马龙县**有限公司与赵**、赛**商品房预售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人马龙县**有限公司因与被上诉人赵**、赛**商品房预售合同纠纷一案，不服马龙县人民法院（2015）马*初字第302号民事判决，向本院提起上诉，本院2015年10月15日受理后，依法组成合议庭于2015年11月12日对本案进行审理，上诉人马龙县**有限公司的委托代理人刘**、被上诉人赵**、赛**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认的本案法律事实：被告马龙县**有限公司以出让方式取得马龙**行政大道编号为101-0A-057-13的地块进行房地产开发，项目名称为“东郡明珠”，经马龙县住房和城乡建设局批准预售商品房。2012年8月16日，原告赵**、赛月芬与被告马龙县**有限公司签订《商品房购销合同》，该合同约定了原、被告双方的权利和义务，其中合同第七条约定被告的交房时间为2013年12月30日前，第九条约定了被告逾期交房应承担的违约责任（合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止90天内，马龙县**有限公司按每天10元向购买方支付违约金；逾期90天后，马龙县**有限公司按购买方已付款的0.02%乘以逾期天数向购买方支付违约金）。合同签订后，二原告按合同的第六条支付了首付款人民币124464元，对剩余的房款人民币210000元办理了银行按揭手续。截至到本案开庭之日（2015年6月24日）“东郡明珠”房产未取得验收合格证明。

一审法院认为

原审法院审理认为：原告赵**、赛**与被告马龙县**有限公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告赵**、赛**按照该合同的约定履行了自己交付购房首付款及办理银行按揭贷款的义务。但被告马龙县**有限公司到本案开庭之日，其开发的房地产项目“东郡明珠”仍未取得验收合格证明，按照《城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”的规定，原告赵**、赛**购买的房屋未验收合格，被告马龙县**有限公司也就不能履行交房义务，同时也不能办理土地使用证和房产证，故对二原告要求“被告履行交房义务，判决生效后15日内办理完土地使用证和房产证，并交于原告”的诉请，本院不予支持。对于二原告要求“被告向原告支付自2014年1月1日至2015年4月30日逾期交房违约金27322.65元”的诉请，由于二原告与被告签订的合同约定了交房时间，被告不能在约定的期限内履行交房义务，被告应当按照约定承担违约责任，违约责任天数从约定时间次日起（2014年1月1日）计算，并且二原告办理了按揭贷款业务，二原告的已付款为购房总价款人民币334464元，被告的违约天数为485天（2014年1月1至2015年4月30日），被告马龙县**有限公司应赔偿二原告的违约金为人民币：334464×485×0.02%=32443.01元，被告应赔偿二原告的违约金超出了二原告的诉请，故对二原告要求被告赔偿二原告逾期交房违约金27322.65元的诉请，本院予以支持。对二原告要求被告“购房合同面积123.59平方米，单价为2706.23元／㎡，总价款为334464元，合同面积大于实际面积2.21平方米，被告返还原告5980.76元”的诉请，因该房屋未验收完毕，按照《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，该房屋也未进行登记，没有登记就不能确定该房屋的实际面积，故对该项诉请本院不予支持。二原告可待房屋所有权登记后，根据登记面积大小，另行主张权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告马龙县**有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告赵赵**、赛**《商品房购销合同》中迟延交付商品房违约金人民币27322.65元；二、驳回原告赵**、赛**的其它诉讼请求。案件受理费人民币316元，由被告马龙县**有限公司负担。

上诉人诉称

一审宣判后，东**司不服，向本院提起上诉，在上诉状中请求二审法院撤销一审判决，并依法改判上诉人承担违约金逾期天数为313天，逾期90天内，按每天10元计算，90天外按每天0.O2％计算，故上诉人承担违约金为l5817.09元，扣除被上诉人逾期付房款违约金11030.12元，上诉人只承担4786.97元。其主要理由是：1、2012年8月16日，被上诉人与上诉人签订了《商品房购销合同》，约定上诉人将马龙县龙翔新区行政大道东侧“东郡明珠”2幢3单元5层l号房以334464元的价格出售给被上诉人，合同第七条约定上诉人应在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付给被上诉人。合同第九条约定上诉人自交房时间届满后次日至交房之日90天内，每天向被上诉人支付10元违约金，逾期90天按乙方已付款0.02％乘以逾期天数向被上诉人支付违约金。根据合同第6条被上诉人须于2012年7月26日向马龙县**有限公司缴纳首付款124464元。被上诉人赵**于2013年9月4日向马龙县**有限公司缴纳首付款后，于2013年9月26日才付清全款，被上诉人应当承担违约责任。给付违约金11030.12元。2012年8月1日“东郡明珠”项目开工建设，但由于水务局、电力公司的原因，致上述项目至2012年9月才通水，2012年11月15日才通电。故逾期107天不是上诉人的原因造成的。2012年8月1日至2013年12月31日期间有65个阴雨日，致使工程无法施工，故逾期65天是由不可抗拒的原因造成的。原审法院认定逾期485天且全部按每天0.02％的标准计算违约金属事实认定错误。庭审中上诉人又以合同约定的违约金过高为由，请求二审法院对违约金进行调整，并提出按马龙县房屋租金价格1.3倍的标准计算上诉人支付被上诉人违约金数额的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人赵**、赛**答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决的基础上，增加判决由上诉人向被上诉人交付房屋，支付因面积误差而多支付的购房款，以及违约金数额按合同约定的标准计算支付至交付房屋时止。其主要理由是：1、被上诉人没有违约行为，已严格按照合同的约定履行了义务；2、上诉人主张逾期交房的原因不客观，提出扣除相应逾期天数的理由不能成立。若水务局和电力公司的行为致上诉人延期开工，亦系上诉人办事不力、协调不好所致。阴雨天气不属于不可抗力，是在签订合同时就能预见的客观情况；3、根据合同的约定，上诉人逾期交房90天，上诉人就应当按购买方已付款的0.02%乘以逾期天数向被上诉人支付违约金。

在二审中，上**郡公司针对其主张向本院提交以下证据：1、收款收据5份，用以证实被上诉人向上诉人支付房款的时间和金额，以及被上诉人违约逾期支付房款的事实；2、马发改价格（2014）第12号文件1份，用以证实马龙县现行房屋租金价格。

本院查明

经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1，认为被上诉人是在向上诉人支付完购房首付款后才与上诉人签订购房合同的，不存在被上诉人违约逾期支付房款的问题。上诉人提交的收据是上诉人在收到房款后单方补开的，没有经被上诉人签字认可；对上诉人提交的证据2，认为文件中的房屋租金是指廉租房的租金，被上诉人向上诉人购买的是商品房，故不能适用，应按合同约定的标准计算违约金。

被上诉人赵**、赛**针对其主张向本院提交照片一组，用以证实被上诉人向上诉人购买的房屋，至今各项设施仍不符合交房条件，且未经验收。

经质证，上诉人对被上诉人提交的照片，认为照片中反映的是上诉人的二期建房，被上诉人购买的是一期的房屋，但认可被上诉人购买的房屋至今未经验收的事实。

本院认为

本院认为，上诉人提交的证据1，由于被上诉人不予完全认可，根据被上诉人的诉讼请求，与本案没有关联，故在本案中本院依法不作认定；对上诉人提交的证据2，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。对被上诉人提交的照片，由于上诉人认可被上诉人所购房屋至今未经验收的事实，故本院采信被上诉人用以证明的事实。

经二审审理查明的本案法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。

本院认为，本案争议的主要焦点是：1、合同约定的违约金是否过高，以及上诉人支付被上诉人违约金的计算方式及计算期限问题；2、是否应当判决上诉人向被上诉人交付房屋，以及是否应当判决上诉人向被上诉人返还因房屋面积误差而多交的购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》依法成立，合法有效，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。由于上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第九条约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起到实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”根据上述合同约定，按照通常理解，合同对上诉人逾期交房的时间设定了两种情形，即90天以内和90天以后，并对两种情形分别约定了不同的违约金计算方式，即分别按“每天10元”和“已付款的0.02%乘以逾期天数”进行计算。且上诉人认可双方签订的《商品房购销合同》系由上诉人一方提供的格式合同，故在上诉人与被上诉人对条款理解产生争议的情况下，应作出有利于被上诉人一方的理解。故上诉人主张在逾期交房的时间中，有90天的时间应按每天10元的标准计算违约金的主张不能成立，本院依法不予支持。上诉人关于被上诉人应当承担违约责任及在逾期交房的时间中扣除非其自身原因导致延误的107天和因不可抗力而延误的65天的主张，没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。由于按所交购房款每天0.02%的标准计算违约金，相当于按每年7.3%（0.02%×365天）的利率标准计算，不属于“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，故上诉人请求调整违约金的主张不能成立。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。由于被上诉人在一审中并未请求违约金计算至上诉人向被上诉人交付房屋时止，故被上诉人二审中提出的该项诉讼请求本院依法不作审理。由于上诉人至今仍不具备向被上诉人交付房屋的条件，被上诉人所购房屋的面积亦不能确定，且在一审判决说明理由，并判决驳回被上诉人请求上诉人交付房屋和判决驳回被上诉人请求上诉人返还因房屋面积误差而多交的购房款的诉讼请求后，被上诉人并未提起上诉，故在二审中本院依法不作审理。

综上所述，一审法院审理本案程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费316元，由马龙县**有限公司承担。

如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

若负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日