陶**与叶*花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陶**与被告叶*花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理，于2015年7月13日作出（2015）丽*初字第3272号民事判决。原告陶**不服提起上诉。天津**人民法院于2015年9月18日作出（2015）二中民四终字第879号民事裁定，以原判决基本事实不清为由发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶**之委托代理人张**，被告叶*花之委托代理人吴*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陶*海诉称，原、被告于2014年7月4日签订房屋租赁合同。原告租赁被告所有的位于天津市东丽区二纬路9号财智大厦615号房屋用于办公，租期5年，月租金16600元，每年支付。合同签订后，原告支付租金20万元，押金5000元，中介费8300元。被告将房屋交原告使用。2015年1月13日，天津**民法院将讼争房屋予以查封并粘贴封条。原告认为，因被告原因该房屋被法院查封，致使原告的合同目的无法实现，被告构成违约，故起诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同；被告返还原告租金93974元、押金5000元；被告赔偿原告中介费8300元；诉讼费用由被告负担。

原告向本院提供证据如下：

1、《房屋租赁合同》1份，拟证明双方之间的法律关系，合同基本情况、双方权利义务、违约责任等。

2、业主收据、银行转账记录各1份，拟证明原告已支付被告租金20万元。

3、佣金确认书、中介费发票各1份，拟证明原告因租赁被告房屋支出中介费8300元。

4、法院查封打印照片3份，手机界面截图照片2份，光盘1张，拟证明讼争房屋被法院查封并粘贴封条。

5、讼争房屋登记簿查询证明，（2014）丽*初字第1028号民事裁定书，（2014）丽执字第1105号执行裁定书，（2015）丽执字第88号执行裁定书，（2014）丽*初字第2826号民事判决书。拟证明租赁房屋查封情况以及案件关联情况。

6、租赁房屋钥匙两把，拟证明原告并未搬离。

被告辩称

被告叶*花辩称，同意与原告解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求，其中租金20万元的租期已过，5000元租房押金原告并未支付，中介费是向中介机构支付，与被告无关。合同签订后，被告将合同中约定的房屋交给原告租用。法院对该房屋进行查封时，原告应该向执行法院提出自己的异议，继续履行合同，而不是退租。查封不是剥夺原告使用房屋的原因，根本原因是原告怠于行使自己的权利。

被告叶顺花未提供证据。

本院原审调取的证据：

1、本院执行法官情况说明1份。

2、本院调查笔录1份。

被告对原告提供证据及本院调取证据的质证意见：原告提供的证据1、2、3、5、6及本院调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不排除该照片显示拍摄时间系人为设置，不能证明法院粘贴封条的时间。

对本院调取证据，原告认为执行人员的情况说明将数个执行程序混同，案号不一，应以查封笔录及现场照片为准；对调查笔录真实性无异议，但证人陈述与事实不符。被告对该两份证据均予认可。

经本院组织质证，认为原告提供的证据1、2、3、5、6能客观反映原、被告之间的合同关系，双方履行情况，本院均予以采信。证据4之封条照片难以清晰辨认，不能直接证明查封时间，但因该证据在本案中具有关键作用，且可辨认查封法院及案号，故对其证明力需与其他证据结合后作出判断。本院根据被告申请所调取的法院执行人员的情况说明以及物业公司管理人员的证言，虽真实有效，但情况说明所对应的案件为本院（2014）丽执字第1001号执行案，与封条照片中可以分辨的案号以及在登记机关登记的查封名目之间不能统一。而物业公司管理人员的证言，在查封时间上恰可与该情况说明互相印证，在物业费缴纳一节上又可与原告诉讼中表述的在查封后其个人的主观意志相印证。因此不能确定该两份调查证据与本案待证事实具有关联性。

本院查明

经审理查明，原、被告于2014年7月4日通过居间人天津中**限公司签订房屋租赁合同。合同主要约定，原告租赁被告所有的坐落于天津市东丽区二纬路9号财智大厦615号房屋用于办公；租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日；月租金为16600元；原告于每年的该起始日的10日前支付当年租金，通过银行转账方式交付被告；由原告支付租房押金5000元；租赁期限内的水、电、煤气、暖气、电话、有线电视、物业、宽带等相关费用由原告承担；原、被告各向居间方支付一个月租金的50%作为居间报酬。该合同由原、被告及居间人在落款处签字、按捺或加盖公章。合同签订当日，原告向被告支付第一年租金20万元，其应支付租金199200元，多支付800元。被告将房屋交原告使用。同时，原、被告各向居间人缴纳佣金8300元，就该项支付，双方在合同中另行约定，因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行，守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。2014年11月，原告自行搬出租赁房屋，房屋闲置。庭审中，原告自称其搬出的目的是准备对房屋进行装修，在准备施工设计时房屋被法院查封。

另查，因案外人张**向本院提起诉徐**（被告叶**之夫）民间借贷纠纷一案，张**提出诉讼保全申请，本院于2014年3月31日作出（2014）丽*初字第1028号民事裁定，查封讼争房产登记档案，限额23.2万元。2014年12月1日，本院作出（2014）丽执字第1105号执行裁定，亦对该房产登记档案予以查封，该案执行系为（2014）丽*初字第2007号民事调解书，申请执行人为顾*，被执行人为徐**。2014年12月30日本院作出（2015）丽执字第88号执行裁定，对该房产档案再次查封，该案执行系为本院（2014）丽*初字第2826号民事判决，申请执行人为张**，被执行人为徐**、叶**，该案于2015年2月10日裁定执行程序终结。对上述发生在租赁前后的保全查封，被告均已明知，但在签订合同时以及在合同履行中均未向原告明示。

在原审庭审及本次庭审中，被告均同意解除合同。

本院认为

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。该合同在签订时，租赁房屋档案既因被告涉诉的其他案件被法院依法采取保全措施，此应视为租赁房屋存在瑕疵。在被告不能及时清结相关案件所涉债务情况下，如果保全财产被执行，原告的承租使用权很可能受到影响，但被告并未向原告明示，因此存在过错。在原告实际占有使用租赁房屋后，该房屋被执行法院加贴封条施行实物查封，在此特定情形下，原告认为已导致其无法继续使用房屋，从而追求租赁终止，符合普遍意义上的人们的利害选择。现原告诉请解除合同，被告亦同意合同解除，本院对双方的意思表示予以支持。对合同解除中双方存在的争议评析如下：

关于被告提出的法院加贴封条是在原告搬离之后，原告在发现房屋被查封后未向执行法院提出异议，因此不构成最**法院相关司法解释，租赁房屋被司法机关或者行政机关查封，导致租赁房屋无法使用的情形的抗辩。一、原告已履行了合同义务，在合同约定范围内租赁物的任何一种使用状态均属于原告的权利自治，原告不对其自身以外的原因导致的结果承担责任。二、按照民事诉讼法的规定，原告在发现租赁房屋被查封后，可以向采取查封措施的法院提出执行异议，但该项规定是法律赋予原告选择救济的权利，原告是否选择并不影响合同相对性决定的被告所应承担的责任。三、法院加贴封条是按照法定程序对被告财产查封的完成，原告的搬离是该执行措施得以进行的外在条件，而根本原因是法院对被告的强制执行。故被告该项抗辩主张不能成立，并应当承担合同解除的责任。

关于租赁房屋被执行法院实物查封的时间。法院加贴封条已为双方共同认可，从原告提供的查封现场实物照片，虽不能清晰显示封条表面填写的时间，但其主张的加贴时间2015年1月13日，在法院作出查封裁定并查封房产档案时间2014年12月30日之后，案件执行程序终结裁定作出时间2015年2月10日之前，符合一般逻辑推理，而且该时间节点并未加重对被告的不利。因此该主张本院予以采信。

关于合同解除的时间。由于被告订立合同时隐瞒租赁房屋已被法院保全查封的事实，及其在合同履行中被法院强制执行等合同以外的原因，原告获得合同的解除权，但并不意味着合同自然解除，也不意味着在原告一意之下当然解除。与前所述案外人的执行异议权，解除权亦属于救济权，在原告作出选择并被确认前，对被告并不具有约束力。根据本案中原告采取救济措施的实际过程，以及被告对于解除合同的意见，合同解除时间定为原告提起诉讼的时间即2015年5月26日为妥。

关于原告已支付租金的退还问题。本案合同解除虽包含原、被告共同意思表示，但与双方自愿协商解除具有本质的区别，究其根本原因是被告在订立同时的过错，以及对法院生效法律文书的不执行，导致原告对租赁房屋的使用权中断，利益受损，其中直接损失便是预付租金中尚未到期部分。因此在合同解除后，被告应按照原告要求将其支付的未到期租金如数退还。现原告主张应退还租金的起算时间以租赁房屋被实物查封日为准，具有事实与法律依据，其诉求数额93974元未超出直观损失的合理范围（参考计算：约定月租金为16600元，折合每日租金为16600元12个月／365天=545.75元，被告应返还原告租金为545.75171天（2015年1月13日至7月3日）=93323.25元＋多支付的租金800元，共计94123.25元），本院应予支持。被告在订立合同时虽有过错，且应承担过错责任，但其过错并非合同项下违约责任。合同订立后被告具备积极履行之本意，且双方已实际履行，因此在解除时并不适用合同有关居间报酬赔偿的约定，原告要求被告赔偿中介费损失的请求，本院不予支持；同时原告关于定金退还的主张，因缺乏已经支付的事实依据，亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陶**与被告叶顺花签订的房屋租赁合同于2015年5月26日予以解除。

二、被告叶*花于本判决生效后十日内返还原告租金93974元。

三、驳回原告陶**其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2445元，由被告叶**负担2142元，原告陶**负担303元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二日