大理市**有限公司诉叶某某、陆某某、第三人中国某某银**安支行商品房预售合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告大理市**有限公司（以下简称大理某某公司）诉被告叶某某、陆某某、第三人中国某**限公司大理泰安支行（以下简称某行泰安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大理某某公司的委托代理人李*，第三人某行泰安支行的委托代理人段**到庭参加了诉讼，被告叶某某、陆某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理终结。

原告诉称

原告大理某某公司诉称：2012年7月28日，二被告与原告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定二被告购买原告开发建设的某某小区A幢10层02号房屋，房屋套内面积43.12平方米，房屋总价款为397079元，二被告首付127079元，其余价款27万元采用银行按揭贷款的方式支付。合同同时约定，二被告未按与银行签订的按揭贷款合同履行还款义务导致原告作为担保人承担担保责任的，原告有权要求二被告赔偿因此而造成的所有损失（包括贷款本金、利息、律师代理费等实现债权的所有费用），除此之外还应承担合同总价款20％违约金。2013年3月15日，二被告与第三人某行泰安支行签订了《个人住房借款合同》，约定二被告向中国某某银行大理泰安支行借款27万元用于购买上述房屋，借款期限10年，还款方式等额本息还款法，合同同时约定，如果二被告未按合同约定履行还款义务，原告作为保证人承担连带保证责任。2014年1月15日以来，由于二被告未按照《个人住房借款合同》约定履行还款义务，截止2015年6月，二被告已经拖欠借款本金、利息、罚息计46534.19元。第三人某行泰安支行要求原告对上述款项承担连带保证责任，并从原告账户扣划了上述款项。此后，原告多次发函要求二被告履行还款义务，二被告均置之不理。在本案诉讼过程中，原告已代二被告向第三人偿清了剩余的借款本息。综上所述，二被告的行为已经严重违反合同的约定，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其它相关法律的规定提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2、判令二被告支付原告违约金79415.80元；3、判令二被告承担原告代为偿付的借款本金248226.33元（可从原告收取的购房款中扣减）；4、本案的诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告叶某某、陆某某未到庭应诉及答辩。

本院查明

第三人某行泰安支行述称：第一、原告诉求解除原、被告签订的《商品房购销合同》无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求：1、原、被告之间签订的《商品房购销合同》及原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》，均系双方真实意思表示，内容合法，依法应当得到法院的确认。2、原告在《商品房购销合同》履行完毕后提出解除合同，没有法律依据，合同只有在成立以后，履行完毕以前，才能发生合同解除的效力。原、被告于2012年7月28日签订《商品房购销合同》后，被告向第三人借款27万元用于购买原告开发的商品房，经被告授权第三人，第三人已于2013年3月15日将该款支付给原告。原、被告之间在《商品房购销合同》中约定的商品房买卖行为亦已履行完毕，原告在合同履行完毕后提出解除合同没有法律依据。3、本案被告在履行《商品房购销合同》中没有任何违约行为。《商品房购销合同》明确约定被告向原告支付的397079元购房款的付款方式为分二期支付：首付房款127079元，被告于2012年7月28日与原告签订《商品房购销合同》时己支付给原告；第二期房款于27万元经被告向第三人申请贷款后，于2013年3月15日支付给原告。被告已经依照《商品房购销合同》中的约定完全履行了付款义务，被告没有任何违约、违法行为。第二、原告诉求解除与被告签订的《商品房购销合同》属滥用诉权：1、本案原告与被告发生纠纷的原因，是因为被告未全面履行原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》中约定的按时还款义务。原告作为被告向第三人借款的连带责任保证人，依据《个人住房借款合同》和《商品房销售贷款合作协议书》中的约定，原告代被告归还了被告拖欠第三人的部分借款。原告只能对被告行使追索、追偿权，不能滥用诉权将第三人拖入诉累。2、原告诉求解除《商品房购销合同》的目的是为取回已出卖给被告的房屋，依据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定，“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”本案中，被告已向原告付清全部购房款，原告诉求解除《商品房购销合同》与事实和法律相悖。第三、若第三人的前述答辩意见未被法院采纳，第三人请求人民法院依法判令解除原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》，由原告与被告连带偿还第三人借款本金221531.53元及该款自2015年7月15日起至还清之日止的利息、罚息、复息。被告因购买住房之需向第三人申请个人住房贷款，原告及被告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定被告以涉讼房屋为抵押物，贷款金额27万元，借款期限为10年（自2013年3月15日至2023年3月15日），还款方式为等额本息还款法。2013年3月15日，第三人将27万元贷款发放给被告，至2015年6月29日止被告尚欠第三人贷款本金221531.53元。现因原告的原因未能就抵押物办理抵押登记，导致第三人不能取得抵押物的优先受偿权，其责任完全归责于原告。依据原告、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》的相关约定，被告应偿还第三人全部借款本金及利息，原告对被告尚欠第三人的全部贷款本息承担连带责任。综上所述，望法院查明事实依法作出公正判决。

经审理查明：2011年9月15日，原告（公司原名称为大理市**有限公司）与第三人签订了一份《商品房销售贷款合作协议书》，约定第三人对符合贷款条件的购房人购买原告开发建设并依法销售的坐落于大理市下关镇泰安北路的经批准命名为某某项目的商品房发放个人住房贷款。原告同意在第三人承诺贷款额度内，对每一购房人向第三人借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。在保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，第三人从原告在第三人处开立的存款账户中直接扣划。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。

2012年7月28日，原告与二被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定二被告购买原告开发建设的某某小区A幢10层02号房屋，房屋套内面积43.12平方米，房屋总价款为397079元，二被告首付127079元，其余购房款27万元采用银行按揭贷款的方式支付。补充协议约定二被告未按与银行签订的按揭贷款合同履行还款义务导致原告作为担保人承担担保责任的，原告有权要求二被告赔偿因此而造成的所有损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）。二被告未履行按揭贷款合同约定的还款义务，导致原告作为担保人承担担保责任，且自原告向二被告主张权利之日起满三十天，二被告未向原告付清的，或者原告按照二被告在买卖合同中提供的地址或者联系方式无法与二被告取得联系的，原告有权解除买卖合同。自原告向被告发出书面通知五日后买卖合同自动解除，被告除赔偿原告因此造成的所有损失外，还应承担合同总价款20%的违约金。合同还对双方的其他、权利义务作了约定。合同签订后，二被告向原告支付了购房首付款127079元。

2013年3月15日，原、被告及第三人某行泰安支行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二被告向中国某某银行大理泰安支行借款27万元用于购买上述房屋，借款期限10年，还款方式为等额本息还款法。如果二被告未按合同约定履行还款义务，原告作为保证人承担连带保证责任。合同签订后，第三人依二被告委托将借款27万元作为购房款转入原告账户。2013年4月15日至2014年7月17日间，二被告向第三人归还了借款本息合计38132.25元（其中包含本金19773.67元，利息17997.71元、罚息360.87元）。此后，二被告未按合同约定履行还款义务，截止2015年7月15日，拖欠借款本金、利息、罚息46534.19元，原告应第三人某行泰安支行要求承担了连带保证责任，代二被告向第三人偿还了借款本息46534.19元（其中包含本金26694.80元，利息和罚息19839.39元）。在本案审理中，原告于2015年10月29日又代二被告向第三人偿清了借款本金221531.53元和利息、罚息3991.48元，现二被告向第三人的借款项本息已全部结清。另二被告所购买的某某小区A幢10层02号房屋，现尚未办理接房手续，房屋未交付。上述事实有原告及第三人均提交的商品房购销合同、公证书、个人贷款对账单，原告提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、准予变更登记通知书、被告的身份证复印件、补充协议、贷款履行保证通知书、承诺书、有关支付赔偿款的通知、未还款明细、个人贷款还款凭证、扣划款项通知书、单位客户专用回单、叶**贷款情况说明，第三人提交的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明、商品房购销合同、合同备案登记、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、商品房销售贷款合作协议书及到庭当事人当庭一致陈述予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原告与二被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，主体适格，双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同，受国家法律的保护，当事人均应严格履行自己的合同义务。合同签订后，二被告在支付首付款后，通过向第三人按揭贷款27万元的方式付清了全部购房款，但在履行与第三人之间的借款合同时，二被告未按合同约定履行还款义务，原告作为保证人履行担保责任，代二被告偿还了贷款本金248226.33元（26694.80元＋221531.53元），利息和罚息23830.87（19839.39元＋3991.48元）。二被告未全面履行补充协议约定的合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告要求二被告按合同约定支付违约金79415.80元的主张，符合双方合同的约定，本院予以支持。现二被告的违约行为已达到合同约定的解除条件，原告起诉要求解除原告与二被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告依法应将收取的购房款返还给二被告，但原告代二被告向第三人偿还的借款本金248226.33元应从该购房款内予以扣减，故原告应返还给二被告的款项为148852.67元（397079元-248226.33元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告大理市**有限公司与被告叶某某、陆某某签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。

二、由被告叶某某、陆某某在本判决书生效之日起10日内赔偿给原告大理市**有限公司违约金79415.80元。

三、由原告大理市**有限公司在本判决书生效之日起10日内返还给被告叶某某、陆某某购房款148852.67元。

上述二、三项款项折抵后，原告大理**有限公司应再返还给被告叶某某、陆某某人民币69436.87元。

案件受理费2636元，由被告叶某某、陆某某承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白**人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日