南宁凭兴**钦州分公司、南宁凭**限公司等与钦州市**有限公司、钦州中**限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南宁市凭**钦州分公司（以下简称凭**司钦州分公司）、南宁凭**限公司（以下简称凭**司）诉被告钦州希**有限公司（以下简称希望公司）、钦州中**限公司（以下简称中**司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法由审判员唐光前适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告凭**司钦州分公司的代表人廖**及两原告的委托代理人凌征维，被告希望公司、中**司的委托代理人龙世军、朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告凭兴**分公司及凭**司诉称，2011年10月13日，被告希望钦**司与原告**公司签订《中金名苑商铺物业管理服务合同》，期限为2011年10月20日至2012年10月19日，被告希望公司欲把中金名苑小区的商铺和车位单独委托原告凭**司管理。因没有与上一任物业公司解除合约，且未经业主大会和业主委员会同意，原告凭**司无法履行该合同。后经被告希望公司与业主委员会协商，解聘了上一任物业公司后，业主委员会便于2011年12月22日与原告凭兴**分公司签订《中金名苑小区物业管理服务合同》，将包括所有的商铺和车位在内的整个中金名苑小区的物业委托原告凭兴**分公司管理，合同期限为三年，即从2012年1月1日至2014年12月31日止。原告依约进驻并接管中金名苑小区物业的全部物业管理服务工作，按照与业主委员会签订的《中金名苑小区物业管理服务合同》的约定向小区业主收取相关的物业管理服务费。2012年10月18日，在被告希望公司的要求下，原告凭兴**分公司与被告希望公司授权的被告中**司签订一份《中金名苑商铺物业管理服务合同》，合同期限自2012年10月20日至2013年12月31日止；商铺每月按建筑面积2.50元／㎡收取、杂物房每月按建筑面积0.6元／㎡收取。该《中金名苑商铺物业管理服务合同》规定的商铺、杂物房的物业管理服务费的收费标准与原告凭兴**分公司和业主委员会签订的《中金名苑小区物业管理服务合同》中规定的收费标准完全一致。

原告凭**司**中**司签订的《中金名苑商铺物业管理服务合同》于2013年12月31日期满后，双方虽没有再签订书面合同。但是，原告凭**司钦州分公司仍然继续提供物业管理服务，同时被告中**司也向原告凭**司钦州分公司缴交了2014年1至7月份的物业管理服务费及相关的物业管理收费。中金名苑小区全部155个商铺的建筑面积共8080平方米，至2014年7月31日止，尚有91个未出售，未出售的商铺建筑面积共5280平方米，该未出售的商铺的相关物业管理服务费用应由被告中**司和被告希望公司承担。被告中**司和被告希望公司从2014年8月1日至2014年12月31日止共应缴交的物业管理服务费为66000元，另外还应缴交的水电公摊费为2105.8元、水电费为461.6元、电费为928.7元，共计69496.1元，至今没有交纳给原告。经原告多次催缴，被告均以种种借口拒绝交纳。被告的行为严重违反了《中金名苑商铺物业管理服务合同》，侵害了原告的合法权益，严重影响了物业的正常运行和管理。为此，特诉至法院，请求法院判决被告希望公司、中**司连带支付自2014年8月1日至2014年12月31日的物业管理服务费为66000元、水电公摊费为2105.8元、水电费为461.6元、电费为928.7元，共计69496.1元给原告。

原告为证明其诉讼主张，向本院提交的证据有：

证据1、《中金名苑商铺物业管理服务合同》，证明于2011年10月13日原告凭兴公司与被告希望公司签订物业管理服务合同，期限为一年，即自2011年10月20日至2012年10月19日止的商铺管理合同；

证据2、《中金名苑小区物业管理服务合同》，证明于2011年12月22日原告凭兴分公司与钦州市**主委员会签订物业管理服务合同，期限三年，即自2012年1月1日至2014年12月31日止的物业管理合同，物业管理服务范围包括中金名苑小区的商铺和地下车库在内的整个小区物业，合同约定商铺物业管理服务费每月每平方米为2.5元；

证据3、《三方协议》，证明于2011年12月15日原告凭**司（丙方）与被告希望公司（甲方）及钦州中**限公司（乙方）三方签订协议，被告希望公司委托被告中**司代其支付商铺物业管理费、水电费、公摊等物业服务费；

证据4、《中金名苑商铺物业管理服务合同》，证明于2012年10月18日原告凭兴分公司与被**公司签订期限自2012年10月20日至2013年12月31日止的商铺物业管理合同，合同约定商铺物业管理服务费每月每平方米2.5元；

证据5、《中金建材市场商业物业交接备忘录》，证明于2014年7月13日，被**公司与原告凭兴分公司签订交接备忘录，双方结算2014年7月以前被告应交的物业管理费、水电费、公摊费等物业服务费；

证据6、自来水抄表通知单，证明被告用水情况；

证据7、水电费发票，证明原告代被告交纳电费情况；

证据8、应缴费计算清单，证明被告中**司和被告希望公司从2014年8月1日至2014年12月31日止共应缴交的物业管理服务费为66000元，另外还应缴交的水电公摊费为2105.8元、水费为461.6元、电费为928.7元，共计69496.1元。

被告希望公司、中**公司答辩，原告诉称不是事实。2014年7月13日，原告与被告中**公司双方协商一致达成协议：原告在2014年7月25日至7月28日期间将商业部分的物业移交给了被告中**公司管理；小区物业公共设备管理，生活用水设备及缴费由乙方（原**公司）负责管理，商业部分由被告中**公司负责维护及收费，每月20日前将水费交纳乙方（原**公司）代缴；供电系统由乙方负责维护及收费，商业部分由被告中**公司负责维护及收费，每月20日前将水费交纳乙方（原**公司）代缴；中金市场所欠原告商业物业费用（含卫生间、钢结构等改造施工的电费、建**司撤场时原告垫付的电费）共计6.91元（一次性支付68000元即结清），于2014年7月20日前结清支付给乙方（原告）。协议签订后，被告已经于2014年7月24日后已将中金市场所欠原告商业物业费68000元全部结清，并于2014年7月25日双方签订《设备移交清单》、《中金名苑消防管理责任区分协议》。自2014年8月份以后原告不再对被告的商铺进行管理，显然，不存在被告拖欠原告的物业管理费及水、电费问题。原、被告双方签订的《中金建材市场商业物业交接备忘录》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按协议继续履行。现原告起诉请求被告支付商铺物业管理费、水电费、公摊等物业服务费，共计69496.1元，无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。

被告辩称

被告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：

证据1、《中金建材市场商业物业交接备忘录》，证明原告与被**公司于2014年7月13日双方协商一致，原告同意在2014年7月25日至7月28日期间将商业部分的物业移交给了被**公司管理；双方确定至2014年7月份被**公司所欠原告商业物业费用（含卫生间、钢结构等改造施工的电费、建**司撤场时原告垫付的电费）为68000元，定于2014年7月20日前结清支付给原告；

证据2、《设备移交清单》、《中金名苑消防管理责任区分协议》，证明原告与被**公司依据《中金建材市场商业物业交接备忘录》的约定，原告于2014年7月25日将商业部分的物业移交给被**公司管理。从移交当天起原告不进行商业部分的物业管理，原、被告双方的合同关系解除；

证据3、《请款函》、《中金建材市场欠款费明细》，证明原告向被告中**司要求支付从2013年9月1日至2014年7月31日商业部分的物业费为69002.9元，此费用与《中金建材市场商业物业交接备忘录》约定的物业费用一致，进一步证实商业部分物业移交后，双方已就商铺物业费进行结算，原告没有事实和法律依据向被告主张2014年8月份以后的物业费；

证据4、《进账单》、《对外支付审批表》，证明被告中金市场公司于2014年7月24日按《中金建材市场商业物业交接备忘录》的约定，向原告支付物业费68000元，至今为止被告没有拖欠原告的物业费。

本案证据经开庭质证，本院认证如下：

本院查明

被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，本院予以确认；对于原告提供的证据8中，原告代缴付的水电公摊费2105.8元、水费461.6元、电费928.7元，共3496.1元，符合客观事实，本院予以确认；对于物业管理服务费为66000元，与本案没有关联性，本院不予认定。

被告提交的证据1、2、3、4符合客观事实，与本案事实相关联，对待证事实有证明力，本院予以确认。

综合全案证据，本院确认本案法律事实如下：

涉案的“中金名苑小区”商铺的所有权人是被告希望公司，被告中**司受被告希望公司的委托将该商铺对外出租，并收取租金及相关费用。

2011年10月13日，被告希望公司与原告**公司签订的《中金名苑商铺物业管理服务合同》，期限为2011年10月20日至2012年10月19日，被告希望钦**司把中金名苑小区的商铺和车位委托原告**公司管理。2011年12月15日，原告**公司（丙方）与被告希望公司（甲方）及钦**公司（乙方）三方签订《三方协议》，就被告希望公司与原告凭公司于2011年10月13日签订《中金名苑商铺物业管理服务合同》的物业管理相关费用支付事宜进行约定，自2011年12月16日起，甲方依据《中金名苑商铺物业管理服务合同》的付款义务（款项包括但不限于物业管理服务费、专项维修资金、水电费、电梯维护费、车辆停放服务费和其他物业服务收费项目等）转移由乙方全部承担，乙方享有甲方对丙方请求付款的抗辩权利；本协议自协议签订之日起生效至2012年10月19日终止。2011年12月22日，钦州市中金名**公司钦州分公司签订《中金名苑小区物业管理服务合同》，委托原告对中金名苑小区物业进行管理服务，委托管理期限自2012年1月1日起至2014年12月31日，物业管理服务费收取标准：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元，商铺按每月每平方米2.5元，杂物房每月每平方米0.6元，物价部门有明文规定要调整的则按相关规定执行。最终按物部门核批的标准执行；代收物业维修基金，按每月每平方米0.15元；垃圾处理费按钦州市环卫处的收费标准；电梯使用每户每月30元，电梯维护费及年检费、含电梯电费。合同签订后，原告进驻中金名苑小区对该小区的全部物业进行管理服务。

2012年10月18日，原**公司**希望公司授权的被告中**司签订《中金名苑商铺物业管理服务合同》，委托原告对建筑面积共8080平方米、地下车库车位71个及杂物房673平方米进行管理服务；合同期限自2012年10月20日至2013年12月31日止；物业管理服务费收取标准：商铺按每月每平方米2.5元、售出的车位的物业费每个车位每月60元、杂物房每月每平方米0.6元，如物价部门有明文规定要调整的则按相关规定执行。2013年12月31日，原**公司钦州分公司与被告中**司签订的《中金名苑商铺物业管理服务合同》期满后，虽然双方没有再签订书面合同，但原**公司钦州分公司仍然继续提供物业管理服务。2014年7月13日，原告与被告中**司签订《中金建材市场商业物业交接备忘录》，双方达成如下协议：1、原告在2014年7月25日至7月28日期间将商业部分的物业移交给了被告中金市场公司管理；2、地下车库部分在双方共同完成物业交接相关手续后，按照甲乙方双方协商确定新的管理方案后，定于8月31日前实施；3、小区物业公共设备管理，生活用水设备及缴费由乙方（原**公司）负责管理，商业部分由被告中金市场公司负责维护及收费，每月20日前将水费交纳乙方（原**公司）代缴；供电系统由乙方负责维护及收费，商业部分由被告中金市场公司负责维护及收费，每月20日前将水费交纳乙方（原**公司）代缴；4、中金市场所欠原告商业物业费用（含卫生间、钢结构等改造施工的电费、建**司撤场时原告垫付的电费）共计6.91元（一次性支付68000元即结清），于2014年7月20日前结清支付给乙方（原告）。协议签订后，被告已经于2014年7月24日后已将中金市场所欠原告商业物业费68000元全部结清，并于2014年7月25日双方签订《设备移交清单》、《中金名苑消防管理责任区分协议》；自2014年9月份起开始，被告中**司已向供电部门交纳电费；因水表尚未分开管理，原告代被告缴纳2014年8月1日至2014年11月31日的水电公摊费为2105.8元、2０14年9月至2０14年11月份的水费为461.6元，及原告代被告交纳2０14年8月份电费928.7元，共3496.1元。2015年1月12日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。

本院认为

本院认为，原告与被告中金市场公司签订的《中金名苑商铺物业管理服务合同》，以及《中金建材市场商业物业交接备忘录》，均是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。按照双方签订的《中金建材市场商业物业交接备忘录》约定，原告已于2014年7月25日将中金名苑小区物业的商业部分的物业移交由被告中**司进行管理，并且被告也已按《中金建材市场商业物业交接备忘录》的约定，把所欠款项付给了原告，同时进行了设备物品交接，住宅区与商业区分开各自管理。因此，原告请求被告支付2014年8月1日至2014年12月31日止的物业管理服务费为66000元，理由证据不充分，本院不予支持；至于原告代缴纳的水电公摊费2105.8元、水费461.6元、电费928.7元，共计3496.1元符合双方签订的《中金建材市场商业物业交接备忘录》的约定，对该部分请求合法有据，本院予以支持。由于被告希望公司系该中金名苑小区商铺的所有权人，且被告中**司系被告希望钦州公司授权代理单位，在代理期限内，其实施的民事法律行为，应由被告希望钦州公司承担民事责任。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告钦州希**有限公司支付给原告南宁市凭兴物业服**州分公司、南宁凭**限公司水电公摊费2105.8元、水费461.6元、电费928.7元，共计3496.1元；

二、驳回原告原告南宁市凭**钦州分公司、南宁凭**限公司的其他诉讼请求。

案件受理费1538元，减半收取769元，由原告原告原告南宁市凭**钦州分公司、南宁凭**限公司负担730元，被告钦州希**有限公司负担39元。

上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，

上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十三日