黄**与广西容**发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告广西**发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾**适用简易程序独任审理本案，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。书记员陈**担任法庭记录。原告及其诉讼代理人、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年6月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售其开发的容州宾馆商业街住宅小区的第五幢301号商品房，建筑面积为141.21平方米，总价款为502849元，交房时间为2012年12月31日。合同约定出卖人应在合同约定的时间，依国家和地方政府的有关规定将验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告已依约定付清了合同约定的购房款、并预交了办理房屋产权证的费用。但是，被告没有履行合同约定的义务，其中：1、售给原告的商品房至今未验收合格；2、逾期交房；3、没有在合同约定的期限办理房屋产权证给原告；4、没有按合同约定为原告买受的商品房安装纱门、纱窗；5、没有按照规划留绿地等。为此，诉请法院依法判决：1、被告支付2013年1月1日起至原告购买的房屋验收合格之日止的逾期交房违约金给原告（计算办法：以原告已经支付的购房款为基数，按每日万分之1计算）；2、被告支付逾期办理房屋房产证的违约金150.85元给原告（计算办法：以原告交付的购房款万分之三计算）；3、被告支付安装纱门、窗款4768.50元违约金给原告（计算办法：按原告买受的商品房需安装纱门、纱窗的总面积8.67平方米×550元／平方米计算）；4、被告支付未留绿地的违约金12819.60元给原告（计算办法：以原告应当享有的绿地面积×原告购房每平方米单价计算）；5、被告向原告支付已收购房办证款的利息（计算办法：以原告交付的预付款为基数，从合同约定交房之日起计至被告向原告交付权属证件之日止，按中**银行规定的同期贷款基准利率上浮10%计算）；6、被告按合同约定向原告交付房屋产权证。

原告为其主张的事实提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格。2、电脑咨询单，证明被告主体资格。3、《销售不动产统一发票》，证明原告已经向被告付清了全部购房款的事实。4、《商品房买卖合同》及附件、容县住房和城乡建设局出具的《关于容州宾馆商业街业主的“请求”的答复》、《关于纱窗及建筑面积问题的说明函》、容县人民政府容政函（2010）53号《容县人民政府关于同意广西容县沿海**馆商业街规划的批复》文件及《总平面附图》、被告向社会公开发布关于“容州宾馆商业街”的宣传广告、有关被告未留绿地的照片，证明被告交付原告的商品房至今没有依合同规定验收合格，逾期交房、未安装纱门纱窗、未按合同要约留绿地的违约事实，以及被告应承担违约责任的合同依据。5、《收据》，证明原告已经向被告预付办证费用，但被告至今没有将房屋产权证交付原告的事实。

被告辩称

被告辩称，一、原、被告合同约定交房的条件是“竣工验收合格”，即依《建设工程质量管理条例》关于“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行验收……。”的规定，工程竣工验收与工程竣工验收备案是不同的概念。合同约定的交房条件是“该商品房已验收合格”，而没有约定交房条件是“工程竣工验收备案”。所以，原告主张其购买的房屋至今仍未验收合格的事实没有合同依据和法律依据。二、关于原告主张被告迟延交房的事实，合同约定，“遇停水、停电、政府通知停工、禁止车辆进入工地、气象部门记录日降雨量达到中雨及以上而影响工期的，出卖人可据实相应延期交房……”。容州宾馆商业街项目工程因上述原因停工期有164天，所以，被告是否迟延交房违约，迟延交房天数，应当据此计算。三、关于被告未能依合同约定办理原告购买房屋产权证的问题，被告同意按合同的规定向原告承担违约责任。四、关于被告未按合同约定为原告安装纱门、纱窗的问题，被告同意给予原告折价补偿，但对原告主张的纱门、纱窗的造价过高，被告只能按普通标准计算进行补偿，根据承建商给出的价格为100－110元／平方米。五、关于绿地率减少的问题，这是属于规划主管部门的行政管理范围，原告因绿地率减少主张被告赔偿没有法律依据。六、被告预收原告的办证费用，绝大部分已经用于为原告缴纳契税，剩余部分用于查档费、抵押登记费的实际支出，现所剩的只有房屋产权登记费待缴部分，而该部分款项被告只是代管，并没有使用，所以，原告要求被告支付预收款利息没有事实和法律依据。

被告为其辩解提供的证据有：1、被告的营业执照，证明被告相关主体资格。2、房地产开发资质证书，证明被告具有房地产开发资质。3、《竣工验收意见书》、《消防验收意见书》、《环保验收批复》、《防震验收报告》，证明容州宾馆商业街已经验收合格，被告向原告交付的房屋符合合同约定的条件。4、承建商作出纱窗工程造价证明，证明市场采用普通铝合金和纱网制作门窗纱的造价约为100－110元／平方米的事实。5、《工程中标通知书》、《工程施工监理日记》、容**象局出具的雨天《气象证明》，证明按合同约定可延长交房164天的事实。6、《通用完税证》，证明被告分别用原告预付的款项交纳契税，已申请办理房产权属证书的事实。7、邮寄《入伙通知书》的凭据或者回执、《入伙通知书》、《领房钥匙记录》，证明被告已向原告实际交房的事实。8、《建设项目竣工规划验收合格单》，证明被告容州宾馆商业街建设项目已经通过规划验收，已进入办理房产证程序的事实。9、《关于缴交绿化用地面积补偿费的通知》、《关于容州宾馆商业街已按规定缴交城市绿化用地补偿费的函》、《缴款收据》，证明被告已经按照容县城市管理执法局的通知要求，缴交了绿化用地补偿费的事实。

在本案审理过程中，本院依职权向铝合金门窗制作商家调查的笔录一份，证明制作适合原告购买商品房纱门窗的现市场价格情况。

经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2没有异议；对证据3证明的事实有异议，认为这些证据不能证明原告购买的商品房已经符合合同约定的条件验收合格；对证据4的真实性有异议；对证据5有异议，认为只认可中雨以上的雨天是被告迟延交房的理由；对证据6认为并不知道被告为其缴纳契税的事实，被告并没有将完税发票交给原告；对证据7认为不能作为被告向原告实际交房的依据，因为房屋尚未经过验收合格；对证据8有异议；对证据9认为并不影响被告未留绿地的违约。被告表示对原告提供的证据的质证意见以答辩意见为准。本院对上述当事人无异议的证据予以认定，对当事人有不同意见的部分证据，因双方均无相反证据予以否定，且这些证据与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。

案经审理，本院确认本案以下法律事实：

被告是持有房地产开发经营营业执照的有限责任公司，是容县“容州宾馆商业街”住宅小区的建设开发商。2011年6月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告预售其开发的容县“容州宾馆商业街”住宅小区第五幢301号房屋，建筑面积为141.21平方米，总价款为502849元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，即：遭遇不可抗力、非出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时、政府通知停工、禁止车辆进入施工工地、气象部门记录日降雨量达中雨及以上的等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是：逾期不超过30日，自合同交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条对商品房交接约定是：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接；买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收商品房或者领取商品房钥匙即视为对商品房已经验收合格并交接；合同附件对交房（楼）的约定是：买受人应于交付通知送达之日起十日内，按出卖人指定地点及方式办理钥匙交接手续，出卖人向买受人移交钥匙当日即视为买受人对该商品房接收之日，商品房交付通知送达之日起满十日，买受人仍未办理接收钥匙手续的，视为买受人已实际收房等。合同第十五条对商品房产权登记的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按买受人已付房价款的万分之三支付违约金，买受人退房的，出卖人除退还房款外，按买受人已付房价款的万分之三支付赔偿金等。此外，在合同附件关于装饰、设备标准中约定了被告应在原告购买的商品房阳台门安装铝合金纱门、外窗安装铝合金纱窗。

合同签订后，原告已经依合同的约定向被告支付了全部购房款和预付办证税费等费用。2011年8月8日，被告用原告预付的款项代原告向容县地方税务局缴纳了购房契税7542.74元。然而，被告却未能在合同约定的期限向原告交付合同买卖的商品房。

原告接到被告的通知后，于2014年2月28日领取了被告发放其所购商品房的钥匙。至此，被告已逾期交房424天。

2013年9月至11月间，“容州商业街”住宅小区建设工程经消防、环保和防震部门先后验收合格，并于同年11月15日，由设计、勘察、监理、施工及建设五单位进行工程竣工验收，共同签署作出了“验收合格”结论的《建筑工程质量竣工验收意见书》。但是，被告不但没有在合同规定的期限内为原告办理并交付房屋产权证，且至今尚未交付。

本院查明

另查明，根据容县气象局作出的气象证明，在2011年1月至2013年12月间，当地有中雨以上雨天156日，而其中在原、被告签订合同之日至合同约定交房之日的期间内，中雨量以上雨天73日。

再查明，被告至今没有履行合同约定在原告购买的商品房阳台门安装铝合金纱门和外窗纱窗的义务。根据当地现市场价格标准，用普通材料制作安装适合原告购买的商品房铝合金纱门、纱窗的价格为250元／平方米。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，合同当事人都应当依照合同的约定执行和履行。在本案双方当事人的争议中，一、关于被告售予原告的商品房是否已经符合合同约定的交房条件、被告是否已经向原告实际交房的问题，本院认为，在本案合同中，双方约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，并明确排除了合同中“该商品房经综合验收合格”、“该商品房经分期综合验收合格”和“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的可选条件，所以，“该商品房经验收合格”是合同约定的交房条件。被告在工程竣工后，在尚未取得竣工验收合格证明之前便通知原告交接买卖的商品房，原告本可以根据合同的约定拒绝交接，但原告选择执行“领取商品房钥匙即视为对商品房已经验收合格并交接”的合同约定，所以，应当确认被、原告买卖的商品房已经符合合同约定的交房条件，且被告已经向原告实际交房，实际交房的时间应以合同规定的标准确定（即商品房钥匙移交时间或出卖人交房通知到达买受人第十天），况且，被告在此后也已经取得了建筑工程竣工验收合格的证明。二、关于被告对原告是否存在逾期交房的违约问题，本院认为，虽然被告未能在合同规定的期限将买卖的商品房交付原告，但被告是否构成对原告逾期交房违约和违约的天数，应以被告逾期交房的天数抵减符合合同约定被告可迟延交房的天数为标准确定，被告有逾期交房违约的，按合同约定承担违约责任。三、关于被告是否违反合同未留绿地构成对原告违约的问题，本院认为，在原、被告签订的本案合同中，没有约定关于“容州宾馆商业街”应留绿地和原告应享有多少绿地面积的条款，而“容州宾馆商业街”建设规划图关于绿地率应占用地面积比例是由容县人民政府城市建设规划部门在城市规划时作出的要求，属政府行政管理行为，不属于原、被告合同所约定；在原告提供被告的“广告宣传单”中，也没有关于“容州宾馆商业街”应有绿地面积的明确表述和承诺，所以，不能视为被告作出应有绿地面积的合同要约，因此，原告的该项主张没有合同事实和法律依据，本院依法不能支持。四、关于被告没有履行合同在原告购买的商品房阳台门安装铝合金纱门、外窗安装铝合金纱窗的问题，本院认为，被告没有履行合同规定的该项义务已属违约，应当承担违约责任，原告主张被告以补偿方式承担违约责任应予支持，但合同对安装铝合金纱门、窗用料标准没有明确约定，所以，被告应给予原告的补偿费应当以适合原告购买的商品房制作安装铝合金纱门、纱窗普通材料的当地现市场价格标准计算，对原告主张的补偿费计算标准，本院不能采纳。五、关于被告没有在合同规定的期限内为原告办理并交付房屋产权证的问题，本院认为，被告至今未能依合同规定的时间办理并将原告所购商品房的产权证书交付原告已经违约，所以，原告主张被告承担合同约定的违约责任和主张被告继续履行该项义务的请求，依法应予以支持。但对原告主张被告支付预交办证费利息的请求，因被告已经使用原告预交款项的大部分为原告缴纳了购房契税，并未占用该款项，所以，原告的该项请求本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告广西容**发有限公司支付逾期交房的违约金17649.9元给原告黄**（计算办法：以原告交付的购房款502849元×0.0001×351天）；

二、被告广西**发有限公司支付逾期办理房屋房产证的违约金150.85元给原告黄**（计算办法：以原告交付的购房款万分之三计算）；

三、被告广西**发有限公司支付安装纱门、窗补偿款2167.5元给原告黄**（计算办法：按原告买受的商品房需安装纱门、纱窗的总面积8.67平方米×250元／平方米计算）；

四、被告广西**发有限公司应继续履行为原告黄**办理和交付房屋产权证的合同义务；

五、驳回原告黄**的其他诉讼请求。

本案减半收取案件受理费人民币630元，由原告负担300元，由被告负担330元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1260元（收款单位：玉林市财政局，账号：20×××77，开户银行：农行**分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日