严**与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人严**与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人严**不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭于2015年9月21日对本案进行了审理，上诉人严**及其委托代理人黄*、被上诉人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认如下法律事实：2014年12月27日，严**与张**签订了《买卖合同暨居间服务合同》，合同约定张**购买严**所有的位于昆明市金实小区601幢3单元302号房屋，成交价款618000元；双方于2015年1月20日前办理房屋转移登记等相关手续；签订合同时张**支付严**购房定金10000元；于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，张**支付不低于总房款35%的首付款即人民218000元，张**办理银行按揭贷款余款由银行直接汇入严**账户；严**在办理产权过户前将落户于上述房屋三人户口迁出；若因张**征信问题致不能办理贷款，严**退还张**购房定金，不追究张**责任。昆明市**有限公司作为居间方在《买卖合同暨居间服务合同》上签章。合同签订当日，张**向严**支付了购房定金10000元。2015年1月20日，张**向建设银行申请贷款420000元。到合同约定时间，双方未办理过户登记手续，严**未将户口迁出涉案房屋，张**向严**催告要求履行合同未果。张**认为严**的行为已构成违约，故诉至一审法院，请求：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、由严**承担违约责任，双倍返还购房定金20000元；三、本案诉讼费由严**承担。

一审法院认为

一审法院认为：《买卖合同暨居间服务合同》系在双方真实意思表示下签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议已具备合同的生效要件，应当有效。双方均应按照约定履行自己的义务，张**已按约定向严**支付了购房定金并办理购房贷款手续，但严**未按合同约定将户口迁出并与张**办理过户手续，经张**催告后在合理期限内仍未履行，属违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，张**据此主张解除《买卖合同暨居间服务合同》中双方之间的买卖合同关系的诉请，一审法院予以支持。关于张**主张严**双倍返还购房定金的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”张**向严**支付购房定金10000元，但严**未履行合同约定，应双倍返还原告定金20000元，故对张**的该诉请一审法院予以支持。对严**提出其未履行系因张**不能按合同约定支付购房首付款，所以其未继续履行合同，系张**违约在先的答辩意见，一审法院认为，双方对支付购房首付款及办理过户手续的履行先后顺序无约定，应同时履行，严**无确切证据证实张**无继续履行的能力而单方中止履行的，应承担违约责任，故对严**的上述答辩意见一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告张**与被告严**于2014年12月27日签订的《买卖合同》；二、被告严**于本案判决生效之日起十日内双倍返还原告张**购房定金人民币20000元。”案件受理费300元，由严**承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，严**不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第246号民事判决；二、依法改判双方继续履行于2014年12月27日签订的买卖合同；三、依法改判上诉人无需向被上诉人双倍返还定金人民币20000元；四、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实不清。首先，买卖合同第四条约定，付款方式为银行按揭贷款，并明确约定“于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，支付不低于总房款35%的首付款，即人民币218000元，乙方办理银行按揭贷款余额由银行直接汇入甲方账户”，照此约定，办理房屋过户的前提条件是“于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，支付不低于总房款35%的首付款”。本案中，双方并未到公证机关签订《房屋买卖合同》，被上诉人亦未支付首付款，故过户条件并未成就，上诉人不存在违约。其次，签订购房合同并支付首付款，再办理过户手续，这是二手房交易的惯例，不可能在被上诉人仅支付10000元定金的情况下就办理房屋过户手续。再次，上诉人在签订买卖合同后，于2015年1月13日到盘龙区档案馆复印所需材料，并为户口迁移问题积极与中介机构及派出所沟通，足见上诉人履行合同的诚意；相反，被上诉人2015年1月22日才到民政部门打印婚姻登记信息，2015年1月21日打电话告知中介机构首付款不够，欲向上诉人出具欠条，可见被上诉人并未为买房做好准备。上诉人不答应被上诉人先过户的无理要求，被上诉人还将上诉人起诉至法院。一审法院并未查明合同无法正常履行的原因，在整个合同履行过程中，上诉人并无任何违约行为，时至今日，上诉人都未表达过不愿出售房屋，故一审法院认定事实有误。二、一审法院适用法律错误。合同的解除分为法定解除和约定解除。本案中，双方并未就合同的解除做出明确约定，故合同解除必须符合合同法第九十四条规定的情形。被上诉人并未提交证据证实对上诉人进行过催告，一审法院却以上诉人经催告不履行合同义务为由判令解除合同，存在严重的适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人张**针对上诉人严**的上诉答辩称：一、双方签订的《买卖合同暨居间服务合同》系预约合同，目的是为将来订立正式的房屋买卖合同，根据合同法、担保法的相关规定，上诉人应当双倍返还定金；二、双方约定于2015年1月26日办理过户登记，被上诉人于2015年1月22日到相关部门调取相应材料并非是不履行合同的表现；三、被上诉人并未向中介机构表示过首付款不足，不愿继续履行合同，上诉人对此亦无证据予以证实；四、被上诉人经中介公司、当地派出所与上诉人协商，系对上诉人交付房屋并办理产权过户的催告。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人向本院提交如下证据：一、申请结婚登记声明书，欲证实上诉人在签订房屋买卖合同后已经做好了履行合同的相应准备；二、情况说明，欲证明2015年1月20日后被上诉人向中介机构表示首付款不足。

本院查明

经质证，被上诉人认可证据一的真实性、合法性及关联性，但不认可上诉人的证明内容，上诉人打印该份材料的目的是办理贷款，并非履行合同主要义务。对证据二形式上的真实性予以认可，但不认可内容的真实性，被上诉人从未向中介机构表示过首付款不足，中介机构与上诉人有利害关系，所做情况说明不应作为证据予以采信。

被上诉人二审中向本院提交银行流水一份，欲证实根据该份证据，被上诉人的账户余额为27万余元，两笔定期存款亦为被上诉人账户余额，故被上诉人具有履行合同、支付首付款的能力。

经质证，上诉人对上述证据的真实性及合法性予以认可，但不认可关联性及被上诉人的证明内容。

本院认为

本院认为，因双方当事人对于对方当事人二审提交新证据形式上的真实性予以认可，故本院对双方二审提交新证据形式上的真实性予以确认，对于各方的证明主张，将在其后进行评述。

经审理，上诉人对于一审法院认定的“2015年1月20日，张**向建设银行申请贷款420000元”及“张**向严**催告履行合同未果”有异议，认为被上诉人并未实际取得银行贷款，同时，被上诉人并无催告履行合同的行为。对于上诉人所提异议，本院认为，根据现有证据，不足以证实被上诉人实际取得银行发放的贷款420000元，亦不足以证实被上诉人在自身未违约的前提下，就房屋买卖合同的履行进行催告，故上诉人所提异议成立，本院对上述事实不予确认。

被上诉人对于一审法院认定的案件事实无异议及补充。对于双方当事人无异议的其他一审法院认定事实，本院予以确认。

综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人双倍返还购房定金？

本院认为：本案双方在昆明尊**有限公司居间下于2014年12月27日订立的《买卖合同暨居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定履行各自的合同义务。客观上，双方未实际于合同约定的2015年1月20日办理房屋权属转移登记的相关手续。对此，上诉人称被上诉人向其表示过首付款不足，要求变更房屋价款的支付方式，但双方未能就此协商一致所致，并于二审中向本院提交了中介机构出具的相关证明。本院认为，上诉人对其主张并未提交有力证据予以证实，对于中介机构出具的相关证明中所载被上诉人无履行合同经济能力的问题，并无其他证据予以佐证，中介机构相关人员亦未到庭就此问题说明情况，故本院对上诉人的主张不予采信。

而对于双方未能如期过户的原因，被上诉人主张系上诉人未按时进行户口迁移、未按约过户且未按照合同约定时间交房所致。根据合同约定，户口迁移的时间为办理产权过户前，但双方并未约定具体时间，而对于交付房屋的时间则未做约定。同时，双方约定办理产权变更登记的时间为2015年1月20日，被上诉人主张双方协商变更了办理产权过户的时间，且上诉人提出变更合同主要约定，但双方未能协商一致，对此，被上诉人亦未能提交证据予以证实，故本院对于被上诉人的主张亦不予采信。

同时，合同中对于双方签订统一的《房屋买卖合同》并支付首付款的具体时间并未作出明确约定，即对于双方合同义务的履行顺序约定不明，又无法补充协商一致。结合本案实际情况，被上诉人不愿继续购买诉争房屋，合同客观上无继续履行的可能和必要，故本院对于被上诉人一审主张解除合同的请求予以支持。至于被上诉人双倍返还定金的诉讼请求，因合同约定不明，双方对于合同的解除均无过错，故上诉人不应承担双倍返还定金的责任，但上诉人收取10000元定金已无事实及法律依据，应当返还。

综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第246号民事判决第一项，即“解除原告张**与被告严**于2014年12月27日签订的《买卖合同》”；

二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第246号民事判决第二项，即“被告严**于本案判决生效之日起十日内双倍返还原告张**购房定金人民币20000元”；

三、上诉人严玉玲于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人张**返还购房定金人民币10000元；

四、驳回被上诉人张**一审其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费300元，由上诉人严玉玲承担，二审案件受理费300元，由被上诉人张**承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二O一五年十一月三十日