梁**与杨**、梁**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告梁*冬诉被告杨**、梁**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由审判员李*适用简易程序独任审判，于2016年2月25日公开开庭进行了审理，书记员梁**担任庭审记录。原告梁*冬、被告杨**及其与被告梁**共同的委托代理人陆意春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁*冬诉称，2015年9月21日，被告杨**签订《房屋买卖协议书》，以房价款328000元出让座落于容县容州镇北门街旧市场43号-52的房屋一套，该房价款包括杨**办理房屋过户手续费和所有的税费。

2015年11月21日，原告与被告杨**重新签订一份《房屋买卖合同》，对上述协议的房价款支付、房屋交付以及违约责任等进行了变更。合同签订当日，原告依约付足房价款300000元给被告杨**（包括2015年9月21日支付的100000元）。被告杨**收款后，没有在合同约定期限内为原告办妥房屋过户手续。

原告认为，原告的购房款来自向农村信用社借款，参照民间借贷的相关规定，原告应支付贷款利息37643元（计至2015年12月21日止利息）。综上所述，原告根据合同约定和相关法律规定，诉请人民法院判决：1、被告双倍返还房价款656000元给原告；2、被告继续履行合同义务；3、被告支付利息给原告（按月利率0.77%的3.6倍分段计算）。

被告辩称

二被告辩称，原告的诉讼主张与事实不符合，原告的诉讼请求也不符合法律的规定。

（一）本案合同显失公平，被告没有违约。涉案的合同是原告拟定后趁被告工作繁忙让被告草率签名，合同未约定原告方违约责任，却约定了被告方非常苛刻的违约责任。被告在办理房产过户手续时发现合同内容很不合理，要求原告变更和修改，但原告坚决不予同意。被告已尽最大努力办理房屋过户手续，但由于原告拒不提供协助，不提交材料、证件和签名，造成了被告至今未能办妥房屋过户手续。

本案买卖的房屋是被告杨**、梁**夫妻共同财产，原告在拟写合同时疏忽了该事实，导致合同不符合要求，因此在办理房屋过户手续时被要求重新提供合同。被告多次通知原告重新签订合同，但原告根本不予理睬。原告制造障碍造成被告无法履行合同，其目的是为了获取巨额违约金。此外，原、被告签订的合同只有两份，双方各执一份，而办理房屋过户手续房管所和税务管理部门都需要原件存档，并要求双方到办证窗口办理。被告将办证程序告知原告后，原告仍不配合被告完善相关的手续，以致造成了被告无法顺利办妥房屋过户手续。

（二）合同没有明确约定交房时间，原告也从没有要求被告交房。合同签订之前，原告与其胞兄梁**已经知道被告刚接收新买房屋，没有装修入住，因此在合同中约定：“如果买方需要提前装修，甲方需配合交房给乙方装修。”，但时至今日，原告都没有要求被告交房。原告要求被告承担逾期交房违约责任没有事实依据。

（三）被告没有违约，且原告没有因本合同造成合理经济损失。原告请求的违约金过高，无法律依据。根据合同第五条约定，如果已经办妥过户手续被告仍使用房屋，属法律上的占有交付，结合双方的口头约定，至此被告使用房屋属于租赁关系，被告应当按相同地段的租金标准支付房租给原告。如法院认为被告逾期办证构成违约，被告请求人民法院依照《合同法》第一百四十四条规定调低违约金金额。

（四）本案争议的法律关系性质为房屋买卖合同纠纷，不适用民间借贷纠纷案件计算利息。

（五）原告既主张被告杨**存在欺诈，又主张被告梁**乘人之危胁迫其签订不公平合同，依法原告可以提供证据请求撤销合同，而不该捏造事实主张权利。事实是原告趁被告急需资金装修房屋，设置巨额违约金条款，让被告签订不公平的合同。

综上所述，被告认为，造成至今未能办理房屋过户手续的责任在于原告，被告没有违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告杨**、梁**是夫妻关系，在容县容州镇北门街43号有夫妻共有房屋一套（房产证号：容县房权字第××号）。

2015年9月21日，被告杨**（甲方）与原告梁**的胞兄梁**（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，该协议书约定：1、甲方上述房屋转让给乙方（包括两个车库），价款为328000元，包含办理过户手续的一切费用。2、若卫生间漏水，甲方协助解决好。3、原在空调机保留，家私、家具等电器随甲方赠送4、首付100000元，付够200000元后甲方帮办理过户手续，付清款后甲方将过好户的房产证给乙方。5、如有需要提前装修，甲方需配合交房给乙方装修；6、本协议纯属甲乙双方自愿行为，自签字起生效；如果一方反悔，则按成交价款双倍赔偿给对方。协议签订后，梁**于当日将首付款100000元支付给了杨**。

2015年11月21日，原告梁**与被告杨**重新签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：今有杨**私有房屋一套，座落广西容县北门街43号，为楼房首层，面积106.5平方米，包含一厅三房、两卫、两个车库和一间厨房。四邻界址：东：（空白）；南：（空白）；西：（空白）；北：（空白）。砖混结构，楼房新旧程度属已经使用，结构良好，有一个卫生间漏水。一、房屋总价款为328000元，包含甲方办理房屋过户、房产证、契税、土地出让金、房屋买卖公示布告等项所需费用。二、日后此房屋产生产权争议或债务不清均由杨**承担责任，与梁**无关。三、梁**胞兄梁**于2015年9月21日通过银行转账支付给杨**的100000元为第一期购房屋预付款。四、按照2015年签订的协议，乙方支付购房价款达到300000元后，甲方开始办理房屋过户手续，房产证写梁**的名字，并约定于30天内办好，否则属于违约。五、乙方见到新房产证（注明是梁**单独所有）后7天内付清余下价款28000元，双方在银行转账支付，移交房屋锁匙和房产证；因被告现在仍然使用该房屋，属法律上的占有交付方式，否则属杨**违约论处，按商业借贷利息支付。六、房屋内现有的空调、彩电、家私、家具、家电等电器设置随房屋转移而无偿转移，否则属杨**违约。七、违约责任：本合同（包括2015年9月21日签订的协议书）均称购房预付款，不是定金、押金。（一）乙方违约，甲方如数退还购房预付款给乙方；（二）如果甲方违约，则按照房屋买卖合同协议书约定按房屋总价款（328000元）双倍赔偿。本合同为自愿行为，一式两份，甲乙双方各执一份。本合同自签订日起生效。合同签订后，原告梁**依约于当日通过银行转账将200000元房价款交付给了杨**。同日，杨**出具了一份《收款凭证》交原告收执，确认已收到了原告的购房价款300000元（包括梁**于2015年9月21日支付的100000元）。后因被告杨**没有按照合同约定办理房屋过户手续，双方发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告杨**、梁**已经着手办理房屋过户手续。

以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》、收条和收款凭证以及银行转账凭证，被告提供的户口簿、结婚证、房产证以及容县地方税务局出具的房产交易需提供的材料等证据证实。

本院认为

本院认为，依照《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法*（2012）8号）第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告梁**与被告杨**签订的《房屋买卖合同》属有效合同，合同条款对合同双方当事人均具有法律效力。原告请求被告梁**履行合同义务符合法律的规定，本院予以支持。但约定的违约金过高，本院依法根据被告的请求，结合原、被告双方约定的办证期限、交房期限及原告支付购房款时间等实际情况，确定被告杨**应从2015年12月29日起承担违约责任，并按月利率2%支付违约金为宜。由于被告杨**应当承担的合同之债发生在与被告梁**夫妻关系存续期间，依法应当按夫妻共同债务处理。被告认为没有违约与本案事实不符，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法*（2012）8号）第三条，《最**法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨**、梁**承担办理房屋过户的所有税费，为原告梁**办理房屋过户手续（房产证号：容县房权字第××号），并交付该房屋给原告梁**；

二、被告杨**、梁**支付逾期办理房产过户手续、逾期交付房屋的违约金给原告梁**（违约金计算办法：以300000元为基数，按月利率2%，从2015年12月29日起计至本判决生效后20日止）；

三、驳回原告梁**的其余诉讼请求。

本案减半收取受理费5368元，由原告梁**负担1790元，被告杨**、梁**负担3578元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，并应支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费10736元（开户行：农行**行营业部；户名：玉林市财政局；账号：20×××77），逾期不交纳也不提交免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年四月十五日