原告蒙自公共汽车有限公司诉被告李**房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告蒙自公共汽车有**（以下简称公共汽车公司）与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理，依法由审判员刘*适用简易程序于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告公共汽车公司的委托代理人潘**、李*，被告李XX及其委托代理人年位峰、倪*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告公共汽车公司诉称，被告现居住的蒙自市昭忠路124号蒙自公共汽车有限公司职工宿舍，是原告于2003年兼并蒙自火柴厂后即属原告依法所有的房屋，公司租给其居住。房屋由于年久失修成为危房，每到雨季岌岌可危，再不进行维修，房倒人亡人伤损失的情况随时可能发生，原告近几年来多次口头与书面敦请被告及时搬出并返还所租住房，但被告始终不予理会。被告作为租住住房者，应向原告支付租金，但被告从2005年1月1日起，至今未向原告支付过租金。其欠原告的房屋租金从2005年1月1日起至2015年6月1日止，按每月300元的市场价格计算，共计37500元，此款被告应全额支付原告，故提起诉讼，要求：1、判决被告及时将其居住的原告公司宿舍腾空后返还原告进行整体维修；2、判决被告支付从2005年1月1日起至2015年6月1日止的房屋租金按每月300元计合计租金人民币37500元，并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告李XX辩称，被告系原火柴厂的职工，住房是火柴厂分配的住房，对于火柴厂的合并，被告并不知情，现原告要求腾房被告同意，但对被告需要妥善安置；对于房租，之前都是三、四十元一个月，即每平方米每月租金1元，被告也一直按照约定交纳，但后来就没有人来收取，原告现在要求被告按每月300元没有依据，原告也没有找被告协商过租金。被告居住的房子并不是原告说的不能居住，被告都对房屋进行过维修，是适合居住的，原告说的危房是没人居住的。

本院认为

本案争议的焦点问题是：1、涉案的房屋应如何腾还？2、对于房屋租金双方是否进行过约定？原告要求按每月300元计收租金是否符合法律规定？

原告公共汽车公司针对其诉讼主张，提交了以下证据：

1、《组织机构代码证》、《营业执照》、法定代表人《身份证》复印件各一份，《法定代表人身份证明书》一份，欲证实原告具有相应的诉讼主体资格。

2、《关于蒙自县火柴厂由公交公司兼并的实施方案》、蒙自县人民政府《关于蒙自火柴厂改制实施方案的批复》、《房产证》复印件各一份，欲证实原属蒙自火柴厂所有的位于蒙自市昭忠路124号的房屋经过兼并的方式，在蒙自市政府的主导及实施小组的处理下，属于蒙自火柴厂的房屋归原告所有，债权债务由原告承担，房屋是原告依法取得的。

3、2014年5月16日《通知》复印件、2015年3月9日《通知》、张贴《通知》的照片、收据各一份，欲证实原告多次到涉案房屋，口头及书面告知被告，要求其搬出房屋，原告需要对房屋进行维修，每户门上都张贴了书面的通知，但被告都不管，原告已经在无奈的情况下尽到了通知的义务，以及被告交租金的依据。

4、《蒙自公共汽车有限公司宿舍（原火柴厂住宿区）详细居住情况说明》一份，欲证实被告现居住房屋的具体位置。

5、《蒙自公共汽车有限公司（原火柴厂宿舍）住户居住情况明细表》一份，欲证实被告现居住房屋的面积。

经质证，被告李XX对原告公共汽车公司提交的证据1、4无意见。对证据2的实施方案认为没有加盖印章，其真实性无法核实，对房产证的真实性无意见，但所有人是火柴厂不是公交公司，批复是一个广泛的批复，看不出原告的证明观点。对证据3的照片看不出是在哪里照的，《通知》盖了公交公司的印章，但不能证实已发给被告，租金收据应该是真实的，具体的由法庭核实，但房租不是原告说的每月300元，不能证实原告的观点。对证据5有异议，认为房屋面积只是40平方米，没有50平方米。

被告李XX针对其辩解，未向本院提交证据。

本院认为，被告对原告提交的证据1、4无异议，予以确认和采信。证据2系相关职能部门作出，客观真实，与本案有关联性，予以确认和采信。证据3客观真实，可以证实原告已尽通知义务以及被告交纳租金的事实，予以确认和采信。证据5被告有异议，原告未提交其他证据相印证，不予确认和采信。

根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实，涉案房屋位于蒙自市昭忠路124号原蒙自火柴厂宿舍，房屋结构为砖混，所有权人为蒙自市（原蒙自县）火柴厂，房产证编号为蒙自县房权证（2004）房监字第00016754号；被告管理使用的是坐南朝北的三排平房中从北向南数的第二排、从西向东数的第三间；被告原系蒙自火柴厂职工，由蒙自火柴厂分配涉案房屋居住。2003年12月29日，经蒙自市（原蒙自县）人民政府蒙**（2003）73号文件批复，同意蒙自公交公司兼并蒙自火柴厂，原火柴厂的人、财、物由公交公司接管。2004年，被告按每月41.50元交纳房屋租金给原告，之后，原告以房屋需进行维修为由未收取被告的租金。2014年5月16日，原告张贴《通知》，载明：“小砖房住户：蒙自公共汽车有限公司为了保障雨季安全，请住户于2014年5月26日前到公司工会主席唐**处，进行登记，过期不来登记的，公司按无人居住房间进行拆除。”2015年3月9日，原告再次张贴《通知》，载明：“各住户：你户所居住房已经年久失修，成为危房，对生命财产构成威胁，为了保护你户的生命财产安全，公司研究决定，赶在雨季来临前对年久失修的危险房屋进行修缮，修复之后，可以申请回来居住，租金按照市场价给予适当的优惠；到时不搬离的，除补交房租费用以外，公司申请法院裁定搬离。”现被告仍管理使用涉案房屋；庭审中被告认可涉案房屋面积约为40平方米。

本院认为，原告因兼并蒙自火柴厂取得涉案房屋的所有权，被告长期租用该房屋居住，并已交纳租金至2004年，原、被告之间已形成事实上的租赁合同关系。该合同依法成立并生效，现已实际履行，在履行过程中，涉案房屋因年久失修导致房屋存有安全隐患，需要进行维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，原告要求被告腾还房屋的请求依法应予支持。鉴于原、被告至今未签订书面的房屋租赁合同，系不定期租赁关系，因需维修涉案房屋，原告有权解除双方的租赁关系，但应给被告合理的时间腾还涉案房屋。被告认为房屋不需进行维修的辩解，无充分证据证实，不予采纳。对于租金，原、被告对租金的收取标准未重新约定，经本院释明，原告不要求对同地段同时间的房屋租金进行评估，原告要求被告按每月300元计收租金，但未提供充分有效的证据予以证实，本院酌情按每平方米每月1元予以支持，即2005年1月1日至2015年6月1日共125个月按每月40元计算的租金共计5000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李XX于判决生效后三十日内将其承租的坐落于蒙自市昭忠路124号（原蒙自火柴厂宿舍）坐南朝北的三排平房中从北向南数的第二排、从西向东数的第三间房屋腾还给原告蒙自公共汽车有限公司。

二、被告李XX于判决生效后三十日内一次性给付原告蒙自公共汽车有限公司2005年1月1日至2015年6月1日的房屋租金人民币5000元。

如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费738元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计369元，由原告蒙自公共汽车有限公司负担319元，被告李XX负担50元（该费用原告已垫交，待被告履行上述给付义务时一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红**中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日