云南**限公司与昆明广**责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司与被上诉人**限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认如下案件事实：原、被告于2013年12月24日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市白龙路425、427号博园商住楼第四层合计出租房屋面积共约1563平方米的房屋出租给被告，房屋租赁期自2014年1月1日起至2018年12月31日止，其中扣除3个月装修期（自2014年1月1日至2014年3月31日）。被告应向原告支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金为1219140元，扣除3个月装修期，实际应支付914355元；2015年1月1日至2015年12月31日的租金为1316671.2元。租金按年支付，2014年租金在2014年3月31日前一次付清；2015年租金在2014年12月31日前一次付清。租赁合同第十二条第一款约定，被告拖欠支付房租累计1个月以上的，原告有权终止合同且被告应当按照合同当年总租金的5%向甲方支付违约金；第十二条第五款约定，被告逾期腾还房屋的，每逾期一日应向原告支付最后一期日租金5倍的滞纳金。合同签订后，被告分别于2013年12月26日、2014年9月2日及2015年3月30日向原告账户汇款人民币347287.5元、711165元及200000元。此后，因被告未按期支付租金，原告催要未果，即于2015年2月11日发函给被告，要求终止租赁合同，并于2015年2月12日送达被告。被告于2015年4月9日向原告提出缓交房租申请，并在2015年7月10日回复原告《律师函》，载明：原告及时与被告进行房租结算；同意2015年4月16日提出的终止合同，收回房屋的意见；房屋自2015年4月17日起一直处于空置状态，被告可随时派员接受房屋等。原告现诉至一审法院，请求判令：一、被告立即将昆明市白龙路425、427号博园商住楼第四层租赁房屋腾还给原告；二、被告向原告支付解除合同的违约金65833.57元；三、被告向原告支付自2015年2月13日至实际腾房之日止按照每日18036.6元的标准计算的滞纳金（截止2015年6月1日为1965989.4元，要求计算支付至实际腾房之日）；四、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为

一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于该租赁合同中已经明确约定，2014年房屋租金为914355元，2015年1月1日至12月31日的租金为1316671.2元。2014年1月1日至12月31日实际支付的租金于2014年3月31日前一次性付清，2015年1月1日至12月31日租金于2014年12月31日前一次性付清。但被告只在2013年12月26日、2014年9月2日及2015年3月30日向原告账户汇款人民币347287.5元、711165元及200000元，该金额并不足够被告两年的房租。被告认为其已经和原告工作人员金*协商变更了原租赁合同内容，交租时间由原来的一年一交变更为半年一交，并且金*已经口头同意给予被告5个月装修期，所以房租已经交至2015年6月1日。一审法院认为，金*作为原告的工作人员，在没有取得原告授权的情况下，其没有权利对租赁合同内容的变更作出意思表示。从被告提供的证据看，也没有证据证明原告就金*的变更合同行为作出追认或默示，在原告不认可该变更合同内容的情况下，双方仍应按原租赁合同履行自己的义务，被告的答辩理由一审法院不予采纳。依据《房屋租赁合同》第十二条第一款之约定，被告拖欠支付房租累计1个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应当按照合同当年总租金的5%向甲方支付违约金。由于被告在履行《房屋租赁合同》中迟延履行付款责任，依据该合同，原、被告之间的《房屋租赁合同》可以解除，解除时间应为原告2015年2月12日作出《昆广网络关于解除房屋租赁合同的函》送达给被告的时间，同时合同解除后，被告应当将该房屋腾还给原告。由于被告的违约行为，对原告要求被告支付违约金即1316671.2元×5%=65833.56元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告要求被告自2015年2月13日起至实际腾还房屋之日止，根据双方租赁合同第十二条第五款之约定，按照每日18636.6元（即最后一期日租金5倍）向原告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定的滞纳金过高，一审法院酌情按照2015年房屋日租金3607.32元／天计算，支持从2015年2月13日至被告实际腾房之日止的房屋占用费，足以弥补原告的损失。据此，一审法院为维护社会的正常经济秩序、保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云**限公司于本判决生效之日起五日内将昆明市白龙路425、427号博园商住楼第四层房屋腾还原告昆明广**责任公司；二、被告云**限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明广**责任公司违约金人民币65833.56元；三、被告云**限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明广**责任公司支付自2015年2月13日起至实际腾房之日止按照每日3607.32元计算的房屋占用费；四、驳回原告昆明广**责任公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币23054元由原告昆明广**责任公司承担4610元，由被告云**限公司承担18444元。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人**有限公司不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误：1、关于免租期的问题，上诉人提交了法定代表人孙**与被上诉人管理本案租赁关系的专人金*的通话录音，该录音清楚地证实了被上诉人不止一次同意将上诉人的免租期延长至5个月，一审判决却以金*的授权存在问题为由否定该事实是错误的。2、关于房屋移交的问题，一审判决对上诉人7月10日向被上诉人公证送达的函件予以采信，该函件已经表明上诉人可随时移交房屋，被上诉人收到函件后却没有采取任何行动收回房屋，上诉人的腾房义务已经履行完毕，一审法院却判决上诉人履行腾还房屋的义务是错误的。二、一审判决适用法律错误：2015年2月11日上诉人确实收到了被上诉人解除合同的函件，但上诉人接收函件后与被上诉人积极协商，并于2015年3月20日再次向被上诉人支付租金20万元（此时房屋租金已付至2015年5月30日），被上诉人接受了该租金，对后续事项双方亦有进一步的协商，即被上诉人已经以其实际行为作出了撤销解除合同的意思表示，一审判决却仍然错误地认定解除合同的时间为2015年2月11日。基于上述事实，上诉人没有违约，亦未超期占用房屋，不应支付任何的违约金及房屋占用费。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人**限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：一、2015年12月23日，被上诉人向上诉人发函，称涉案房屋中仍放有上诉人的经营设备、办公家具、物品，且上诉人仍未退还钥匙，要求上诉人尽快腾还房屋。上诉人的法定代表人孙**于当日签收了该函件。二、诉讼中，双方共同确认，上诉人的租金支付至2015年4月5日。

本院认为

本院认为：首先，对于免租期，根据《房屋租赁合同》的约定为3个月（自2014年1月1日—2014年3月31日），上诉人主张其之后与被上诉人协商将免租期延长至5个月，并提交了其与被上诉人工作人员金*的通话录音予以证实，经审查该证据，金*并未明确表示同意将免租期延长至5个月，上诉人的该主张因缺乏确凿、有效的证据证实，不能成立，本院不予支持。

其次，《房屋租赁合同》约定租金应按年支付，2014年度的租金914355元应当于2014年3月31日前一次性付清，2015年度的租金1316671.20元应当于2014年12月31日前一次性付清，并约定如上诉人拖欠房租累计1个月以上，被上诉人有权解除合同。本案中，上诉人分别于2013年12月26日、2014年9月2日及2015年3月30日共计向被上诉人支付了租金1258452.50元，被上诉人虽抗辩认为2013年12月26日交纳的347287.50元款项并非本案合同的租金，而是支付上一租赁合同的租金，但因其未能举证证实上诉人负有替前一承租人结清租金的义务，故其该抗辩理由不成立，本院不予支持，本院确认该三笔款项均为支付本案合同的租金。本院认为，因上诉人并未在合同约定的期限内足额支付租金，故被上诉人有权解除合同，一审判决合同于上诉人收到被上诉人发出的解除合同通知之日即2015年2月12日解除，并无不当，本院予以确认。上诉人抗辩认为其收到函件后又支付了300000元的租金，被上诉人收取租金的行为应视为其同意继续履行合同，对此，因上诉人支付300000元租金后仍未达到合同约定的应交租金数额，故在其未提交确凿、有效的证据证实上诉人同意双方继续履行合同的情况下，上诉人的该抗辩理由不成立，本院不予支持。

第三，上诉人虽于2015年7月10日向被上诉人发出《律师函》，称房屋自2015年4月17日起一直处于空置状态，但根据二审中上诉人的自认，上诉人现仍有物品堆放于租赁房屋中，故本院确认其未履行腾还房屋的义务，其应当向上诉人支付占用房屋期间的费用，上诉人的租金仅支付至2015年4月5日，故其应向被上诉人支付自2015年4月6日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费，该费用标准参照合同约定的租金计算，为3607.32元／天。

第四，本案中，上诉人未按时交付租金的行为已经构成违约，一审法院按照租赁合同的约定判决上诉人向被上诉人支付当年总租金5%的违约金65833.56元，并无不当，本院予以确认。上诉人虽请求本院降低违约金，但因该违约金数额并不过分高于上诉人所造成的损失，故本院对此不予支持。对于被上诉人主张的滞纳金，因上诉人已经承担了支付违约金的违约责任，故本院对此不予支持，一审法院对此处理有误，本院予以纠正。

综上所述，一审判决对本案处理有误，本院予以纠正。上诉人云南**限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1101号民事判决第一项，即“被告云**限公司于本判决生效之日起五日内将昆明市白龙路425、427号博园商住楼第四层房屋腾还原告昆明广**责任公司”；第二项，即“被告云**限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明广**责任公司违约金人民币65833.56元”；

二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1101号民事判决第三项，即“被告云**限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明**责任公司支付自2015年2月13日起至实际腾房之日止按照每日3607.32元计算的房屋占用费”；第四项，即“驳回原告昆明**责任公司的其他诉讼请求”；

三、上诉人**有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人**限责任公司支付自2015年4月6日起至实际腾房之日止按照每日3607.32元计算的房屋占用费；

四、驳回被上诉人昆明广**责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费共计23054元，二审案件受理费23054元，共计46108元，由上诉人**有限公司承担36000元，由被上诉人**限责任公司承担10108元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日