王**与辛**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告辛**及第三人天津欧**场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理。依法由代理审判员王*适用简易程序于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告王**，被告辛**的委托代理人徐**，第三人天津欧**场有限公司的委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称，原、被告双方于2014年9月28日签订《商铺租赁合同》约定由原告承租位于红桥区西青道58号欧亚达商业广场XXXXXX商铺，面积为13.41平方米，月租金1609元，租赁期自2014年9月28日至2015年9月27日。签订合同时被告承诺到期后，如原告没有违反商场相关规定，原告有优先续租权。合同签订后，原告投入资金对合同所标注区域进行建造及店铺装修，并购入大量商品准备进行长期经营。但2015年5月，被告在未与原告协商的前提下私自将原告的商铺及装修折价赔偿给第三人（第三人在未与原告确认所抵物资是否属于被告的前提下进行交接），第三人现已将原告商铺进行封门处理，造成原告无法经营，原、被告双方合同不再继续履行，同时原告等多家商铺承租人与第三人工作人员也确认了该事实。原告认为，被告有欺诈嫌疑，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，对原告造成了严重的经济损失。故原告诉至法院，请求：一、依法解除《租赁合同》；二、判令被告支付原告建造及装修损失、营业损失共计27785元（其中装修损失6025元）。

被告辩称

被告辛**辩称，原、被告已于2015年5月15日解除双方的租赁合同，根据原、被告签订的合同第4条约定原告应提前三周交纳下一季度的租金，以及第10条第1款约定，乙方（原告）如逾期支付本合同约定的各项费用，超过10日以上的甲方有权解除合同，且保证金不予退还。原告自2015年3月28日不再向被告支付租金，已经违反了合同约定，故被告根据合同约定与原告解除了租赁合同并告知原告，现原告仍欠被告2015年3月28日至2015年5月15日的租金1890元。原告要求的各项损失没有法律依据，首先原、被告签订的租赁合同中并未约定双方解除租赁合同后被告需要赔偿原告的装修损失，其次被告与第三人天津欧**场有限公司解除租赁合同以及原告与第三人天津欧**场有限公司达成继续租赁的协议，均是三方在场的情况下达成的协议，现该房屋自2015年至今一直由原告正常使用，并没有造成停业现象，故不存在任何经营性损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人天津欧**场有限公司述称，对原告诉请的事实不发表意见。

为了支持自己的诉讼请求，原告王**向法庭提交了四份证据：

证据一、天津欧亚达商业广场2014年商铺租赁合同，证明在合同第八条第三项中有约定，被告若未按本合同约定履行应尽义务，而导致原告无法经营，被告应承担相应责任；

证据二、被告书写的退场申请、撤场承诺书以及天津欧**场有限公司出具的商铺撤场申请单两份和关于收回商铺的通知一份，证明被告用原告的抵押金和装修折旧向欧亚达抵偿租金，另外被告与天津欧**场有限公司解除合同，原告并不知情；

证据三、装修票据6张，证明原告使用的商铺是原告自己建造并装修的，费用共计6025元，其中需要说明一下4张票据（票据号为0002841、0937094、0002975、6070793）显示的装修费是原告商铺与另一案件原告康**的商铺共同支付的，所以该四张票据金额按一半计算；

证据四、2014年9月至2015年1月期间的进货单6张，证明原告在此期间进的货，因被告的原因无法经营，造成货品积压。

被告辛**未向法庭提交证据。

第三人天津欧**场有限公司未向法庭提交证据。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该条只是合同当中约定的一项违约责任并不证明被告已经构成违约；对证据二的真实性无异议，但对证明目的不认可，该份申请书载明了撤场原因系原告不交纳租金导致，被告不存在违约责任，而且原告收到该通知的时间为2015年5月10日，与被告在2015年5月15日基于原告违约已经解除租赁合同；对证据三的真实性、关联性均不予认可，该票据不能证明是原告购买的，且部分票据并没有加盖出具单位的财务专用章，需要提供正式发票；对证据四的真实性、关联性均不予认可，该证据不能显示出该物品是由原告购买的，客户栏部分是空的，该证据均是手写的发货单，并没有购买材料的发票，无法核实证据该是否真实，且只能证明原告的进货记录，不能证明原告的销售记录，因此无法证明原告的实际损失。

第三人对原告提交的证据一、三、四表示不清楚；对证据二的真实性认可，但对证明目的不认可，被告没有用商铺抵偿租金，被告的租金都是以现金的方式交付的。

本院查明

经审理查明，2014年8月6日被告辛**与第三人天津欧**场有限公司签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告承租第三人位于天津市红桥区西青道58号欧亚达商业广场XXXXXX铺位，计租面积292.3平方米，租赁期限自2014年8月28日至2015年8月27日，该合同第12.8条约定，本合同期满或因故终止后，乙方（被告）不得拆除、破坏所有固定的装修物品，包含地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙等，并不得向甲方（第三人）要求任何补偿；第17.2条约定，本合同期限届满或终止后，乙方（被告）在物业返还日内遗留的可移动设施、设备等物品，自接到甲方（第三人）书面通知3日后拒不搬离的，视为乙方（被告）自愿放弃该物品的所有权，甲方（第三人）有权自行决定利用或拆除、处理，乙方（被告）不得向甲方（第三人）要求任何赔偿。合同签订后，第三人于2014年8月28日将上述铺位区域整体交付给被告，交付时该铺位仅有主结构框架，没有隔断墙、地板、门、玻璃等，被告未对上述铺位进行装修建造。后经第三人同意，被告将其承租的上述铺位进行分割并将其中的XXXXXX商铺转租给原告，原、被告于2014年9月1日签订《天津欧亚达商业广场2014商铺租赁合同》一份，计租面积为13.41平方米，租赁期间自2014年9月28日至2015年9月27日，租金为4元／日／平方米。合同签订当日原告向被告交纳了押金3000元。被告将XXXXXX商铺交付给原告，经被告同意原告对该商铺进行装修建造，庭审中原告提交了六张装修费收据，载明原告用于装修门楣、隔板、木柜、灯具等共花费9070元，因与另一案件原告康**共同装修，其中四张收据系为两个商铺共同出具，在本案商铺中原告主张装修费损失6025元。原告承租该商铺用于经营文玩，自2014年9月28日至2015年3月27日按期向被告交纳了租金。

2015年5月10日被告向第三人提交《退场申请》一份，载明因被告经营新潮百货不善申请退出，并提出“希望用我们的质保金和装修的折旧，再补交部分租金来弥补新潮百货所欠商场的租金”。经第三人审核，于2015年5月13日同意被告的撤场申请，并于2015年5月20日经第三人财务部核算，被告已向第三人缴清了全部费用。

2015年6月20日第三人向原告发出《关于收回商铺的通知》，通知原告需在2015年6月23日前将所有店内物品自行办理，第三人将于2015年6月24日收回商铺。但原告至今未将商铺腾空，并于2015年7月15日就本案诉争商铺与第三人达成新的《商铺租赁合同》，租赁期间自2015年5月15日至2016年5月14日。

以上本院所确认的事实，有原、被告及第三人庭审陈述以及原、被告提供的证据材料加以证明。

本院认为，被告与第三人以及原告与被告签订的租赁合同均系当事人真实的意思表示，但关于原、被告约定的租赁期限超过第三人与被告约定的租赁期限部分，根据法律规定应认定为无效，即原、被告合法的租赁期间应为2014年9月28日至2015年8月27日，两份租赁合同的其他内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，原、被告及第三人均应按照合同条款的约定履行各自的义务。

关于原告要求解除合同的问题，因被告向第三人提出撤场申请，第三人于2015年5月13日审批同意，即被告与第三人之间的租赁合同已协商解除。被告已经丧失了诉争商铺的承租权与转租权，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，合同的权利义务已于2015年5月13日终止，现原告要求解除已经终止的合同，不具有诉的利益，本院不予支持。虽原、被告之间的租赁合同已经终止，但鉴于原告与第三人签署了新《商铺租赁合同》，故本案诉争商铺无需返还。

关于原告主张的装修损失6025元，参照我国相关法律法规规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。根据本院查明的事实，首先，原告自2015年3月28日未按期向被告交纳租金，虽原告称是被告拒绝收取租金，但被告当庭予以否认，原告亦未提交相关证据加以证明，对此原告应承担举证不利的法律后果，本院对原告该项主张不予采信，故原告存在未按期交纳租金的违约行为；其次，被告在向第三人提交撤场申请并与第三人协商解除合同事宜时，均未通知原告，被告与第三人解除合同后被告丧失了诉争商铺的承租权和转租权，导致原、被告双方租赁合同权利义务提前终止，另外，被告在与原告签订合同时未告知原告关于被告与第三人之间约定解除合同时不能拆除固定装饰物品的条款，同时在向第三人提出撤场申请时也未经原告同意擅自承诺用装修折旧抵偿租金，最终导致原告现有商铺中固定装饰装修部分所有权归属于第三人，故被告上述行为亦存在过错。虽原、被告双方的租赁合同于2015年5月13日终止，但原告又与第三人协商签署了新的租赁合同，合同期限自2015年5月15日起算，原告仍可以使用其装修建造的商铺，故原告不存在装饰装修损失，本院对原告要求被告赔偿装饰装修损失的诉讼请求不予支持。

关于原告主张自2015年5月15日至2015年7月15日期间的营业损失，原告仅提交了其进货的票据，无法证明其日常营业收入情况，对此原告应承担举证不利的法律后果，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。

本院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十五条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费880元，减半收取440元，由原告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二十一日