张**、张**与天津市**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、张**与被上诉人天津市**有限公司因商品房预售合同纠纷一案，天津**民法院于2015年9月17日受理，于2015年12月24日作出（2015）南民二初字第1281号民事判决。一审判决后，张**、张**不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人张**、张**的委托代理人冯**，被上诉人天津市**有限公司的委托代理人兴**、任超伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，原、被告于2013年12月28日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的天津市津南区小站镇怡泽轩32-20号商品房一套，商品房价款为1245243元，被告于2013年12月31日交付房屋。同日，双方（甲方天津市**有限公司、乙方张**、张**）签订了《商业街统一经营协议书》，该协议书4.1条约定了：“乙方购买该房屋的目的为投资经营，为保障投资和经营回报，乙方同意在第一个统一经营期限内将该房屋交由甲方及管理机构进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租。第一个统一经营管理期限：自该房屋交付后满5年终止。”4.2条约定：“自本合同签署之日，乙方即授权甲方管理机构对该房屋进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租，并对此前的招商工作予以追认。甲方保证其招商、经营的业态合法，由于经营业态所产生的法律后果由甲方承担。”

另查明，原告于2013年8月20日交纳了办证费50982.29元，对该费用被告亦认可系办理产权证的费用。原告分两次交纳了房款，于2014年1月15日交付了最后一笔房款。2014年4月30日，被告为原告出具了购房发票。涉案房屋于2013年10月25日取得了竣工验收备案表，于2013年11月28日取得了房屋产权证，权利人为天津市**有限公司。

再查明，经原审法院委托，天津市中慧物证司法鉴定所对被告提交的退房申请进行了司法鉴定，意见为：“2015年1月21日《退房申请》中落款申请人签名张**、张**签名字迹与样本中的张**、张**签名字迹不是同一人所书写。签名字迹上的指印，均不具备鉴定条件，无法做出确切性鉴定意见。”

原告的诉讼请求：1、被告给付原告逾期交房的违约金123210.82元（以总房款为基数，按照银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费用被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，1、被告履行向原告交付涉案商品房的义务；2、被告为原告办理房屋产权变更登记手续。3、鉴定费用由被告承担。

被上诉人辩称

被告答辩称，被告不存在逾期交房的行为，不承担违约金及诉讼费及鉴定费用。原告于2013年12月28日购买了商业街32-20号商铺，该商铺为现房。同日，原告与被告公司又签订了《商业街统一经营协议书》，原告将涉案商铺委托被告公司经营，代原告招募承租商户，依据该协议第4.2条，自协议签订之日，原告授权被告公司对商铺统一管理、招租。原告在购买该商铺时，被告公司就已经取得房地产权证，为现房销售。涉案房屋也符合商品房买卖合同中第8条交付标准。原告购房时，对该商铺也进行了看房，对商铺进行了了解，未提出异议。原告委托被告公司经营商铺后，被告公司进行了招租宣传等工作，投入了物力、人力和财力，亦履行了该协议书，故被告公司不存在逾期交房的事实。原告仅机械的认为商铺的钥匙没在自己手里，而不考虑本案商铺实际情况，认为被告公司逾期交付，对被告公司不公平。即使被告公司存在逾期交房，原告主张的违约金数额过高，应按照商铺的实际损失计算，请求法院降低数额。关于交付房屋的诉讼请求，因为在签订合同的时候已经委托被告公司招商，双方已经约定了委托期限5年，故不需要房屋交付。关于办理房产证过户，因为被告已经办理了房屋的初始登记，故原告可以自己办理产权登记。

原审法院认为，案件争议焦点为：1、被告是否逾期交房，是否应当承担违约责任。2、被告是否应当履行交房义务。3、被告是否应当为原告办理产权登记。

原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《商业街统一经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，该合同及协议并不违反法律法规的强制性规定，该合同及协议合法有效，双方均应按照合同及协议约定的内容全面履行各自的义务。本案中，原告购买的商铺系现房销售，且具备交房条件，双方在2013年12月28日签订了《天津市商品房买卖合同》，且同日双方又签订了《商业街统一经营协议书》，协议中明确了自本合同签署之日，原告委托被告对商铺进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租。原告一味追求以交付钥匙为交付房屋的标准，该主张与本案事实不符，故原告主张逾期交房违约金没有事实依据，不予支持。原告主张被告履行交房义务的诉请，因双方协议约定了5年的经营管理期限，故该项请求，不予支持。原告主张被告为原告办理房屋产权登记的请求，因被告收取了办证费，故视为双方就办证问题已另行约定且已履行了部分，故被告抗辩应由原告自行办理的理由，不予采信，被告应当为原告办理该房屋的产权登记，但原告亦应当配合被告办理该过户手续。原告主张的鉴定费用10000元，该费用系因原告反驳被告提交的证据而产生，且被告提交的该证据未予采信，故被告应当承担该鉴定费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告于本判决生效后二十日内为原告办理涉案房屋产权变更登记手续，原告亦应积极配合该手续的办理工作。二、被告于本判决生效后三日内给付原告鉴定费用10000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元，由原告承担1282元，由被告承担100元。

上诉人张**、张**不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判第三项，改判被上诉人履行向上诉人交付涉案商品房的义务，并改判被上诉人以总房款为基数，按照银行同期贷款利率，依约向上诉人支付首期逾期交房违约金人民币123210.82元。事实和理由：上诉人委托被上诉人对涉案房屋统一招租、统一管理的行为，不影响被上诉人履行交付涉案房屋的义务；在双方签订商品房买卖合同之前，被上诉人已经取得了涉案房屋的所有权证，上诉人按照约定向被上诉人交付了办证费用，在此情况之下，被上诉人应依约为上诉人办理房屋权属登记变更手续，但被上诉人始终怠于履行此项义务。

被上诉人天津市**有限公司答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人与被上诉人在签订商品房买卖合同的当日还签订了《商业街统一经营协议书》，被上诉人已经履行了协议书的约定，双方之间不存在逾期交房的事实和争议；涉案房屋是现房销售，上诉人在签订商品房买卖合同之时已看过商铺以及各种证件，双方签订商品房买卖合同时涉案房屋有产权证，已满足合同约定的交房条件，上诉人在起诉时不要求“交房”，而后再增加诉请要求“交房”，是为了索要非法的逾期赔偿金；上诉人购房以后，由于商铺出租不出去，其多次要求退房，但是被上诉人不同意退房，被上诉人已多次通知上诉人办理涉案商铺的产权变更手续，但是上诉人拒绝办理，在一审判决以后，被上诉人再次通知上诉人办理手续，上诉人置之不理，因此被上诉人公司不存在违约行为。

二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，关于上诉人要求被上诉人履行交付涉案商品房义务的诉请，虽然涉案商品房买卖合同中关于“商品房交接”约定为“商品房交付使用，甲方应当书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙”，但是，双方在同一日签订的《商业街统一经营协议书》中约定“合同签署之日，乙方即授权甲方对房屋进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租”。涉案商品房买卖为现房买卖，根据协议书的约定，在协议书签订当日应视为双方已经完成了“商品房交接”。上诉人主张必须以其他书面交接手续作为被上诉人履行交付涉案商品房义务的理由，依据不足，不能成立。依前所述，因不存在逾期交房的事实，对于上诉人关于逾期交房违约金的诉请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2764元，由上诉人张**、张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日