王**与朱*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告朱*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，原告于2015年9月2日申请追加天津中**限公司（以下简称中**司）作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法由代理审判员张**，适用简易程序，分别于2015年7月23日、7月28日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年9月24日再次开庭进行了审理。原告王**委托代理人蔡*，第三人中**司委托代理人孙**均到庭参加诉讼，被告朱*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2014年11月24日，原、被告在居间方天津中原物业的主持下签订房产交易合同1份，约定原告购买坐落于东**立花园金银里7号楼3门501号房屋，成交价为88万元，原告在当日向被告支付定金2万元。双方约定于2015年1月27日前到房管局签订天津市房屋买卖协议，但被告未能如约办理相关手续。后原告获悉，被告的房屋被查封根本无法进行买卖。同时，按照该合同约定，被告应当于2015年1月26日前还清贷款并注销抵押权，被告亦未能履行。现原告诉至法院。请求：一、解除双方于2014年11月24日签订的《房产交易合同》；二、依法判令被告朱*支付违约金88000元；三、依法判令被告朱*返还原告定金2万元；四、诉讼费由被告承担。

原告向本院提交证据如下：

一、房产交易合同1份，拟证明合同签订系双方真实意思表示，任何一方违约都应承担相应的责任。

二、收据1份，拟证明原告依据合同履行相关义务，被告收到原告给付的定金2万元。

被告对原告诉称事实未进行答辩，也未提供相反证据予以反驳。

第三人中**司陈述称，同意原告诉讼请求，原告交纳的居间报酬已经全部退还原告。

当事人对证据质证意见如下：

第三人中**司对原告提交的证据一、二真实性均认可。

本院查明

本院对原告证据认证意见：被告未到庭参加诉讼，未对原告提交的证据质证，本院综合核实后，认为原告提交的证据真实、合法、与本案具有关联，予以确认。

经审理查明，2014年11月24日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方）、第三人中**司作为居间方（丙方）签订房产交易合同1份，主要内容为：房屋坐落于天津市东丽区新立花园金银里7#3-501号，建筑面积为103.36平方米，抵押权人为北京银**天津分行；经甲、乙双方协商，甲方确认于2015年1月26日前还清贷款并注销该抵押权；该房地产成交价为88万元，乙方于本合同签订时向甲方支付定金2万元，该定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；甲、乙双方须于2015年1月27日前亲自到房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款86万元，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付，乙方应于2015年1月28日前办理贷款申请手续，并将定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心；乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金，甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方；甲方保证本合同第一条所述各项情况于事实完全相符，并保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。如该房地产存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失；在合同履行期限届满之前，甲、乙任何一方明确表示不再出售或者不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。

合同签订后，原告向被告支付定金2万元。

2015年1月20日，该房屋底档被天津市东丽区人民法院（2015）丽*初字第565号案件予以查封。2015年1月26日，该房屋底档被天津市东丽区人民法院（2015）丽执字第199号案件予以查封。2015年6月25日，该房屋底档被天津市东丽区人民法院（2015）丽法执字第1412号案件予以查封。

本院认为

本院认为，原、被告及第三人中原签订的房产交易合同系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，应为合法有效。原、被告均应按照合同的约定享有权利并承担义务。在办理所有权手续变更前涉诉房屋已经被法院查封，致使合同目的不能实现，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

虽然涉诉房屋被查封并非被告的主观意愿，但涉诉房屋被查封的事实存在，客观上已经履行不能。同时，在涉诉房屋被查封后，被告亦未能积极采取相关补救措施，也未能按照合同约定的时间到房地产所辖区房管局办理注销抵押及房屋买卖手续，其行为已经构成违约。因此，原告要求被告承担违约责任，并返还定金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

根据我国法律规定，当事人约定的违约金高于造成的损失时，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，原、被告约定违约金标准以房屋成交价88万元的10%计算，确属过高。综合考虑原告的实际损失数额、预期利益等因素，本院酌情予以调整为按照房屋成交价88万元的5%计算。

被告未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述、质证、举证、辩论等诉讼权利，产生的后果自负。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告王**与被告朱*及第三人天津中**限公司于2014年11月24日签订的《房产交易合同》。

二、被告朱*于本判决书生效后10日内向原告王**支付违约金44000元。

三、被告朱*于本判决书生效后10日内返还原告王**定金2万元。

四、驳回原告王**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2246元，由原告王**负担916元，被告朱*负担1330元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日