖合同后的处理问题。原告在签订商品房买卖合同后，依约向被告交付的购房款、车位费，被告应予退还原告。原告所交付的购房契税、维修基金，被告应协助退还原告。利息问题，被告应依出具的购房款发票、车位费发票所载数额，支付原告相应的利息，以中**银行同期贷款利率计算，自收取上述款项之日始至实际退款之日止。在此，原告主张自房屋交付之日起，本院照准。违约金问题，依据上述意见，被告已构成违约而导致双方买卖合同解除，参照买卖合同相关约定的标准，被告应予支付原告违约金，以购房款为基数，自房屋交付之日次日始至本判决生效之日止，按日万分之一计算。原告针对利息及违约金主张的计算基数，高于上述部分的诉请，依据不足，不予支持。原告预交的各项费用，涉及其他法律关系的，可另行主张权利。原告当庭表示本案中不再主张赔偿其间接损失，本院照准。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（六）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百四十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十二条，以及《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告史**与被告天津万**责任公司于2012年8月22日所签订的商品房买卖合同解除；

二、被告于本判决生效之日起十日内退还原告购房款4145400元、车位费150000元；

三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告所交付的购房款及车位费利息，以购房款4145400元、车位费150000元为基数，自2012年9月23日起至实际退还之日止，按中**银行同期贷款利率计算；

四、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金，以购房款4145400元为基数，自2012年9月24日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算；

五、被告于本判决生效之日起十日内协助退还原告所缴纳的购房契税124135.20元、所交纳的维修基金41378元；

六、驳回原告的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费43414元，由原告负担414元，被告负担43000元。被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起五日内迳行给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十日