缪昆诉曹开明何任珍房屋买卖合同纠纷案民事判决书

审理经过

原告缪*诉被告曹**、何**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月25日公开开庭进行了审理，原告缪*及其委托代理人吴*，被告曹**、何**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告缪*诉称，两被告系夫妻关系，与原告相识，平素往来不多，关系一般。2013年1月，两被告以按揭贷款的方式购买了总价款为789500元的商品住宅一套，该房坐落于xxx县xxx镇xxx片区，房号为安居XXX小区13幢第004号房。两被告和开发商云**有限公司签有《商品房购销合同》。2014年7月，两被告找到原告，称要转让该房，问原告是否愿意购买，原告在了解相关情况后，同意购买，双方商定了房屋价款等相关事宜后，于2014年7月31日签订了《房屋买卖合同》，原告将该房屋价款支付给了被告，被告亦将该房屋的相关缴款凭证及钥匙交给原告。双方签订了《房屋买卖合同》后，被告一直没有履行合同义务，现原告已入住该房屋，但一直没有办理相关房屋过户手续，经原告多次催办未果。综上，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效，并判令两被告履行房屋过户登记手续；二、本案全部诉讼费由两被告承担。

被告辩称

被告曹**辩称，我于2014年7月因购买安居XXX联排别墅向缪*借款250000元，当时一个工作人员接待我，打通电话后，缪*原话是：”月利息6%，来我这里办事什么都别问，把公务员小区别墅的购房合同连同发票一并拿来抵押，带着爱人来签字就好了。”第二天，我按照缪*事先布置好的格式合同，和爱人何**办理完手续后，缪*就把235000元钱打到我的银行账户上（扣下了本月15000元利息）。从2014年8月开始，我每月把15000元的利息于本月4日准时支付给缪*，直到2015年4-5月实在难以支付，又再向缪*借款50000元支付利息，加上这一笔费用，我欠缪*的实际金额为300000元。截止2015年7月，我已经支付给缪*民间借贷利息达180000余元之多，因我已无能力再支付缪*的高额利息，从2015年8月开始便停止支付，缪*派人拿大刀敲门打户催债上门，搞得我居住的小区乌烟瘴气，并四处传言我借高利贷，更为严重的是，缪*公然把我名下安居XXX别墅的大门锁撬开，把锁芯换掉了，搬出床和杂物，扬言这房子就是他的。我带着爱人看房子，遭到他手下人的百般阻挠和威胁。在此以后我主动找缪*谈过几次，说明我已经支付了很多利息，本金还是要还给他的，希望他能免去一部分利息，但他不同意，采取哄、吓、诈的办法，一会说把我欠他的所有利息相加已欠他上百万元了，一会又说反正房子是他的了，没什么好谈的，我没有资格再谈房子的事。还不准任何人接近房子，说叫我等法院的传票。我现在已经被缪*的民间借贷压得抬不起头来了，整个家庭陷入困境，子女也埋怨我，老婆也跟我离婚了，现在我已经走上了买房无门、还债无力的境地，加上缪*的百般催促，精神受到了打击。接到法院的传票后，我才知道缪*以房屋买卖合同纠纷将我起诉至法院，威逼我和爱人履行房屋过户登记手续。缪*的所作所为实为掩盖、颠倒事实真相，欺骗法院，把民间高额利息借贷房产抵押说成是双方房屋买卖合同纠纷。

被告何**未发表答辩意见。

针对自己的诉讼主张，原告缪昆向本院提交了以下证据：

一、缪*的身份证明一份，欲证明原告主体适格。

二、曹**、何**与云南建**有限公司签订的《商品房购销合同》一份，欲证明二被告对XXX县XXX片区13幢004号房屋有充分、完整的处置权。

三、缪昆与曹**、何**签订的《房屋买卖合同》一份，欲证明双方有房屋买卖合同关系。

四、收条一份，欲证明缪*已依约支付了价款，履行了合同的主要义务。

五、曹**、何**出具的物品清单一份，欲证明其已向缪昆交付了该房屋的相关凭证。

六、承诺书一份，欲证明该房除有部分按揭贷款外，并无其他抵押或权属争议。

七、房屋钥匙一把（经质证完毕当庭退还原告），欲证明二被告已经将房屋交给缪*使用。

经质证，被告曹**、何**对原告缪*提交的第一、二组证据的三性无异议。对第三组证据，认为字是被告签的，但不是被告的真实意思表示，被告是为了跟原告借250000元钱，原告准备了一套合同模板，被告不得已签了字。对第四组证据不认可，认为收条上的字虽是被告签的，但是原告并没有付款给被告，1200000余元的款项被告没有收到过。对第五组证据无异议，但认为被告当时没交过钥匙给原告。对第六组证据无异议。对第七组证据无异议，但认为被告当时没交过钥匙给原告，是2015年8月份被告支付不了高额利息的情况下才把钥匙交给原告的。

本院查明

本院认为，原告缪*提交的证据一、二、五、六、七，两被告均予以认可，上述证据系能够证明案件真实情况的事实材料，具有客观性、关联性、合法性，符合民事诉讼证据法律特征，故对原告提交的上述证据，本院予以采信。原告缪*提交的证据三、四，本院将综合全案予以确认。

被告曹**、何**未向本院提交证据。

根据庭审，本院确认本案如下法律事实：2013年1月6日，曹**、何**、韩*与云南建**有限公司签订《商品房购销合同》，约定以总价款789500元以按揭贷款的方式，购买位于xxx县xxx镇xxx片区安居XXX小区13幢第004号房屋一栋。2014年7月31日，曹**、何**与缪*签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋以1227650元的价格卖给缪*，曹**、何**在打印好的今收到缪*的购房款现金人民币1227650元整的收条上签字，并于当天将《商品房购销合同》原件、发票等交给缪*。双方至今没有办理相关房屋过户手续，原告缪*遂诉至本院。

本院认为

本院认为，原告缪*与被告曹**、何**签订《房屋买卖合同》后，将与云南建**有限公司签订的《商品房购销合同》原件交予原告缪*保管，该《商品房购销合同》上明确载明买受人为曹**、何**、韩*，因此可以认定，缪*应当知晓双方买卖的安居XXX小区13幢第004号房屋有三个共有权人。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。由此可见，共有房屋的买卖必须经全体共同共有人同意，如果购买了未经全体共同共有人同意的房屋，不仅不受法律保护，购房者也无法取得。本案的买受人缪*明知该房屋的所有权人是曹**、何**、韩*，而房屋买卖却未经韩*同意。因此，对原告缪*要求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效，并判令两被告履行房屋过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告缪*的诉讼请求。

案件受理费100元，减半收取50元，由原告缪*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日