付*与天津生态**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人付*、上诉人天津生态城阿亚拉置地开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天**海新区人民法院（2015）滨汉民初字第4571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行审理。上诉人付*的委托代理人杨**，上诉人天津生态城阿亚拉置地开发有限公司之委托代理人任**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原告付*与被告阿**公司于2013年9月27日签订编号2013-0033387号商品房买卖合同及其补充协议，约定原告购买被告开发的天津市滨海新区中新天津生态城起步区雅境园1-1102号房屋，建筑面积118.22平方米，每平方米价格9306元，房屋总价款1100155元，合同约定被告将该商品房于2014年6月30日前交付原告使用。该商品房买卖合同附件六：补充合同第十三条约定被告为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块建造的包括……（地下）停车库（位）、库房和其他配套建筑设备设施，无论被告是否办理上述设施的产权登记，被告均保留上述设施的所有权（使用权）、土地使用权、管理和收益的权利，上述设施不属于原告方共同享有产权的共有、共用部分的建设设施，一方如欲购买或使用该类设施的，应与被告另行签订协议；补充合同第十六条第2项约定：原告购买商品房后对外出租的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；补充合同第十七条约定：该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准，买卖合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释（包含但不限于照片、录像、录音）等，不构成买卖合同的组成部分，原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任。

另查明，2013年9月27日，原、被告双方签署涉诉地下室确认函一份，原告确认和承诺以下内容：原告同意由天津生态**务有限公司代表雅境项目业主就雅境项目地下一层贮藏室的使用统一管理权，并就地下储藏室的使用服从该物业公司的分配管理；对地下一层储藏室分配管理办法具体如下：按照业主购买雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积或按照抽签随机确定；按照上述分配方法分配本人使用管理的地下储藏室，原告确认该储藏室无法办理产权登记的现状，并同意只取得该储藏室的使用权。经核实，该确认函未约定给付地下储藏室使用权的具体位置、面积、形状、履行期限、建设标准、材质、使用期限等内容。原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充合同未约定交付地下储藏室事宜，亦未在商品房平面图中体现地下储藏室。

再查明，原告提交被告发布宣传画册、台历，载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省6万元”等广告词语。原告诉称的地下储藏间位于地下一层，被告阿**公司提交的建筑图纸显示其功能为设备层。庭审中，原告主张的第二项诉讼请求中经济损失的计算方法：按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定的三倍赔偿，即60000元×3倍。

又查明，原告所在的天津生**主委员会及部分业主代表就地下储藏室分配事宜与被告进行对话，被告于2015年7月24日提出以下解决方案：1、按照全体业主725户分配地下储藏室，按照不同户型分得1.5平方米、2平方米、3平方米三种面积；2、货币补偿：按照全部签订确认函的441户进行补偿，根据户型大小，分别为3平方米、3.5平方米、4平方米三种，补偿金额分别为9000元、10500元、12000元，但原告不同意该解决方案。后原、被告双方协商未果，原告起诉请求：1、依法判令被告按照约定给付原告5至8平方米地下室一间；2、如被告未能给付原告上述地下室，判令被告按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，由被告赔偿原告经济损失180000元；3、诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当确认为有效合同。原、被告双方应当按照合同约定履行义务。

关于被告提出“宣传画册非其下发”的主张，经审查，宣传画册已载明“开发商天津生态城阿亚拉置地开发有限公司”，被告对其主张未提交证据证明，对其不予支持。

关于被告发布宣传画册、台历的性质问题。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告根据被告下发的宣传画册及台历未明确约定地下储藏室的面积、使用期限等具体内容，被告出具的宣传材料、台历中关于地下储藏室的允诺并非具体确定，且原、被告双方签订的商品房买卖合同的补充合同第十七条已经明确约定被告发布的宣传材料不作为商品房买卖合同的部分，故被告出具的宣传画册、台历性质本院认定为要约邀请。对于原告主张商品房买卖合同补充合同第十六条第2项已写明地下储藏室的使用规定，经审查，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充合同未明确约定被告应向原告交付地下储藏室，且商品房买卖合同补充合同第十六条第2项与中华人民共和国住房和城乡**设部颁布实施的《商品房屋租赁管理办法》第八条之规定“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”，两者内容一致，商品房买卖合同补充合同第十六条第2项属于被告提示原告注意义务条款，不构成被告应当向原告交付地下储藏室的合同条款。

关于原、被告双方签订确认函的性质问题。原、被告双方签订的确认函约定了原告取得被告开发的雅境项目地下一层储藏室的使用权，并无所有权。此外，在确认函中原告对地下储藏室的管理权、面积分配事宜进行了承诺。根据确认函内容可知，能够证明原、被告就地下储藏室使用权事宜达成合意，但就地下储藏室具体事宜未作出更加具体约定。被告开发的雅境项目地下一层根据其提交的图纸显示为“设备层”，其具体产权人在本案中尚不明确。原、被告签订的确认函约定的地下储藏室亦未经过相应的规划、消防等部门的审批，此与《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》等法律的强制性规定相悖，因此原、被告双方签订的确认函无法得到履行，对于原告的第一项诉讼请求，不予支持。

关于原告按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定要求被告赔偿180000元是否合理的问题，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”，以此为依据要求被告对其进行三倍赔偿。根据该条规定，三倍赔偿的条件为：1、经营者存在欺诈行为，2、消费者从经营者处购买商品或服务。两者缺一不可。根据《最高人民法院印发关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）的通知》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”现原告未提交证据证明地下储藏室对原、被告双方订立商品房买卖合同以及确定房屋价格存在重大影响，亦不符合天津市**务委员会作出的《天津市消费者权益保护条例》关于商品房经营者欺诈情形的第三十条规定“商品房经营者应当严格遵守有关法律、法规和合同约定，不得有下列欺诈消费者行为：（一）未取得商品房销售许可证或者预售许可证，将房屋作为商品房出售；（二）将已经售出的商品房又销售给其他消费者；（三）销售被依法查封、限制转移的商品房。”故原告主张被告构成欺诈，因证据不足，不予支持；且原告未提交证据证明原告支付60000元从被告处购买地下储藏室，故本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定的三倍赔偿条件，对原告主张的损失赔偿数额本院不予支持。

关于原告的经济损失确定问题，因被告作为专业的房地产开发企业，理应知晓建设地下储藏室应当履行规划消防等审批手续，但在不具备上述审批手续前提下仍与原告签订确认函，并承诺原告取得地下储藏室使用权，最终造成确认函不能履行，该过错在于被告。《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”；第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据上述法律规定，因确认函无法履行势必对原告可信赖取得的地下储藏室使用权造成损害，故被告应当承担被告经济损失的赔偿责任。

关于原告经济损失数额的确定问题，因原、被告双方未约定相应损失赔偿的计算方法。本院认定原告经济损失数额=原告预期可得的地下储藏室面积×赔偿标准。对于原告预期可得的地下储藏室面积，结合原告购买商品房面积大小及其占全体签订确认函业主购房总面积比例、地下一层可用面积等因素，本院酌定为4平方米；对于赔偿标准，根据常理，因地下储藏室与精装修房屋在功能、位置、装修标准、配套设施等因素的存在较大差距，其价值势必远低于精装修房屋。但同时结合诚实信用原则，以促使民事主体以善意方式从事经济活动，在综合考虑天津生态城近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，赔偿标准本院酌定为5500元／平方米。被告承担的赔偿数额为5500元／平方米×4平方米=22000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失人民币22000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由原告担负1712元，被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司担负238元。被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。

上诉人诉称

宣判后，上诉人付*、上诉**公司均不服，向本院提起上诉。付*上诉请求：撤销原审判决，改判支持其在原审的全部诉讼请求，上诉费由阿**公司负担。主要理由：原判决认定事实不清，适用法律不当，主要体现为：其在原审提交了充分的证据证明阿**公司应赠送地下储藏室一间，原审法院对证据未予采信；原审裁定中止诉讼后又开庭审理，且未经当事人同意强行将本案与其他案件合并审理，违反法定程序；补充合同第十三条违反《物权法》的相关规定，第十九条系以合法形式掩盖非法目的，应属无效；阿**公司关于“赠送地下空间约省六万元”的广告语足以作为损失数额的认定依据；地下二层也有储藏室，原审法院强行认定储藏室只有地下一层，且未公开计算方法，违背公平、公开原则；阿**公司以虚假广告宣传、签订确认函的方式诱导购房，构成欺诈。据此，原判决支持的赔偿金额过低，请求依法改判。

被上诉人辩称

阿**公司辩称，不同意付*的上诉请求及理由，请求支持己方上诉请求，同时提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回付*的原审全部诉讼请求。主要理由：原判决判令赔偿经济损失无事实和法律依据，交付地下储藏室非阿**公司的合同义务，亦没有证据证明造成了业主的经济损失，且原审受理的其他与本案事实相同的案件，处理结果与本案并不一致，存在同案不同判情形。据此，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。

本院审理中，付*提交以下证据：证据1、雅境园售楼经理许*书面证言一份，证明售房时承诺赠送地下储藏室的情况；证据2、民事裁定书、回避申请、回避决定书、复议申请、回避复议决定书，证明原审法院审理程序违法，裁定中止审理后又开庭审理，且存在违法合并审理的情形；证据3、摘录自互联网的宣传资料，证明阿**公司确实承诺赠送地下储藏室，这在生态城是独一无二的。

阿**公司提交以下证据：证据1、民事判决书，证明与本案相同事项案件的审理结果是驳回业主的全部诉讼请求，存在同案不同判的情形；证据2、建设储藏室的方案，证明在允许改造夹层的情况下，每户业主的补偿面积及标准，据此证明原审认定的赔偿数额没有依据；证据3、储藏室租赁合同，证明原审认定地下储藏室价格标准不符合市场价格。

本院查明

经本院组织质证，阿**公司对付*提交证据的质证意见是：对证据1许康的书面证言，对其主体身份持异议，且证人没有出庭作证，故对证明力不予认可；对证据2民事裁定书、申请书、决定书，真实性及合法性均没有异议，但不认可证明目的；对证据3互联网的宣传资料，证明形式和证明内容均有异议。付*对阿**公司提交证据的质证意见是：对证据1民事判决书，真实性认可，但认为与本案没有关联；对证据2建设储藏室的方案，系阿**公司单方面制作，证明力不足；对证据3储藏室租赁合同，并非雅境园小区地下储藏室的租赁合同，与本案不具关联性。

本院认为

本院经分析证据认为，对于付*提交的证据1许康的书面证言，因该证人没有出庭接受质证，且不存在法律规定的不能出庭的原因，故该份证据不符合法定的证据形式，本院不予认定；对证据2民事裁定书、申请书、决定书，均在原审审理中形成，本院对证据的真实性予以认定，经查，中止审理的民事裁定书系2015年11月5日送达当事人，此后不存在未恢复审理就开庭的情形，且原审法院将本案与同一小区其他业主与阿**公司就地下储藏室纠纷的商品房销售合同纠纷案件合并开庭，并不违反法定程序，故本院对该组证据的证明目的不予认定；对证据3互联网的宣传资料，均系第三方对于房地产市场的新闻宣传，并非由阿**公司发布，故与本案争议焦点之间的关联性尚需其他证据证明。对阿**公司提交的证据1民事判决书，真实性予以认定，但因该案的诉讼请求与本案并不一致，故对该份证据的证明目的不予认定；对证据2建设储藏室的方案，系阿**公司自行制作，本院对其证明力不予认定；对证据3储藏室租赁合同，所涉及的储藏室并非位于雅境园项目，故对该份证据与本案之间的关联性亦不予认定。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方之间签订的商品房买卖合同及补充合同，均系当事人的真实意思表示，应为合法有效。合同履行中，双方签署确认函，确认付*享有地下一层储藏室的使用权，同时确认了储藏室的具体分配方法。鉴于阿**公司用于售房的宣传画册及台历中，均包含赠多功能地下室的内容，付*必然将地下室作为购买房屋的考虑因素之一，况且阿**公司在确认函中亦承诺向付*分配地下储藏室使用权，现因不具备相关审批手续致确认函无法履行，不能分配地下储藏室使用权，势必对付*取得储藏室使用权的可信赖利益造成了损害。原审法院据此认定阿**公司存在过错，应承担相应的赔偿责任，与案件事实及相关法律规定相符，本院对此予以维持。阿**公司主张交付地下储藏室非其合同义务，与其在确认函中作出的确认不符，本院对此不予支持。阿**公司还主张宣传画册及台历并非该公司出具，经查，上述宣传产品均针对雅境园项目，对该项目的各方面优势均作出了具体详细的说明，而经庭审询问，阿**公司也未能提交证据证明其在销售房屋过程中存在其他的宣传资料，故本院对其该项抗辩主张不予采信。据此，阿**公司不同意承担赔偿责任的依据不足，本院不予支持。对于赔偿数额，因地下储藏室本为赠送，双方当事人在商品房买卖合同、补充合同及确认函中对储藏室的分配面积、单价均未作出约定，原审法院参照确认函中的分配方法，酌定赠送付*的地下储藏室面积为3平方米，同时依据储藏室在功能、位置、装修标准、配套设施等方面的因素，参考相同区域房地产市场的发展趋势，酌定赔偿标准为5500元／平方米，该计算标准与雅境园及其周边房地产项目的基本情况相符，酌定的损失数额亦较为适当，本院对此予以维持。付*虽主张阿**公司曾口头承诺赠送5至8平方米储藏室，认为原审酌定的赔偿数额过低，但对此未提供充分的证据证明。付*还主张阿**公司存在欺诈，应按照三倍标准进行赔偿，亦缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3810元，由上诉人付颖负担3460元，由天津生态**有限公司负担350元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三日