李*、高**与牛贵卿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人牛**因与被上诉人李*、高**房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西*二初字第1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人牛**的委托代理人宋*，被上诉人李*、高**及其委托代理人宋**、胡**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2009年4月10日，原告李*、高**与被告牛**签订房屋租赁合同，约定二原告将所有的位于天津市河西区友谊南路绥江道XX号X号（建筑面积82.54平方米）房屋租赁给被告经营餐厅，租赁期限自2009年6月1日至2012年6月30日止，租金为300000元。合同到期后，双方又于2011年11月14日续签房屋租赁合同，合同到期后，双方再次于2013年6月22日续签房屋租赁合同，约定租赁期限自2013年7月1日至2022年6月30日止，另友情赠送3个月租期至2022年9月30日，租赁费用共计300万元，租金支付方式为2013年7月1日前交定金40万元，并在2013年10月15日前交30万元，2013年11月15日前交30万元，2015年6月15日前交100万元，2018年6月15日前交100万元。因被告牛**未按约定于2015年6月15日之前交纳租金100万元，二原告与被告于2015年7月26日对剩余未交纳租金部分达成补充协议，但是被告牛**依旧未按约定交付租金。二原告委托律师于2015年8月10日向被告发出解除合同律师函，通知被告解除合同、缴纳拖欠的物业费、水电费，并腾空房屋，被告未予执行。

另查，被告牛**在天津市河西区友谊路绥江道XX号X号房屋基础上在四周搭建了房屋，并将其中一部分出租予案外人王**。

一审法院认为

原审法院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的房屋租赁合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告李*、高**将其所有的房屋交付被告牛**使用、收益，被告牛**负有按约定向原告李*、高**支付租金及履行其他约定义务的责任。关于二原告与被告之间于2013年6月22日订立的房屋租赁合同第十一款：“承租期间或本合同提前终止或期满时，若发生乙方拖欠甲方在本合同项下应支付包括租金在内的各种费用达到7天时，甲方有权征收滞纳金，每天扣除押金的5%。如上述违约情况达到10天时，甲方有权终止本合同，收回商铺，押金不退。”以及双方于2015年7月26日达成的补充协议“如乙方仍不按时交付租金，甲方将行使单方合同解除权，且不再另行催告，并保留向乙方追偿违约金及其他费用的权利”，双方理解不同，二原告主张其同时享有单方解除权与追偿违约金的权利，但被告认为只有当被告未按约定于2018年6月15日前交付租金100万元时，二原告方才享有解除权。原审法院认为，合同约定解除权与赔偿违约金均为合同当事人维护自身权利的方式，二者并不冲突，故原审法院认为补充协议中关于解除权的行使应当适用于被告所有不按照约定交纳租金的行为，否则对于原告方*失公平。关于被告将搭建房屋出租予他人一事，因被告搭建房屋确属于基于原租赁合同而成，故被告将其出租未经二原告同意，确属违约行为，故原告要求解除合同的诉请原审法院予以支持。因二原告于2015年8月10日向被告下达正式解除合同通知书，故原审法院确认二原告与被告之间的租赁关系于2015年8月10日解除。合同解除后，根据本案的实际情况，被告负有将房屋恢复原状的责任，故被告应当向原告返还其占有的诉争房屋。关于被告在原有房屋外搭建的部分，根据二原告与被告之间于2013年6月22日订立的房屋租赁合同第十款第一项：“乙方在终结承租后保留其乙方所搭建房屋，不得拆除，如拆除必须赔偿甲方100万元房屋损失费。”故被告应当按照约定将其搭建部分腾空后交予原告。关于二原告要求被告支付迟延履行违约金6万元的诉请，二原告与被告约定的应于2015年7月30日之前支付的租金50万元属于2016年之后的租金，而二原告于2015年8月则要求解除合同，原审法院认为该违约金相较于被告迟延支付的时间而言明显过高，故二原告要求被告支付违约金的诉请原审法院不予支持。关于二原告要求被告支付拖欠的物业费、采暖费、水电费的诉请，因二原告并未实际为被告垫付，并不属于二原告的损失，其主张于法无据，原告的该诉请原审法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告李*、高**与被告牛**之间签订的房屋租赁合同于2015年8月10日解除；二、自本判决生效之日起15日内，被告牛**将坐落于天津市河西区友谊南路绥江道XX号X房屋及其搭建的附属建筑物腾空交还原告李*、高**；三、驳回原告李*、高**的其他诉讼请求。案件受理费5429.00元，减半收取2714.50元，由原告李*、高**负担1357.25元，由被告牛**负担1357.25元。

上诉人诉称

原审判决后，牛**不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、上诉人已经支付房屋租金至2016年6月30日，因此判令在此之前解除租赁合同并腾还房屋显失公平。2、根据补充协议的约定，对第二期租金的支付时间重新进行了约定，并约定将出租方的单方解除权变更为支付违约金。补充协议第三条就第三期租金进行了约定，本案不涉及第三期租金是否违约。

被上诉人辩称

被上诉人李*、高**辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方于2013年6月22日签订的租赁合同及2015年7月26日签订的补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。

关于被上诉人是否享有租赁合同的解除权问题。根据双方租赁合同的约定，上诉人应该提前一年支付第二期的租金，上诉人未按约定时间支付第二期租金后双方达成补充协议，对第二期租金的支付期限进行了展期，并对支付方式进行了变更，在此情况下，上诉人仍未按照补充协议的约定支付第二期租金，违约行为客观存在。据此，被上诉人按照双方租赁合同的约定及法律的规定均有权行使单方合同解除权。故，原审法院判决双方租赁合同解除并无不当，本院予以维持。

关于房屋返还问题。本案中，上诉人搭建的附属建筑物与原房屋连接比较密切，且双方在租赁合同中约定终结承租后，上诉人不得拆除搭建部分，现被上诉人主张上诉人将原房屋及搭建的附属建筑物一并返还，鉴于原房屋与搭建的附属建筑物的不可分离性，且上诉人在上诉请求中仅是要求继续履行合同，而对原审法院该项的处理并未提出异议，在双方租赁合同解除终结承租关系的情况下，原审法院该项判决并无不当，本院予以维持。

关于上诉人主张继续履行双方租赁合同并占有使用涉案房屋的问题。鉴于被上诉人表示坚决不同意继续履行租赁合同，且根据已查明的事实双方租赁合同已经不具备履行的条件，因此，上诉人该项上诉请求本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人牛**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日