海南衍**限公司与李*商品房买卖合同纠纷上诉案

审理经过

上诉人海南衍**限公司（以下简称衍**司）因与被上诉人李*商品房买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2008）城民一初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2008年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人衍**司的委托代理人谢**，被上诉人李*的委托代理人汪**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：衍**司于2002年1月领取《房地产开发企业资质证书》，于2003年初开发位于三亚市一环路月**委会＂山水晴湾＂续建工程项目，同年12月，办理了三房预许字（2003）0037号《商品房预售许可证》。之后，衍**司在销售山水晴湾公寓广告和宣传资料中承诺＂首创私家游艇码头，拥有浪漫情缘后花园＂等内容。2004年3月19日，李*向衍**司购买山水清湾公寓5Ｍ号房，双方签订了《商品房买卖合同》，但销售房产广告和宣传资料中的承诺未作为合同的条款约定。合同约定购房款是257103元，随后，李*依约给付购房款，衍**司也将房屋交付李*。李*入住后，发现：1、衍**司修建的后花园用地系从月**委会4名村民处租赁而来，衍**司没有取得该土地的土地使用权。2、衍**司修建的游艇码头没有取得有关部门的规划、建设的行政审批。3、没有独立封闭式围墙。经李*和其他业主多方投诉，2006年3月30日，三亚市水务局向三亚市信访局复函称：＂三亚衍**限公司（开发商）在码头建设前没有按《中华人民共和国防洪法》第二十七条的规定办理报批手续，建成至今也没有补办报批手续＂，2006年7月3日，三亚**管理局对衍**司作出三工商处字［2006］59号《行政处罚决定书》，认定衍**司隐瞒真实情况，将未依法取得相关部门报建审批手续的＂私家游艇码头＂和＂后花园＂在售房广告中进行宣传，对房屋价格有重大影响，对业主是否购房起了重要作用，是欺诈和误导消费者的行为，并对衍**司给予罚款37200元。衍**司不服该行政处罚，提起行政复议，2006年8月10日，海南省工商行政管理局作出琼工商复字［2006］9号《行政复议决定书》，维持原处罚决定。李*和其他业主随后也以欺诈和误导其购房为由，多次与衍**司交涉，请求赔偿其购房时造成的损失。衍**司与月**委会邓**、王**、王**、王**等4名村民租赁一块825平方米的土地，用于修建游艇码头和后花园作为＂山水晴湾＂公寓的配套设施。以上用地不在衍**司商品房开发规划范围内，该地上的配套设施建设亦没有取得规划和建设的行政审批。

一审法院认为

原审法院认为：李*与衍**司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。本案双方当事人争议的焦点是：一是李*的诉求是否超过诉讼时效；二是衍**司售楼广告及宣传中的承诺是否能视为合同内容；三是李*请求赔偿损失是否有事实和法律依据。关于李*的诉求是否超过诉讼时效的问题。李*是在其入住＂山水晴湾＂公寓才发现衍**司虚假广告的情况，随后，李*和其他业主多次向有关政府部门反映该情况并请求处理。2006年7月3日，三亚**管理局对衍**司虚假广告做出行政处罚，同年8月10日，海南省工商行政管理局维持原行政处罚决定，衍**司的虚假广告事实才被工商部门认定。本案的诉讼时效应从李*知道虚假广告事实被认定之日起计算，李*是2008年3月向本院起诉，还没有超过二年的诉讼时效。衍**司抗辩李*诉求超过诉讼时效无事实和法律依据，不予支持。关于衍**司售楼广告及宣传中的允*是否能视为合同内容的问题。衍**司在＂山水晴湾＂公寓售房广告和宣传资料中允*拥有＂首创私家游艇码头，浪漫情缘后花园＂等内容，同时，衍**司在售房时已将游艇码头和后花园建好，让李*对＂山水晴湾＂公寓的居住环境和公共配套设施产生信赖，并影响李*对该商品房项目的购买选择。衍**司在售房时隐瞒了游艇码头和后花园是租赁土地建设，该配套设施不在商品房开发规划范围内的事实，衍**司的行为已构成欺诈，该事实也得到工商部门的确认并给予行政处罚。衍**司关于游艇码头和后花园的允*是在商品房开发规划范围外做出的，同时该允*也未载入合同的约定，售房广告中的说明和允*不能视为合同内容。关于李*请求赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。衍**司销售＂山水晴湾＂公寓的虚假广告，使李*对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，衍**司应对该虚假广告给李*造成的损失承担一定责任。衍**司在售楼处公开悬挂商品房建设用地规划许可证，公开展示了＂山水晴湾＂公寓建设用地规划范围，李*作为买受人在交易中忽略了对该事实进行审查，主观上存在一定的过失，应该承担自己不谨慎民事行为的法律后果。综合三亚市房地产市场的现状及当事人的过错程度，衍**司可对李*给予适当补偿，结合本案实际，衍**司应按李*在商品房买卖合同中约定的房价款的2％给付补偿款，即257103元×2％＝5142元。对李*提出超过5142元的主张，应不予支持。据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第六条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、衍**司在本判决生效之日起十日内，向李*支付补偿款5142元。二、驳回李*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（李*已预缴），由李*负担257元，衍**司负担43元。

上诉人诉称

上诉人衍**司不服原判上诉称：一、原审判决认定事实错误，应予撤销。原审法院认定双方于2004年3月签订《商品房买卖合同》，并随后入住，但李*于2008年3月向法院起诉并未超过诉讼时效，其依据是该诉讼时效应李*知道虚假广告事实被认定之日起开始计算，而《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，《商品房买卖合同》中明确约定，在买受人入住之前，买受人应当对该商品房屋进行验收交接，原审判决也认定李*此时早已知道其权利已经被侵害。如此，李*请求人民法院保护其权益的诉讼时效应从合同约定的检验期满之日起计算，至其向法院起诉时显然已超过了两年的诉讼时效。原审法院在没有任何事实依据的基础上即认定李*尚未超过诉讼时效显属事实认定错误。二、原审判决适用法律错误，也应予以撤销。本案中，李*以我司采用虚假广告的形式进行欺作，导致其对我司出售的房屋价格产生错误的认识为由，向原审法院请求赔偿，由此可见，本案实属侵权之诉，而非违约之诉。然而，原审判决却错误地适用《中华人民共和国合同法》第六条和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，进而认为我司存在违约行为，而应承担违约责任，这显然不是李*以欺诈为由要求赔偿的侵权之诉，属适用法律错误，已明显超出了李*的诉讼请求。李*既然主张我司存在民事欺作行为，就理应在一年的除斥期间内行使撤销权，但李*隋于行使自己的权利，导致超过了一年的除斥期间，该撤梢权消灭。三、原审判决判令我司承担2％的补偿责任，既没有事实根据，也没有法律依据，因此，理应予以撤销。本案中，李*是以欺诈为由请求我司赔偿，而其并未提供任何证据予以证明其损失额多少，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》，李*理应承担举证不能的不利后果。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令驳回李*的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由李*承担。

被上诉人辩称

被上诉人李*辩称：一、关于诉讼时效已过的说法完全是站不住脚的。**公司对虚假广告上的后花园和码头两项承诺，实际上是租赁他人土地建设，且不在商品房开发规划的范围内，而衍**司对此一直隐瞒，我怎么能在验房和入住时就知情呢？事实上，我是在入住后，才从他人口中听说的，2006年4月27日，三亚**管理局对衍**司发出虚假广告行政处罚通知书后，该传言得以证实。此时，我才是真正知道。追诉期应当从这天起算。这一年，包括我在内的＂山水睛湾＂业主们一直在向三亚市政府申诉，并向衍**司索赔。2006年11月三亚市政府召开有关部门参加的第二次协调会，衍**司代表和城郊法院的法官都在场。诉讼时效应从2006年11月起重新起算。二、关于没有在法定一年时间内行使撤销权，撤销权己消灭的说法，与本案无关。**公司援引合同法撤销权相关内容不完整，撤销权问题是指买卖双方合同的撤销，专指受害方有权行使撤销权。因为后花园和码头仅是买卖中的一部份，而不是全部，不必要因此撤销购房合同。我在本案中仅仅是按有关法律规定对隐瞒事实真相的欺诈行为造成损害要求赔偿。因此，本案不存在撤销权消灭问题。三、关于我未提供任何证明损失额大小的证据是举证不能的说法。我对衍**司虚假广告，隐瞒事实的欺诈行为的举证是十分充分的，证明衍**司的违约行为也是充分的。至于我因此受到的损失有多大，后花园825平方米在当前的地价应该是多少？粗装修与精装修费用每平方米相差几百元等，应该是很清楚。此外，我从2004年至今四年多时间，由此遭受精神折磨，如果索赔也是正常的。综上，原审认定2％的赔偿金是不公正的，请求二审法院作出公正判决。

本院查明

经审理查明：原审法院查明的事实除了三亚**管理局对衍**司作出［2006］59号《行政处罚决定书》的日期2007年7月3日有误，应更正为2006年4月27日外，其他的事实属实。

本院认为

本院认为：衍*公司在＂山水晴湾＂公寓售房广告和宣传资料中允诺拥有＂首创私家游艇码头，浪漫情缘后花园＂等内容，并在售房时建好游艇码头和后花园，但该游艇码头和后花园是租赁他人土地而建的，衍*公司对此事实予以隐瞒。三亚**管理局、海南**管理局对衍*公司的虚假广告行为均作出了认定并给予罚款处罚。据此，衍*公司的行为对李*购房的选择及房屋价格的确定有一定的影响，衍*公司应对李*因此造成的损失承担补偿责任。在李*无法提供证据证明其因此受到损失是多少的情况下，原审综合考虑本案实际判决衍*公司按购房价款的2％给付李*补偿款5142元，李*对此未上诉，应予维持。2006年8月10日，海南**管理局对衍*公司的虚假广告事实作出最终认定并给予罚款处罚，此时包括李*在内的＂山水晴湾＂业主才知道这一事实，诉讼时效从此开始计算，故本案未超过诉讼时效。衍*公司主张本案诉讼时效应从李*入住之前对该房检验交接时起计算缺乏事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费525元，由衍**司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○○八年十二月五日