南宁市**责任公司与南宁市**道办事处陈东村二组土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南宁市**道办事处陈东村二组（以下简称陈东村二组）因与被上诉人南宁市**责任公司（以下简称邦**司）土地租赁合同纠纷一案，不服南宁**法院（2015）南铁民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成由审判员秦**担任审判长，审判员张*、代理审判员黄*参加的合议庭，书记员符**担任记录，于2016年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人陈东村二组的组长陈**及其委托代理人郑**、王**，被上诉人邦**司的执行董事兼总经理陆**及其委托代理人王**、黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2004年12月6日，陈东村二组与邦**司签订了《场地租赁合同书》，约定由陈东村二组将其所属的位于大学西路北边与大岭路西边交汇处的整个地块（具体四至为：东至大岭路口，南至陈东村一、四组综合楼和二组综合楼旁，西至盛庆修理厂围墙，北至南宁**学校围墙）出租给邦**司使用，租赁期限为20年。由双方共同花费一年半（自2003年9月23日至2005年3月23日止）的时间，办理“三产”用地证、项目申报手续、拆迁该幅土地上建筑物及平整土地进行建设等。该段时间不计入租期，免收租金，实际租期为从2005年3月23日起至2025年3月23日止，前5年的租金为每年219100元，后15年为每年350500元。邦**司于2004年12月30日前先支付2005年3月23日至2006年3月23日的租金，于2005年12月30日前支付2006年3月23日至2007年3月23日的租金，此后租金每年一期，每期租金均应于上期交付租金期间届满之日内以转账方式支付。该租赁场地拟投资建设项目为五金机电市场等项目（最后以南宁市规划局审批项目为准），邦**司以陈东村二组的名义办理相关的土地“三产”用地许可证、项目建设及审批等事宜，陈东村二组负责出具有关证明及提供有关资料并给予邦**司全面、充分的协助和支持，邦**司应在2005年1月30日前着手办理有关产业用地证。未经陈东村二组同意，邦**司不得擅自将租赁土地及房屋整体转让给第三方，合同期间，如邦**司逾期三个月不交租金，陈东村二组有权解除合同。双方还对其他事项进行了约定。2005年10月25日，双方签订一份《补充协议》，约定从2005年11月1日起，邦**司在原《场地租赁合同书》的基础上另外向陈东村二组交纳2万元场地租金，如邦**司因资金或故意拖延造成2006年10月30日前仍未办得“三产用地许可证”，邦**司向陈东村二组交纳的租金由每月2万元增加到每月5万元。当邦**司腾空出大部分（即60%以上）成片租赁场地后，邦**司不再交纳该补充协议所约定的场地租金，补充协议同时作废。

合同签订后，陈***邦**司的法定代表人陆**全权负责办理第三产业用地手续和《集体土地使用证》。2006年1月10日，邦**司办理取得了南宁市（县）（2006）南国土批字第1号《建设用地批准书》。2006年3月13日，邦**司办理取得了南宁集用（2006）字第8069616号《集体土地使用证》。2006年3月14日，邦**司就陈*五金机电市场项目取得了南相管登字（2006）002号《基本建设投资项目登记备案证》。2010年12月19日，邦**司的总规划平面图获得了南宁市**理委员会审批通过。在合同履行过程中，因用地范围内有很深的排水沟及高压线穿过，还没有得到处理，造成涉案土地不能及时开工建设，陈*村二组先后多次向南宁市国土资源局、南宁市**理委员会申请《集体土地使用证》及《基本建设投资项目登记备案证》延期登记，并委托陆**全权负责办理延期登记手续。2013年12月31日，邦**司支付租金710500元，其中包括2014年3月23日至2015年3月23日的租金350500元。2014年12月31日，邦**司支付2015年3月23日至2016年3月23日的租金350500元。

2013年11月30日，原告法定代表人陆**与谢华南签订一份《租赁合同》，约定谢华南租赁位于南宁市大学东路162-10号内11号厂房，面积为497.7平方米，租期1年，从2013年11月30日起至2014年11月29日，年租金为41808元。2014年4月1日，陆**与广西**学校签订一份《租赁合同》，约定广西**学校租赁位于南宁市大学东路162-10号内的房屋及水电设施，租期1年，从2014年4月3日起至2015年4月2日，年租金为10万元。

2015年4月8日，陈东村二组发出《关于解除﹤场地租赁合同﹥及﹤补充协议﹥的通知》，决定解除双方于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》，并要求原告于2015年5月1日前自行撤离。陈东**邦**司完全未按照合同约定履行合同约定的建设义务，未按约定办理任何项目申报手续、拆迁地上建筑物腾空土地、投资建设五金市场，仅在租赁场地原貌基础上简单使用、出租，逾期超过三个月支付2014年3月23日至2015年3月23日期间租金，未支付2015年3月23日至2016年3月23日期间租金，存在严重的违约行为。邦**司收到该通知后，于2015年4月27日作出《复函》，认为合同成立后，原告都能遵循“先交后租”原则，按期按额，支付租金，不存在逾期超过三个月不支付租金的情况，没有任何违约行为，不同意解除《场地租赁合同书》及《补充协议》，也不会搬离租赁场地。该《复函》已于2015年4月28日送达陈东村二组。2015年7月9日，陈东村二组与广西宏**有限公司签订《承包合同》，将涉案租赁场地发包给该公司。邦**司为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、陈东村二组继续履行双方于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》；2、本案诉讼费用由陈东村二组承担。

一审另查明，2013年12月6日，南宁市国土资源局发布南国土征预（2013）250号预公告，市国土行政部门将对位于西乡塘区陈东村内定点蓝线范围内涉及西乡**道办事处陈**委会等有关单位共计71.95公顷土地实施征地拆迁工作。征地拆迁后的土地主要用于南宁市西乡塘区住房和城乡建设局申请的西乡塘区陈东村片区棚户区改造一期项目。2015年9月2日，南宁**业开发区作出《南宁**委会关于西乡塘区上尧街道陈东村二组申请办理三产用地报建手续的复函》，其内容为：“2013年12月市国土部门发布了征地预公告，陈东村已整村列入棚户区改造项目实施范围，现相关部门正在进行统一规划，你组三产用地纳入棚改项目一并考虑，也有利于陈东村棚改项目的推进及全体村民的利益。……”。

一审法院认为

一审法院审理认为：陈*村二组与邦**司于2004年12月6日、2005年10月25日签订的《场地租赁合同书》、《补充协议》均是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效。本案中，陈*村二组提出解除《场地租赁合同书》、《补充协议》，针对该解除合同的通知，邦**司已于2015年4月27日复函表示不予同意，并要求被告继续履行合同。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《场地租赁合同书》第二条约定，双方同意共同花费2003年9月23日至2005年3月23日，共计一年半的时间用于办理“三产”用地证、项目申报手续、拆迁该幅土地上建筑物及平整土地进行建设等。该条约定的事项应由双方共同履行，而不是由邦**司单方来履行。从客观上来说，作为涉案地块的产权人，办理三产用地证等有关证件，只能以陈*村二组的名义来办理，邦**司单方是无法办理的。该合同第六条约定：“……乙方应当在2005年元月30日前着手办理有关产业用地证，……”，以及《补充协议》第二条约定：“如因乙方资金或故意拖延原因造成2006年10月30日前仍未办得“三产用地许可证”时，乙方向甲方交纳的租金由每月2万元增加到每月5万元。”邦**司承担的义务和责任应当限于“着手办理”和增加租金，并未约定陈*村二组可以就此解除合同。而实际上，从邦**司提交的《经办人委托书》内容来看，被告于2005年2月1日才出具该委托书委托原告的法定代表人办理三产用地证，之后邦**司已于2006年1月10日、2006年3月13日分别办理取得了《建设用地批准书》和《集体土地使用证》，邦**司已实际履行了自己应尽的义务；第二，合同签订后，邦**司还及时就陈*五金机电市场项目办理了《基本建设投资项目登记备案证》，且总规划平面图获得了审批，由此可以看出邦**司是积极地履行自己的义务。至于五金机电市场项目未能顺利建设并非邦**司故意而为，而是具有客观原因：一是用地范围内有很深的排水沟及高压线穿过；二是陈*村二组与案外人黄之文在涉案土地上合作兴办的南宁市钢锋耐磨铸钢机械厂（原名**铸钢厂），截止2015年7月7日，尚欠供电部门电费及违约金达5068522.34元，供电部门要求客户在办理用电业务前应结清欠费，但该费用目前尚未结清。对此，陈*村二组是知悉的，而且还多次就这些问题向有关部门申请并委托邦**司办理《集体土地使用证》及《基本建设投资项目登记备案证》延期登记。对于影响五金机电市场建设的排水沟、高压线及拖欠电费等问题，作为涉案地块的产权人，陈*村二组有义务和责任积极协助邦**司解决这些客观存在的问题，排除障碍，而不能以此为由擅自解除合同；第三，如前所述，因涉案地块有很深的排水沟及高压线穿过，导致五金机电市场项目多年来未能顺利建设，对邦**司而言，项目未能建成并投入使用，损失了可以获得的预期利益。即使如此，从2004年12月6日签订合同至今，邦**司依然严格按照《场地租赁合同书》及《补充协议》的约定，按时足额交付租金至2016年3月23日，陈*村二组主张邦**司逾期交付租金并以此为由解除合同，与查明的事实不符。因客观原因导致五金机电市场项目未能建设，在支付了巨额租金的情况下，邦**司对部分租赁物进行使用和出租，从而获得部分收入以减少租金损失合情合理，如果不允许邦**司对租赁物进行使用和出租，显然违背了公平的原则；第四，虽然南宁市国土资源局于2013年12月6日发布公告将对陈*村村委会等有关单位的土地实施征地拆迁，以用于棚户区改造一期项目，但陈*村二组未能提供充分证据证实本案涉案土地已列入征地范围，从而导致本案合同已无实际履行的可能，被告以此为由解除合同没有事实和法律依据。在本案合同尚未得以妥善处理的情况下，陈*村二组主张已与他人就涉案土地签订了新的合同，本案合同已无法实际履行更是违背了诚实信用原则。

综上所述，在既没有合同约定的解除条件也没有法定的解除条件情形下，陈东村二组擅自解除合同，没有任何事实和法律依据，在邦**司不同意解除合同的情况下，陈东村二组于2015年4月8日作出的《关于解除﹤场地租赁合同﹥及﹤补充协议﹥的通知》不发生法律效力。邦**司主张被告继续履行双方于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：陈东村二组继续履行其与邦**司于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》。本案受理费100元（邦**司已预交），由陈东村二组承担。

上诉人诉称

上诉人陈东村二组不服一审判决上诉称：1、陈东村二组向邦**司发出的解除合同通知合法有效，双方签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》已于2015年4月8日解除，不存在继续履行的情形。依据《场地租赁合同书》第五条约定，邦**司的主要义务除了交付租金外，还应将租赁地块用来建设五金机电市场，更是合同的最终目的，但被上诉人至今未按约定履行合同。至上诉人收回场地止，场地的面貌与刚承租时没有任何改变，仅在租赁场地原貌基础上简单使用、出租。在合同期限只有20年，而且已过11年的情况下，邦**司依然没有任何建设五金机电市场的行为，其在履行期限届满之前以自己的行为表示不履行合同主要义务，根据《合同法》第九十四条、第九十六条对法定解除权的规定，合同自通知到达对方时解除，邦**司已于2015年4月8日收到解除合同的通知，《场地租赁合同书》及《补充协议》已于2015年4月8日解除，不存在继续履行的情形。2、一审法院认定事实不清。第一，一审法院认定陈东村二组于2005年2月1日才出具委托书委托邦**司办理三产用地证与事实不符。庭审中，双方确认《场地租赁合同书》于2003年9月签订，后因未取得村民同意，于2004年12月26日重签。因此才有合同中第二条中约定的自2003年9月至2005年3月23日止用于办理三产用地证，并不是笔误，涉案土地于2003年发公告招租，陈东村二组已经于2003年9月就将本案土地交付给邦**司使用。第二，一审法院认定邦**司已实际履行应尽义务无事实基础。《建设用地批准书》、《集体土地使用证》用时3年才取得，2010年取得规划总平之后再没有办理可以进入实际建设的手续。高压线路、排水沟等存在的问题，邦**司没有做出任何的改造。第三，邦**司没有依约定投资建设是其自身原因所致。邦**司没有任何证据证明陈东村二组不协助、配合或协助、配合不力，陈东村二组与第三人合作办厂的地块不属本案租赁地块范围，该厂欠缴的电费与邦**司无关，没有证据表明欠缴电费是无法办理用电及报批手续的原因。邦**司没有证据证实其已经去办理场地内的高压线路，改造，也不能证明是因高压线路改造的问题导致五金机电市场项目无法推进。高压线路及排水沟，均是随便可见的存在，邦**司在租赁该场地时，多次实地查看、评估，对场地的现状非常了解，陈东村二组不存在故意隐瞒上述情况的情形。3、继续履行合同的客观现实条件不复存在，一审判决继续履行合同没有考虑现实情况。2015年9月2日，南宁**业开发区作出复函，陈东村已整村列入棚户区改造项目实施范围，三产用地纳入棚改项目一并考虑，说明涉案地块已列入棚户区改造范围。该公告上记载，自本公告发布之日起，征地范围内的土地所有权人以及他项权利人须停止永久性建筑物的建设，不得擅自改变土地地貌，如违反该规定，将不给予补偿。虽然为预公告，但亦不能建设建筑物，租赁合同不存在继续履行的可能。因为本案租赁合同已经于2015年4月8日解除，上诉人于2015年7月9日将涉案场地发包给第三人，本案也不存在合同继续履行的可能。现陈东村二组的全体村民均已对邦**司失去了信任，如若再继续履行合同，也很难得到村民的配合，邦**司也很难履行合同义务，达不到当初签订合同之意。

被上诉人辩称

被上诉人邦**司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、邦**司无任何违约行为，陈东村二组单方解除合同的行为无效。邦**司一直按时支付租金，积极办理《建设用地批准书》、《集体土地使用证》、机电市场项目备案手续，没有出现合同约定的解除合同的情形。2、双方签订的租赁合同以及补充协议现在仍然有效，没有解除，陈东村二组应当继续履行。3、签订合同时，陈东村二组未告知邦**司需要迁移高压线和改造排水沟。合同签订当时，因高压线电杆比较矮，邦**司并不知道是高压线，供电部门要求结清之前的电费欠款才能按排迁移电杆的事宜。排水沟是暗沟，下大雨时排水沟向外冒水才知道是一米多深的暗沟。4、合同签订时，陈东村二组还未解除与原租户的租赁关系。邦**司为推进项目建设，努力与原有零散租户协商解除合约的事宜，并支付了赔偿款，这本应是陈东村二组解决的问题，邦**司代为解决，也是导致机电市场项目推进缓慢的原因。5、本案的《场地租赁合同书》和《补充协议》可以继续履行。政府的棚户区改造只是对涉案场地一并考虑，不影响邦**司对涉案场地的使用。陈东村二组认为该场地已经无法继续使用，却又重新出租给第三人。

本院查明

二审期间，上诉人陈东村二组对一审查明的事实提出如下异议：1、一审法院认定陈东村二组于2005年2月1日才出具委托书，委托邦**司办理“三产”用地证无事实依据。2、邦**司未能开工建设不是因高压电线和排水沟的问题，而是因为其未取得建设施工许可证。3、邦**司并未于2013年11月30日与案外人谢华南签订《租赁合同》，一审时也未出示合同原件予以核对。

被上**公司对一审查明的事实无异议。

二审期间，上诉人陈东村二组未向法院提交新的证据。

被上诉人邦**司二审期间向法院提交如下证据：陈**二组于2004年6月11日向邦**司出具的一份《移交书》，载明：东**铸钢厂合同期满，于二○○四年六月十一日搬迁结束，陈**二组把场地及厂房、房屋全部移交给三产地开发公司邦*有限责任公司使用。证明陈**二组与第三人合办的铸钢厂亦包括在涉案场地范围内。

上诉人陈东村二组对被上诉人邦升公司二审期间提供的新证据发表如下质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。根据双方签订的《场地租赁合同书》第一条，涉案场地与铸钢厂不属于同一地块。

经质证，对被上诉人邦**司在二审期间提交的新的证据，本院认为，该《移交书》加盖了移交方的公章，并有陈东村二组代表陈**签名，接收人为陆付宣，对于证据的真实性本院予以认可。再结合本案其他证据，该厂所在地块应属于租赁地块的范围，邦**司的证明目的本院予以采信。

本院认为

针对上诉人陈东村二组对一审查明事实提出的异议，本院认为：1、陈东村二组出具的《经办人委托书》落款日期为2005年2月1日，其委托陆**办理第三产业用地手续的时间应当以委托书的落款时间为准，陈东村二组提出的该项异议不能成立，本院不予支持。2、根据南宁供电局城西分局2015年7月7日出具的情况说明，陈东村二组与第三人合作开办的铸钢厂，尚拖欠326676.57元电费，违约金4741844.77元，客户在办理用电业务前应结清欠费。陈东村二组认为该厂所欠电费与邦**司无关，但正是因为拖欠巨额电费，供电部门不予办理用电业务，直接影响了高压电杆的迁移。陈东村二组提出五金机电市场项目不能开工是因为邦**司未取得建设工程施工许可证，而不是因高压电线改造等问题造成的主张不能成立，故陈东村二组提出的该项异议不能成立，本院不予支持。3、邦**司法定代表人陆**与案外人谢华南之间签订了租赁合同，陈东村二组主张此租赁合同不存在，但并未提供相关的证据予以反驳，故该项异议不能成立，本院不予支持。

综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：双方签订的《场地租赁合同书》以及《补充协议》是否应当继续履行。

本院认为，双方签订的《场地租赁合同书》第十二条第2点对解除合同的情形进行了约定，如邦**司逾期三个月不交租金，陈东村二组有权解除合同。除此之外，没有约定其他解除合同的情形和条件。在本案中，邦**司不存在逾期交付租金的行为，亦不存在法定解除的情形，在约定解除的条件不成就，又不具备法定解除条件的情形下，陈东村二组向邦**司发出解除双方租赁关系的通知并不能达到解除合同的法律效果。陈东村二组尚不享有约定的或法定的解除权，即使解除合同的通知到达对方，双方的合同关系也没有解除，双方仍然应当继续履行合同并受到合同的约束。

关于高压电线、排水沟改造以及拖欠电费的问题。本院认为，出租人有义务在签订租赁合同之前，完整告知承租人租赁物的真实状况以及存在的问题，以便承租人能够对租赁物的用益价值作出合理的评估和预计，这是诚实信用原则的基本要求。本案中，陈东村二组没有证据证实其已经履行了该项告知义务，认为邦**司在租赁场地之前已经到现场实地考察过，应该了解涉案场地的情况。双方在《场地租赁合同书》、《补充协议》中均未对如何改造、由谁改造、产生的费用如何分担进行约定。从租赁合同关系中双方应当承担的义务来看，陈东村二组有义务按照合同的约定将租赁物交付邦**司，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，在没有明确约定高压电线、排水沟由谁负责改造，欠缴的电费由谁承担的情况下，陈东村二组作为出租人，应当保证交付的场地是适合合同约定的用途的，应当承担高压电线、排水沟改造以及交清电费的责任，以保证邦**司顺利施工建设，从而达成建设五金机电市场的合同目的。

关于涉案场地的政府征收问题。本院认为，根据南宁市国土资源局2013年12月6日发布的征收土地预公告，以及南宁高新**理委员会2015年9月2日向陈东村二组出具的复函，并未明确确定将对涉案场地进行征收改造，目前只是将陈东村二组的三产用地纳入棚改项目一并考虑。故陈东村二组以此为由要求解除双方之间的租赁合同关系没有事实和法律的依据。

综上所述，上诉人南宁市**道办事处陈东村二组的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人南**街道办事处陈东村二组负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日