魏**与海南华**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人海南华**有限公司（以下简称华**司）因与被上诉人魏**租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民二初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法组成由审判员廖**担任审判长，审判员庹军、代理审判员杜*参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人华**司的委托代理人郑*，被上诉人魏**的委托代理人薛**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：魏**与华**司分别于2008年3月18日和2011年3月18日各签订了一份《租厂房协议书》，约定魏**将海口市金盘建设一横路一州综合楼东面1-2楼厂房出租给华**司生产电器新产品用，总面积1200平方米。2011年3月18日签订的合同约定，租金每月1.6万元，租赁期限从2011年3月19日至2013年3月18日止，每月20日前付清当月的租金，逾期魏**有权终止合同收回厂房，后果由华**司负担。合同签订后，魏**依约将厂房交付华**司使用。2011年3月至2012年10月，华**司都按照合同约定支付了厂房租金。但自2012年11月开始，华**司就搬离所租用的厂房，不再支付魏**租金，在外另行租用场地经营，在庭审中，华**司出示了一份落款时间为2012年12月3日的要求其搬离租用厂房的海南**事务所的律师函，以此证明其搬离的原因是因为案外人对所租用的厂房提出异议并进行干扰，同时表示其搬离时已告知魏**，但魏**对此予以否认。现魏**向法院起诉要求华**司支付5个月租金8万元及房屋和设备损失6.4万元共计14.4万元，案在审理当中，魏**将诉讼请求变更为要求华**司支付5个月租金8万元并对租用的厂房、推拉铁门、电路设备及果树等恢复原状。同时华**司提出反诉，以魏**所出租的厂房面积比约定的少了200平方米为由，要求魏**返还其多收的租金9.1万元。经查，华**司尚有两个月的租金3.2万元作为租房押金在魏**处。

另查，原审法院（2012）龙民一初字第1247号生效民事判决书判决认定魏**与海口**有限公司（原海南**鹏公司）、海南**限公司之间签订的《金盘一洲综合楼销售合同书》为有效合同，并判决限海南省**发公司、海口**有限公司、海口**限公司协助魏**办理海口市金盘建设一横路一州综合楼东面1-2层部分（建筑面积990平方米）的产权过户手续。

再查，在庭审中，魏**出示了一份由海口市**备公司（以下简称新**公司）出具的说明，该司在说明中表示同意将其拥有的海口市金盘建设一横路一州综合楼第一层乙单元大厅内部分空间及其楼梯间面积为210平方米的房产委托魏**管理、出租，并且说明中对魏**出租给华**司的1200平方米的已包括其公司的210平方米的厂房的行为予以认可，但华**司认为新**公司无法提供足够证据证明其对该210平方米的房产拥有合法产权而提出了抗辩。另外魏**在庭审中也表示其出租给华**司的厂房，魏**于今年的4月15日进行了装修。

魏**在原审提出的诉讼请求为：一、华**司支付5个月租金共计8万元；二、华**司对厂房、推拉铁门、电路设备及果树等恢复原状；三、本案的诉讼费用由华**司承担。

华**司在原审中提出的反诉请求为：一、魏**应返还无合法依据多收取的9.1万元租金；二、由魏**承担反诉案件受理费。

一审法院认为

原审法院判决认为：魏**、华**司签订的《租厂房协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。魏**将厂房交由华**司使用，华**司理应依约将租金支付给魏**，但华**司从2012年11月开始就搬离租用的厂房另行租用场所进行经营，已构成违约，理应承担违约责任，华**司辩称其搬离是由于案外人对所承租的厂房提出异议，并提供一份律师函进行证明，但该律师函在法律上并无强制约束力，华**司此抗辩理由，原审法院不予以支持，魏**要求华**司支付尚欠的五个月的租金有理，原审法院予以支持。但考虑到华**司搬离后确实在外另租用场地进行经营，已不再使用原租用的场地，虽然庭审中魏**否认华**司当时已告知其已搬离的事实，但在长达五个月的时间内，声称其一直没有知晓华**司已搬离，与常理不符，基于以上理由，可适当减少华**司应付的租金，以一个月为宜。同时华**司尚有二个月的租金作为押金在魏**处，可作为租金来支付魏**，以上三项相抵，华**司应付两个月租金3.2万元给魏**。魏**另外要求华**司将所租赁的场所恢复原状，因魏**在庭审已表示其出租的厂房已于今年的4月15日重新进行了装修，所以魏**此项诉请在事实上已没有必要，不予支持。关于华**司的反诉请求，原审法院认为魏**、华**司双方签订的合同约定的租赁场所是一州综合楼东面厂房的1-2楼，所约定的场所是明确的，虽然合同载明厂房面积为1200平方米，但合同的租金是以所租赁的场所而并非按实际租赁面积平方数来计算，且合同早已履行完毕，所以华**司以其承租的厂房与实际面积不符要求魏**返还其租金9.1万元的请求，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百十七条之规定，判决：一、限华**司于本判决生效之日起十日内支付魏**租金3.2万元；二、驳回魏**的其他诉讼请求；三、驳回华**司的反诉请求。本案受理费3180元，由魏**负担1767元，华**司负担1413元；反诉费1038元，由华**司负担。

上诉人诉称

上诉人华**司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：原审查明事实不清，证据不足，依法应当撤销。一、原审未查明华**司搬离的原因系魏**提供的租赁物权利存在重大瑕疵以及《租厂房协议书》早在2012年11月份已解除的事实，错误的判令支付3.2万元租金。1、魏**的租赁物存在重大权利瑕疵及权属纠纷、面积严重不足，导致合同目的不达，华**司有权解除合同。华**司与魏**签订《租厂房协议书》，租用海口市金盘开发区一洲综合楼东面1-2楼厂房生产电器，华**司自订立协议后至2012年10月间，均依协议履行合同。而魏**提供的租赁物却存在种种问题，主要是权属不明确，该栋楼及相关土地一直处于争议当中，这从海口**民法院（2010）海中法执申诉字第6号《执行裁定书》及相关法律文书中可见端倪，在海口**民法院（2010）海中法执申诉字第6号《执行裁定书》生效前后，海南**限公司作为该综合楼的主要所有权人，一直在与魏**就相关产权问题发生争议，这不仅体现在法院的法律文书上，也体现在对楼房土地控制权的争夺中，这对华**司正常使用租赁物产生了非常严重的影响，如该楼的水、电户头原来在腾**司名下，在腾**司与魏**争执期间，其注销报停了水电户头，使华**司无法正常生产经营。此外，在华**司使用租赁物期间，相关法院在租赁物上多次张贴公告、腾**司数次向华**司发律师函，要求华**司撤离，这些行为都严重影响了华**司的正常生产活动，魏**不能提供无瑕疵的租赁物给华**司使用，造成双方订立的租赁合同目的不达，在此情况下，依照《合同法》的相关规定，华**司显然有解除合同的合法权利。2、魏**仅拥有990平方米厂房，却隐瞒相关事实收取1200平方米厂房面积的租金，提供的租赁物面积与约定面积不符，欺诈、误导华**司，客观上影响了华**司正常的生产经营活动。新**公司对租赁物及相关房产没有产权，其出具的《说明》不应采信。华**司与魏**签订的《租厂房协议书》中约定的建筑面积是1200平方米，但依据魏**提供的海口**民法院（2010）海中法执申诉字第6号《执行裁定书》可知，魏**仅对海口市金盘开发区一洲综合楼项目地上建筑物一、二层乙单元部分990平方米建筑面积享有权利。除此之外，该建筑物所占土地使用权及其他3010平方米建筑面积均为腾**司所有。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，第6号裁定在生效时就发生了物权效力，腾**司依法取得了海口市金盘开发区一洲综合楼项目土地使用权及其地上建筑物除去一、二层乙单元部分990平方米建筑面积的物权，系该物权的合法权利人。案外人新**公司出具《证明》主张将210平方米房产委托魏**管理、出租，没有任何法律依据，也不能证明其所谓“210平方米房产”所在何处。在此情况下，华**司有权解除合同，并要求魏**返还已付租金中的不当得利部分。3、华**司以事先支付的押金充当解约金符合法律规定及租赁交易习惯。正是基于以上种种合同目的不达的事由，华**司在2012年10月通知魏**将解除合同，另觅合格安定的厂房，并在11月搬迁，将事先支付给魏**的相当于两个月租金的总额为3.2万元的押金充当解约金解除租赁合同，符合法律的相关规定，并且，这也符合市场租赁合同解除的交易习惯。换句话说，即使没有上述1、2点事由，承租方华**司在事先告知出租方后，以押金进行解约，并无违法违约之处。再退一步说，即使华**司未通知魏**解除合同，华**司在11月即搬离厂房且不交当月租金的行为已经足以表明将不再履行合同，魏**称不知道华**司搬离不符合常理，其要求支付租金的请求不应予以支持。综上，华**司基于魏**的租赁物存在种种瑕疵，致使合同目的不达，在通知魏**之后，以押金解除合同的行为并无不当，原审法院判令华**司仍需支付两个月租金显属不当，这一判决内容应予撤销。

二、华**司的反诉请求应得到支持。双方在两次签订的《租厂房协议书》中均约定租赁的建筑面积为1200平方米，但事实上，魏**对超过990平方米的面积没有处分权，其余房产与土地的权利为腾**司享有，新华机电公司的《证明》没有事实与法律依据，不能证明其在租赁物中享有210平方米的产权，更不能证明其有210平方米房屋租赁给华**司使用。魏**应当退回没有事实和法律依据多收取的200多平方米的租金，也应当为其物权瑕疵给华**司造成的损失承担责任。

综上所述，特请求：一、撤销海口市龙华区人民法院作出的（2013）龙民二初字第356号《民事判决书》；二、驳回魏**全部诉讼请求；三、支持华**司反诉请求，由魏**返还无合法依据多收取上诉人的9.1万元租金；四、由魏**承担本案本诉与反诉全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人魏**辩称：一、关于租赁关系及解除合同。华**司与魏**存在厂房租赁关系，华**司不但未向魏**支付租金，反而以虚假理由为借口要求返还租金，其实是不道德、不和谐的行为。华**司称2012年10月通知魏**解除合同，并于11月搬迁，完全是编造的。魏**从未收到过华**司任何解除合同的通知，也未知华**司何时擅自搬离厂房，至今华**司也未能提供证据证明其已向魏**通知解除合同及搬离厂房之事。二、关于恢复原状。根据租厂房《补充协议》及证人证言，华**司对破坏的房屋、门、设备电缆及果树均有恢复原状义务，华**司理应予以恢复。但魏**考虑到多年合作关系，不追究其责任，华**司反而丧失良心，无理取闹主张返还租金，如此过分的行为应受到良心的谴责。三、关于《律师函》及擅自搬离的问题。首先，《律师函》没有任何强制力，根本不影响魏**使用厂房，华**司借此而擅自搬离的荒唐理由不能成立，完全是华**司擅自搬离的借口。其次，魏**对厂房拥有合法所有权，律师函对魏**的合法财产没有任何强制力，更不能对抗海**院《执行裁定书》和龙**院判决书，因此，华**司无故擅自搬离与魏**无关。最后，华**司称腾**司数次向其发律师函，其实是虚假的。在一审庭审中，华**司只提供一份律师函，而不是华**司所说的数次发函，且该份律师函为复印件，原件华**司未能提供，其合法来源也未能说明清楚。重要的是，一份只有复印件的律师函不能成为产权存在瑕疵而不支付租金且擅自搬离的理由。因此，华**司称数次发函的说法不能成立，因为腾**司从未向其发函过。退一步讲，即便是腾**司发函，华**司理应将发函之事通知魏**，而华**司却不通知反而擅自搬离。更不符合常理的是，作为产权所有权人的魏**，关于腾**司发律师函之事从未知悉。四、关于海**院的《公告》及搬迁的问题。该公告张贴时间为2008年，而（2010）海中法执申诉字第6号裁定书生效时间为2011年，显然，该公告是在裁定书生效之前早已张贴，不言自明，现与本案无关，与华**司擅自搬离毫无任何关系。因此，华**司称海**院数次粘贴公告要求其搬离的说法是虚假的。五、关于租赁面积及返还租金问题。首先，租赁面积确实存在1200平方米，其中990平方米已被判决书和《执行裁定书》确认为魏**合法拥有，新**公司通过合法受让的方式拥有210平方米，因此，1200平方米的厂房为被上诉人和新**公司共同拥有。至于华**司称900平方米已包含新**公司210平方米的说法完全是错误的，两个不同受让主体、不同支付款项主体、不同出让协议，不能互相包含。虽然新**公司尚未办理权属登记证书，但不可否认，从1996年已受让使用至今，权属无可争议。其次，如华**司对真实租赁面积存在异议，可双方到现场测量，以便查清案情事实，但经魏**诚恳请求，华**司总是拒绝配合到现场测量，对此魏**非常不解。因此，华**司称租赁面积不相符的说法不能成立，要求返还租金，无事实根据。六、华**司称腾**司和法院2012年9月向其下达最后通牒，要求其退出场地，显然是虚假的，无任何事实根据。厂房为魏**合法所有，腾**司无权也不可能要求华**司退出厂房，且华**司无法提供证据予以证明。退一万步讲，如法院要求强制退出，应告知房产所有权人才合法合理，但至今魏**从未收到法院任何书面文件。据此，华**司的说法明显是虚假的。

综上，从公平角度出发，原审法院判决正确、合理，恳请二审法院依法驳回华**司无理之诉求。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

另查明，双方租赁关系成立后，华**司对双方争议的魏**是否有权出租的大厅空间及楼梯间210平方米的建筑物一直使用至搬离租赁的场地。

本院认为

本院认为：魏**和华**司签订的《租厂房协议书》合法有效，魏**已按合同约定将1200平方米的租赁物交由华**司使用，华**司应依约向魏**支付租金。华**司认为其由于案外人的原因搬离租赁场地，但事实上合同一直在有效履行中，从现有证据也无法判断华**司存在因案外人原因导致无法使用租赁房产的事实。虽然华**司从2012年11月搬离租赁的场地，但由于华**司没有依法行使合同解除权，故在合同有效期限内该合同对双方当事人仍有约束力。因此，魏**主张华**司支付尚欠的5个月的租金不违反合同约定，原审法院综合考虑双方纠纷的实际情况酌定减少华**司一个月租金并以华**司的押金折抵魏**两个月的租金亦不违反法律规定。对于华**司要求魏**返还9.1万元的主张，由于双方签订《租厂房协议书》合法有效，华**司也实际使用了租赁的1200平方米租赁物，故华**司要求魏**返还9.1万元租金没有事实与法律依据，本院不予采纳。

综上，上诉人华**司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4218元由上诉人海**备有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月三日