上诉人勐**有限公司与被上诉人陈**、王**商品房预售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人勐**有限公司（以下简称佳园公司）因与被上诉人陈**、王**商品房预售合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2015）海民二初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日受理后依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人佳园公司的委托代理人周之策，被上诉人陈**、王**的委托代理人瞿源清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认的本案法律事实是，2013年12月27日，陈**、王**向佳**司支付会员资格诚意金10000元，佳**司于当日出具《收据》，载明“佳园会会员诚意金（三楼）10000元”；2014年1月8日，佳**司与陈**、王**签订《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》，约定陈**、王**认购佳**司商贸城商铺，商铺设计面积为41.04㎡，计算总价为277280元，在签订商铺认购协议书之日，陈**、王**应支付佳**司认购定金68000元，该认购定金在购房结算时冲抵，同时约定，该认购协议书在双方签订《商品房购销合同》后自动终止；2014年1月9日，陈**、王**向佳**司支付商铺认购定金58000元，佳**司于当日出具《收据》，载明“补交商铺认购定金58000元”。2014年7月3日，双方签订《商品房购销合同》，约定陈**、王**向佳**司购买勐海**商贸城第2幢第3层商品房，该商品房按套计价，总价款为70万元（包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为42.51㎡，付款方式为陈**、王**于2014年7月3日支付首期房款35万元，剩余房款35万元由佳**司协助办理银行按揭，陈**、王**应于2014年7月8日前提供符合银行贷款要求的资料及交纳相关费用，否则视陈**、王**放弃办理银行按揭，陈**、王**应于上述期限届满后十日内付清全部房款，双方还对交房时间、违约责任等作了约定；同日，陈**、王**向佳**司支付购房款4921元，佳**司于当日出具《收据》，载明“补交购房款4921元”；同时，陈**在佳**司出具的《特别声明》中声明人处签字、捺印，该《特别声明》载明其于2014年7月3日与佳**司签订的《商品房购销合同》中约定的商品房总价70万元、首付款35万元是为了便于办理银行按揭而定，其实际购买的商铺单价为6757元／㎡，总价为422921元，实际支付首付款72921元。后陈**、王**未向佳**司支付购房款，佳**司诉至法院要求陈**、王**继续履行合同约定，向佳**司支付购房款35万元及逾期付款违约金。陈**、王**则反诉要求解除双方签订的《商品房购销合同》，佳**司返还其已支付的购房款72921元。

一审法院认为

一审法院认为，佳**司与陈**、王**之间成立商品房预售合同关系。关于双方签订的《商品房购销合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，双方签订的《商品房购销合同》第四条约定，本案商品房价款按套计价，房屋总价款为70万元，第六条约定，陈**、王**于2014年7月3日签订《商品房购销合同》并支付首期房款35万元，剩余房款35万元由佳**司协助办理银行按揭贷款，陈**、王**应于2014年7月8日前提供符合银行贷款要求的资料及交纳相关费用，否则视陈**、王**放弃办理银行按揭，陈**、王**应于上述期限届满后十日内付清全部房款；陈**签名、捺印的2014年7月3日《特别声明》中载明，陈**、王**购买的商铺单价为6757元／㎡，总价为422921元，陈**、王**实际支付首付款72921元，《商品房购销合同》第四条第二款、第六条第三款约定的商品房总价70万元及首付款35万元是为了便于办理银行按揭贷款而定。上述记载内容表明，双方买卖的商铺真实价格为422921元，双方签订的《商品房购销合同》中约定的价格为70万元，该合同约定的价格并非双方真实意思表示，而是为了骗取银行按揭贷款，属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，故双方签订的《商品房购销合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，因本案的《商品房购销合同》为无效合同，故佳**司应当返还陈**、王**支付的购房款72921元。在庭审过程中，一审法院已向陈**、王**释明，如果法院最终认定双方签订的《商品房购销合同》无效，陈**、王**是否要求变更反诉请求，但陈**、王**当庭表示不予变更，故对陈**、王**要求解除双方于2014年7月3日签订的《商品房购销合同》的反诉请求，一审不予支持，对陈**、王**要求佳**司返还已支付的购房款72921元的反诉请求，一审予以支持。

关于陈**、王**是否应继续履行合同、支付剩余购房款及逾期付款违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审认为，虽然勐**工行的答复中载明陈**、王**系主动申请停止办理按揭贷款，但答复中也载明陈**、王**所付的贷款首付比例及房价虚高，不符合商用房的相关贷款条件及规定，导致陈**、王**无法办理银行按揭贷款的主要原因系《商品房购销合同》中约定的商品房总价虚高，而佳**司作为有专业资质的房地产开发商，应当知晓该约定将会产生的法律后果，而商品房价款作为《商品房购销合同》的核心内容，因房价虚高导致合同无效，亦导致陈**、王**无法办理银行按揭贷款，双方对此均存在过错，陈**、王**无须向佳**司支付逾期付款违约金。故对佳**司要求陈**、王**继续履行合同、支付剩余购房款及逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、佳**司于判决生效之日向陈**、王**返还已支付的购房款72921元；二、驳回佳**司的诉讼请求；三、驳回陈**、王**的其他反诉请求。本诉案件受理费6873元，反诉案件受理费1623元，合计8496元，均由佳**司负担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，佳**司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销勐海县人民法院（2015）海民二初字第149号民事判决；2、判决两被上诉人继续履行双方之间的房屋买卖合同，立即向上诉人支付购房款35万元，同时向上诉人支付2014年7月18日起至2015年5月4日止的逾期付款违约金21526元（2014年7月19日至2014年8月3日共计15天×50元／天=750元＋2014年8月4日至2015年5月4日共计271天按银行同期贷款利率的1.3倍即年利率7.995%计算共计20776元=21526元），并对35万元未付款按银行同期贷款利率6.15%／年的1.3倍即年利率7.995%的标准计算向上诉人支付自2015年5月5日起至全部款项清偿之日止的逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由两被上诉人承担。其理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同（认购协议书、声明）合法有效，依法应当得到严格履行。1、根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》应当得到严格履行，《商品房购销合同》根据合同法关于合同部分条款无效，不影响其他条款效力的，其他条款仍然有效的规定，《商品房购销合同》除价格条款外的其他内容仍然有效。《声明》也是一份有效合同，应当得到严格履行。上诉人要求履行的由《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》、《声明》组成的房屋买卖合同不存在无效、可撤销、可解除的任何情形。2、房屋买卖的阴阳合同依法是阴合同有效、阳合同的价格条款无效、阳合同的价格条款外的其他条款有效。本案《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》、《声明》是阴合同，《商品房购销合同》是阳合同，根据法律规定、民法理论和无数的司法判例，阴合同是有效合同并且应当严格履行。二、本案房屋买卖的目的是被上诉人支付购房款后取得房屋所有权，不存在不能实现合同目的的情形。房屋买卖合同的核心对买方而言是取得房屋，对卖方而言是收取价款。本案上诉人出售的房屋是具有全部合法手续并竣工验收的房屋，不存在被上诉人不能取得房屋的任何情形，也即不存在不能实现合同目的的任何情形。以阳合同的价格条款无效来否定双方真实的买卖关系即阴合同的履行没有法律依据。被上诉人因房地产市场下行而拒绝履行、违反双方之间房屋买卖合同的支付价款的重要合同义务是一种严重的违约行为，将严重的违约行为作为可以不履行合同的理由严重背离合同法的规定。

被上诉人辩称

被上诉人陈**、王**答辩称，双方签订的《商品房购销合同》属于虚假合同，应属无效；无法贷款的原因应该由上诉人承担，是上诉人的行为导致被上诉人无法贷款。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决；

本院查明

二审庭审中，上诉人佳园公司，被上诉人陈**、王**对一审确认的法律事实均无异议。

对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于签订《商品房购销合同》当日签订一份《补充协议》，该协议第二条约定乙方（即被上诉人）采取银行按揭方式支付房款。中国**海县支行向一审法院出具的《答复》载明“1、陈**、王**购房，所付的首付款比例及房价虚高，不符合我行商用房贷款条件及规定，我支行并未与陈**、王**签订《个人购房／担保合同》。2、陈**、王**与地产公司存在纠纷，我支行并未收到地产公司出具的陈**、王**贷款的《保证书》。”

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的主要焦点是：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否有效；被上诉人是否应继续履行合同并向上诉人支付剩余购房款及逾期付款违约金。

二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。

关于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，能够确定当事人名称、标的和数量，该合同成立。房屋买卖是本案上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容除涉案商品房总价款为70万元，首期房款35万元的约定虚假外，其余内容未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本院确认双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》除涉案商品房总价款、首期房款部分无效外，其他为有效合同。一审法院认定双方签订的《商品房购销合同》无效不当，本院予以纠正。

关于被上诉人是否应继续履行合同并向上诉人支付剩余购房款及逾期付款违约金的问题。本院认为，依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定被上诉人采取银行按揭方式支付房款，现被上诉人未能订立商品房担保贷款合同，双方对不能办理银行按揭如何支付房款亦未进行约定，合同已不能继续履行，故上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》应予以解除，上诉人应返还被上诉人已支付的购房款。对上诉人要求被上诉人继续履行合同并向上诉人支付剩余购房款的主张，本院不予支持。根据一审查明的事实，导致被上诉人未能办理银行按揭贷款的主要原因系《商品房购销合同》中约定的商品房总价及首付比例虚高，对此，上诉人与被上诉人均存在过错，故双方应各自承担所造成的损失。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第九十七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持勐海县人民法院（2015）海民二初字第149号民事判决第一、二、三项，即：勐海县**有限公司于判决生效之日向陈**、王**返还已支付的购房款72921元；驳回勐海县**有限公司的诉讼请求；驳回陈**、王**的其他反诉请求；

二、解除上诉人勐海县**有限公司与被上诉人陈**、王**于2014年7月3日签订的《商品房购销合同》。

二审案件受理费6873元，由上诉人勐**有限公司负担。一审案件受理费照一审判决收取。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一六年二月十四日