阮**与张**土地租赁合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人阮**租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年4月10日，阮**与张**、海南金**有限公司签订《土地租赁合同》一份，约定张**将位于海口市南渡江边约11亩土地使用权租赁给阮**使用，期限从2010年4月10日至2012年4月9日止，租金每年8万元。该合同期限届满后，阮**与张**于2012年5月10日签订《土地租赁合同》一份，约定张**将位于海口市南渡江边约6亩土地使用权租赁给阮**使用，期限从2012年4月10日至2013年1月31日止，租金按每亩每年14000元计算。合同期满后，阮**继续租赁张**的上述土地，双方于2013年3月14日签订《土地租赁合同》，约定张**将位于海口市南渡江边约6亩土地使用权租赁给阮**使用，期限从2013年2月1日至2015年1月31日止共两年，租金按14000元／亩／年计算，共计租金168000元；在租赁期限内，此地如果被国家征用或城市规划建设，属于阮**自建的设备、基础建设的赔偿款归阮**所有，其他部分的赔偿款归张**所有，剩下的租金双方协商解决等内容。阮**于2013年4月12日和2013年6月10日分别向张**支付租金66920元和100000元，共支付租金166920元。

2013年，海口市美兰区人民政府决定对灵山镇片区进行旧城改造。该区于2013年9月28日作出海美府（2013）34号《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》，征收范围：北至新大洲大道北侧规划路，东接海文高速公路，南临美兰机场二期规划用地，西至南渡江围合区域。阮**所租赁张**上述土地亦在此次征收之列。同日，该区发出海口市美兰区人民政府公告，内容为《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》经区政府批准，现予公布，自公布之日起施行等。并将该公告张贴在阮**租赁的上述土地内。2013年10月份开始，阮**自行拆除该地上的简易建筑物及附着物，至2014年3月，阮**将所有物品搬离该地。2014年8月29日，阮**与海口市美兰区人民政府签订两份《海口市美兰区灵山镇片区旧城改造征收补偿安置协议》，海口市美兰区人民政府共向阮**支付简易建筑及附着物赔偿款共计200890元，并已支付完毕。阮**认为已向张**多次要求退还租金无果，而向法院起诉。案在审理中，经调解无效。

一审法院认为

阮**在原审的诉讼请求为：1、判决解除阮**与张**于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》；2、判决张**返还租金112000元；3、本案诉讼费由张**负担。

原审判决认定：一、关于应否解除阮**与张**于2013年3月14日签订《土地租赁合同》。阮**与张**签订的《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是真实有效的，应受到法律的保护。阮**在履行该合同过程中，因所租土地被政府列为旧城改造之地，致使该合同无法再履行，属不可抗力，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因不可抗力致使合同无法继续履行，阮**诉请解除双方于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》，于法有据，原审法院予以支持。

关于张**应否退还112000元租金的问题。根据双方于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》第五条第二款约定“在租赁期限内，此地如果被国家征用或城市规划建设，属于乙方（即阮**）自建的设备、基础建设的赔偿款归乙方（即阮**）所有，其他部分的赔偿款归甲方（即张**）所有，剩下的租金双方协商解决”。合同签订后，阮**已向张**支付租金166920元，合同在履行中，因政府行为致使合同无法再继续履行，阮**从2013年10月开始自行拆除简易建筑及搬迁设备、产品，致2014年3月迁离该地，阮**主张从2013年10月开始退还租金与事实不符，原审法院不予支持。张**认为阮**实际履行合同至2014年8月，仅提供一组照片，照片显示拍照时间为2014年8月5日，阮**对拍照时间有质疑，因张**未能提供拍照的原始记录，原审法院不予采纳。阮**认可其至2014年3月迁离该地，原审法院认定合同履行至2014年3月31日。从2014年4月1日至2015年1月31日共10个月的租金张**应予退还给阮**，即14000元／亩／年×6亩÷12月×10月-（168000元-166920元）＝68920元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定判决：一、解除阮**与张**于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》；二、张**于本判决生效后十日内向阮**退还租金68920元；三、驳回阮**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，由阮**负担500元，张**负担770元。

上诉人诉称

上诉人张**不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：原审判决部分事实不清，适用法律不正确，应当予以改判。一、原审法院认定阮**诉请解除合同的要求于法有据，但事实上，根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，在发生不可抗力致使合同目的无法实现时，主张解除合同的，应当通知对方，通知到达时即解除。可是被上诉人一直未向上诉人发出解除的通知，所以合同并未解除且一直在履行。因此，原审法院认定事实不清，适用法律不正确，恳请予以纠正。

上诉人与被上诉人在签订《土地租赁合同》后，双方的租赁关系就此确认，上诉人有义务向被上诉人交付租赁物，相应的被上诉人也有义务支付相应的租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。但是在发生征收公告后，被上诉人既没有向上诉人发出过解除的通知，也没有向法院提供解除及搬离的证据。这就表明，该《租赁合同》一直没有解除；而事实上，被上诉人不仅没有向上诉人返还租赁物，而且也一直在使用该土地。根据等价有偿的原则，被上诉人需要为他的使用行为向上诉人支付相应的对价，这也是租赁关系的实质。因此，原审法院依据《中国人民共和国合同法》第一百一十七条的规定认定因不可抗力致使合同无法继续履行，阮**诉请解除于法有据属事实不清，证据不足，适用法律不正确，应予纠正。

原**院在证据不足的情况下认定被上诉人在2014年3月就迁离租赁土地属事实不清，证据不足。被上诉人一直诉称其在2014年3月便搬离该地，而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。也就是说，被上诉人是否已经搬离了该地，应当由被上诉人提供证据证明，但是被上诉人从始至终都没有向法院提交其在2014年3月就搬离的证据。但是上诉人向法院提供了附有时间的照片，证明被上诉人直至2014年8月5日依旧在占有、使用该土地，但法院因被上诉人对拍照时间有质疑，就根据被上诉人的一面之词便认可这一重要事实并将举证不利的后果推由上诉人承担。这与“谁主张，谁举证”的立法精神相违背，也与事实相违背。实际履行过程中，被上诉人一直在占有、使用上诉人的土地，应当向上诉人支付租金。因此，原**院认定“阮**认可其至2014年3月迁离该地，认定合同履行至2014年3月31日’属事实不清，证据不足。为此，上诉人为维护自身合法权益，特依据民诉法等相关规定提起上诉，请求法院纠正错误判决：1、撤销海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第96号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审所有诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人阮**针对上诉人张**的上诉答辩称：一、张**在上诉状中陈述涉案合同一直在履行，该观点不是事实。2013年9月份，美兰区人民政府对涉案土地发出征收公告，决定征收涉案土地，同年10月份即告知阮**拆除地上附属物。为了配合政府征收土地，阮**自行拆除已建的厂房及附属设施，承租土地的目的已无法实现。但张**却采取拖延的态度，拒绝配合政府征收土地，同时也未将承租合同没有履行部分的租金返还阮**。迫于无奈，阮**直接向美兰区人民政府反映地上附属物的补偿事宜，经美兰区政府同意补偿地上附属物，阮**于2014年3月份才将遗留的经营设施搬离租赁土地。据此，涉案合同在于政府发出征收公告开始，已经无法履行，张**陈述一直在履行，与事实不符。

涉案土地自政府征收土地开始，其土地所有权及使用权均已归国家所有，涉案合同的效力也因政府征收土地而终止履行。政府发出的征收土地决定，具有强制性效力，且政府在于2013年10月份通知阮**拆除地上附属物，涉案合同无法履行的期限应从2013年10月份算起。至于阮**在2014年3月份才撤离涉案土地，其主要因素是处理政府补偿地上附属物及返还土地租金问题。协商解决涉案合同无法履行所占用的时间不应视为合同继续履行，阮**坚持一审的诉讼主张，张**应从2013年10月开始返还租金。

综上，涉案合同因政府征收土地，致使合同无法履行。合同无法履行的期限应从2013年10月份计算。张**陈述合同尚在履行之中与事实不符，请求二审法院判决驳回张**的上诉请求。

双方当事人二审期间均未提供新证据。

本院查明

本院经审理查明：海口市美兰区人民政府于2013年9月28日作出海美府（2013）34号《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》，该决定限被征收人在2014年5月30日前搬迁完毕，如被征收人对该征收行为有异议，应在上述决定发布之日起60日内申请复议或在3个月内向法院提起行政诉讼。以上事实由海美府（2013）34号文件证实。

本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：海口市美兰区人民政府于2013年9月28日作出海美府（2013）34号《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》，并在同日公布施行，被上诉人阮**所租赁上诉人张**的诉争土地在此次征收之列。而征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为，经征收的涉案土地使用权归征收人所有，上诉人因征收行为而丧失了该土地的使用权，被上诉人因此提出解除合同符合法律规定。被上诉人向法院起诉要求解除该租赁合同，在上诉人收到起诉状后视为被上诉人要求解除合同的通知到达上诉人，故原审判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同符合法律规定，本院予以维持。上诉人认为与被上诉人所签订的租赁合同至今仍在履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人称2014年8月被上诉人仍在使用涉案土地，但对此仅提供了照片予以证明，因被上诉人对照片的拍摄日期提出异议，上诉人在原审中明确提出不对照片的拍摄日期进行鉴定，上诉人对其认为存在的事实并未提供确实的证据予以证明，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2540元，由上诉人张**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月三日