黄**、南宁天鹰**责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人南**限责任公司（以下简称天**司）、南宁雅**责任公司（以下简称雅**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁**法院（2015）南铁民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人黄**的委托代理人钟**，被上诉人天**司的委托代理人王**、黄**，被上诉人雅**公司的委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2011年6月20日，南宁建宁**责任公司（以下简称水**司）与黄**签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定：由黄**承租水**司位于南宁市金浦路“民歌湖酒吧街”A区8栋2号铺面，屋内面积945.64㎡，起租价为158.91元／㎡，租赁期限5年，第一年至第五年的月租金分别为144700.05元、188287.71元和207116.79元、227830.66元、250611.80元；第一年至第三年的月管理费分别为18912.80元，第四年和第五年月管理费均为20804.08元；租金以转账形式按季度支付，黄**每季度开始前15个工作日支付租金给水**司，若逾期支付，则每天按未付金额的1‰加收滞纳金；管理费于当月前15个工作日支付；黄**若连续7个工作日逾期支付合同项下任何款项的，应向水**司支付违约金，每日按迟延付款金额的5‰计算，直至付清之日止；若黄**逾期30日未付清合同款项的，水**司除有权没收履约保证金外，黄**必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且水**司有权解除合同；若黄**欠付租金、迟交费用及其他违约行为引起诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和水**司的律师费，全部由黄**承担；合同还约定起租日为2011年10月1日。2012年11月1日，水**司与黄**签订补充协议，约定：涉案商铺一层面积460.97㎡不再作为商铺，而作为场地，由黄**以40元／㎡／月的租金标准支付给水**司，租金从租赁合同约定的起租日开始计算，每年递增10%，除一层外的其余商铺的租金仍按原租赁合同执行；从起租日起三年内给予各商家租金折扣的优惠政策，第一年为起租价的7折，第二年为起租价的8折、第三年为起租价的9折，第四年的租金按原合同约定的起租价计算，以后每年递增10%。2013年，水**司将民歌湖酒吧街的经营权承包给了天**司，该合同项下水**司的权利义务全部由天**司继受，2013年6月7日，水**司以《通知书》的形式书面通知了包括黄**在内的各商铺，要求从2013年7月1日起，各商户将租金、管理费、物业费等费用全部支付给天**司。第三人雅**公司作为涉案铺面的实际使用者，依照水**司的要求向天**司支付了部分租金和管理费。2015年2月26日，天**司以黄**长期拖欠涉案商铺的租金和管理费为由，封锁黄**承租的铺面。

另查明，2011年10月4日，南宁市人民政府下发南府（2011）57号《关于授权南宁建宁**责任公司经营民歌湖酒吧街等商业项目的批复》。该授权期限自批复下发之日起，至水务公司取得民歌湖商业设施的产权证明为止。

再查明，第三人雅**公司成立于2012年3月28日，黄**不是雅**公司的发起人，实际为该公司员工，天**司已实际将雅**公司支付的租金和管理费当作是黄**支付的租金和管理费予以扣减。天**司为本次诉讼支付了律师代理费52781.18元。

因黄**拖欠租金和管理费，天**司为维护其合法权益，起诉至一审法院，请求判令：1、解除黄**2011年6月20日签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》；2、黄**支付天**司租金和管理费共920453.61元；3、黄**支付天**司违约金405585.66元；4、黄**支付天**司律师费52781.18元；5、第三人雅**公司与黄**承担支付本案全部费用的连带责任；6、本案诉讼费由黄**和雅**公司承担。在一审庭审过程中经一审法院释明，天**司将诉讼请求中要求第三人雅**公司与黄**承担支付本案全部费用的连带责任变更为由黄**承担本案的责任。

一审法院认为

一审法院认为，黄**与水**司订立的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同依法成立有效。2013年，水**司将南宁市民歌湖酒吧街的承包经营权整体承包给天**司并且书面通知黄**，黄**已实际通过向天**司缴纳租金和管理费的方式认可天**司的管理行为。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”《合同法》第八十九条规定：“权利义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至八十三条、第八十五条至八十七条”。因此，天**司与黄**存在合法有效的租赁合同关系，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。因黄**长期拖欠租金，已达到《商铺租赁合同》第10.4条合同解除的条件，天**司于2015年2月26日以封锁铺面的实际行为解除双方的合同，黄**对此并无异议。一审法院依法确认天**司与黄**的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》于2015年2月26日解除。

关于租金的问题。黄*云未依照合同的约定，及时、足额向天**司支付租金，已构成违约。天**司诉请黄*云支付2014年4月1日至2015年2月26日拖欠的租金合法有据。涉案商铺起租日为2011年10月1日，故2011年10月1日至2012年9月30日为第一租赁年度，2012年10月1日至2013年9月30日为第二租赁年度，2013年10月1日至2014年9月30日为第三租赁年度，2014年10月1日至2015年9月30日为第四租赁年度。根据租赁合同和补充协议的约定，商铺总面积为945.64㎡，第一层面积460.97㎡作为场地使用，则其余商铺的面积为484.67㎡。2014年4月至6月、7月至9月第一层场地每季度的租金为66932.84元［租金的计算方式（下同）：面积×单价×月数=460.97×40×1.1×1.1×3］，其余商铺每季度的租金均为207951.06元（484.67×158.91×0.9×3），黄*云应向天**司支付2014年4月至6月的租金共计为274883.90元，因黄*云已支付240639.39元，故黄*云还拖欠租金34244.51元；黄*云拖欠天**司2014年7月至9月的租金共计274883.90元。2014年10月至12月第一层场地每季度的租金为73626.13元（460.97×40×1.1×1.1×1.1×3），其余商铺每季度的租金为231056.73元（484.67×158.91×3），故黄*云应向天**司支付2014年10月至12月的租金共计304682.86元。2015年1月，第一层场地的租金为24542.04元（460.97×53.24），其余商铺的租金为77018.91元（484.67×158.91）；2015年2月1日至2月26日，第一层场地的租金为22789.04元（460.97×53.24÷28×26），其余商铺的租金为71517.56元（484.67×158.91÷28×26），故黄*云应向天**司支付2015年1月1日至2月26日的租金总计195867.255元（24542.04＋77018.91＋22789.04＋71517.56）。综上，黄*云应向天**司支付2014年4月1日至2015年2月26日的租金共计809678.82元（34244.51＋274883.90＋304682.86＋195867.55）。

关于管理费的问题。根据租赁合同和补充协议的约定，黄**应于每个月前15个工作日向天**司支付当月的管理费。2014年4月1日至2015年9月30日的管理费共计113476.8元［管理费的计算方式（下同）：面积×单价×月数=945.64×20×6］，2014年10月1日至2015年1月31日的管理费共计83216.32元（945.64×22×4），2015年2月1日-2月26日的管理费为19318.07元（945.64×22÷28×26）。黄**已支付管理费105236.40元，故黄**还拖欠天**司管理费110774.79元。

关于违约金的问题。黄**拖欠天**司租金、管理费的行为已经构成违约，根据《合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，天**司要求黄**履行合同义务，并承担违约责任，合法有据，一审法院予以支持。因黄**逾期支付租金和管理费，天**司因此遭受的实际损失为银行利息损失，根据最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《商铺租赁合同》第10.4条约定的违约金过分高于天**司遭受的实际损失，黄**请求予以调低，一审法院依法予以调整。

（一）关于租金违约金的计算：对于商铺的租金，黄**逾期支付时，应按照中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金。黄**至迟应于2014年3月11日前支付2014年4月1日至2014年6月30日拖欠的租金34244.51元，因此，该区间的租金违约金应为：以34244.51元为基数，自2014年3月11日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；同理，对于2014年7月1日至2014年9月30日的违约金，应以该区间所应支付的租金274883.90元为基数，自2014年6月10日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2014年10月1日至2014年12月30日的租金违约金，应以该区间所应支付的租金304682.86元为基数，自2014年9月10日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2015年1月1日至2015年2月26日的违约金，应以该区间所应支付的租金195867.55元为基数，自2014年12月11日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。

（二）关于管理费违约金的计算：对于商铺的管理费，黄**应于当月前15个工作日向天**司支付，黄**逾期支付时，应按照中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向原告支付违约金。黄**至迟应于2014年9月19日前支付2014年9月1日至2014年9月30日拖欠的管理费8240.40元，因此，该区间的违约金应为：以8240.40元为基数，自2014年9月19日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；同理，对于2014年10月1日至2014年10月31日的违约金，应以该区间所应支付的管理费20804.08元为基数，自2014年10月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2014年11月1日至2014年11月30日的违约金，应以该区间所应支付的管理费20804.08元为基数，自2014年11月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2014年12月1日至2014年12月31日的违约金，应以该区间所应支付的管理费20804.08为基数，自2014年12月19日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2015年1月1日至2015年1月31日的违约金，应以该区间所应支付的租金20804.08元为基数，自2015年1月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2015年2月1日至2015年2月26日的违约金，应以该区间所应支付的管理费19318.07元为基数，自2015年2月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。

关于天**司要求黄**承担其因本次诉讼支出的律师费的问题。根据《商铺租赁合同》第10.5条约定，因黄**欠付租金、迟交费用及其他违约行为引起诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和水务公司的律师费，全部由黄**承担。天**司要求黄**支付其因本次诉讼支出的律师费合法有据，一审法院予以支持。天**司主张52781.18元律师费符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的收费规定，且有广西**事务所开具的收费发票为凭，一审法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、确认天**司与黄**2011年6月20日签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》于2015年2月26日解除；二、黄**向天**司支付租金809678.82元；三、黄**向天**司支付管理费110774.79元；四、黄**向天**司支付逾期支付租金和管理费违约金＜（一）租金违约金的计算方式：1、自2014年3月11日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以34244.51元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；2、自2014年6月10日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以274883.90元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；3、自2014年9月10日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以304682.86元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；4、自2014年12月11日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以195867.55元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金。（二）管理费违约金的计算方式：1、自2014年9月19日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以8240.4元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；2、自2014年10月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以20804.08元为基数按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；3、自2014年11月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以20804.08元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；4、自2014年12月19日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以20804.08为基数按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；5、自2015年1月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以20804.08元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金；6、自2015年2月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，黄**应以19318.07元为基数，按中**银行同期流动资金贷款利率上浮30%向天**司支付违约金﹥；五、黄**向天**司支付律师费52781.18元；六、驳回天**司的其他诉讼请求。案件受理费17210元，减半收取8605元（天**司已预交），由天**司负担2765元，黄**负担5840元。

上诉人诉称

上诉人黄**不服一审判决，上诉请求：一、判决撤销南宁**法院（2015）南铁民初字第159号判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判由被上**轩公司向被上诉人天**司支付租金、管理费、违约金、律师费等；二、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。

事实和理由：一、黄**受雅**公司的委托，代表其与天**司签订合同，所产生的法律责任应当由雅**公司承担。黄**受雅**公司的发起人王**、马**、廖**、马**等人的委托，于2011年6月20日与水务公司签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》。签订合同后，雅**公司于2012年3月28日以该合同在南**商局注册成立，注册地址就是租赁合同所涉及的房屋。另外，一审法院已查明，黄**是雅**公司的员工。我国《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，既然黄**是雅**公司的员工，受其委托与水务公司签订租赁合同，并且该房屋实际用于雅**公司的经营活动，根据前述法律规定，应由雅**公司承担相应民事法律责任，原审判决由黄**承担该责任违反前述法律规定。

二、水**司和天**司已追认黄**是代理雅**公司租赁该房屋的事实。黄**与水**司签订合同后，一直都是雅**公司占有和使用该租赁房屋，且都是由雅**公司向水**司和天**司交纳租金及管理费等，水**司和天**司收到雅**公司交纳的租金和管理费后，直接给雅**公司开具相应的收据和发票。这些事实充分证明，水**司和天**司已追认黄**代理雅**公司租用该房屋的事实，因而应由雅**公司承担承租人的义务。一审判决由黄**承担该义务违背本案事实。

另外，由于水务公司出租的是毛坯房，所以雅**公司2012年初使用该租赁房屋进行经营活动后，投入数百万元进行装修、购买桌椅板凳及餐厨设备等等，现全部被天**司封存。雅**公司这些被封存的财产，足以抵偿其所应付天**司的债务。

综上所述，一审判决本案债务由上诉人黄**承担违背本案事实和相关法律的规定，请求二审法院依法撤销并予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人天**司答辩称，一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，二审法院应予以维持。上诉人黄**的诉请没有法律依据，请求二审法院予以驳回。

具体理由如下：一、黄**签订租赁合同时不存在受雅**公司委托的情形。根据法律规定，黄**应当以雅**公司的名义签订合同才是委托关系。而现在黄**是作为合同的主体签订的租赁合同，那么黄**与雅**公司不存在委托关系。二、在签订合同时，黄**没有向水务公司或者天**司提交相应的委托书。以工商局存底的委托书来作为本案的依据，否定黄**是签订合同的民事主体是不符合事实和法律规定的。三、根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，即使黄**为了成立公司签订合同，现在天**司请求黄**承担法律责任是有法律依据的。四、天**司认为不存在追认雅**公司作为承租人的问题。首先，合同没有改变，合同当事人到本案起诉时为止仍旧是黄**。其次，关于收款收据上写着雅**公司的问题，天**司认为雅**只是代表店名，雅**交付的租金就是代表黄**交付的租金。第三，雅**是黄**开办的餐饮企业，黄**在租赁合同所涉的地址工作，除了雅**之外，黄**还在该地址开办其他产业。与黄**签订的房屋租赁合同中明确了出租地经营范围是餐饮，雅**就是做餐饮的，那么天**司有理由认为雅**公司是由黄**开办的。综上所述，天**司认为拖欠的租金、管理费等应该由合同当事人黄**支付，一审判决是正确的。

被上诉人雅**公司答辩称，对于拖欠天**司租金这一事实没有异议，雅**公司愿意承担拖欠的房租和管理费等各项费用。南宁民歌湖酒吧街的承租户大都是以个人名义签订了租赁合同后，才成立的公司。

上诉人黄**对一审查明事实中“再查明……原告已实际将雅**公司支付的租金和管理费当作是被告支付的租金和管理费予以扣减”有异议，认为天**司直接收取了雅**公司支付的租金，并没有当做是黄**支付的款项，开具的收据写的交款人是雅**。

被上**公司对一审查明的事实提出以下异议：1、“第三人雅**公司作为涉案铺面的实际使用者”不符合事实，雅**公司与黄**是共同使用者。2、“再查明，第三人雅**公司成立于2012年3月28日，被告黄**不是雅**公司的发起人”不符合事实，黄**是雅**的投资人和实际控制人。

被上**轩公司对一审查明的事实无异议。

各方当事人在二审期间均未提交新证据。

关于上诉人黄**对一审查明事实提出的异议，本院认为，天**司在一审起诉时，要求黄**支付从2014年4月1日至2015年2月26日租金和管理费，已经扣除了雅**公司已缴纳的部分，这是客观事实。至于之前的租金是黄**交的还是雅**公司交的，属于双方认识上的差异。因此黄**对一审查明事实的异议不能成立，本院不予支持。

关于被上诉人天**司对一审查明事实提出的异议，天**司主张黄**应是雅**公司的发起人、实际控制人，以及与雅**公司共同使用涉案的商铺，但未提交相关的证据证实。根据雅**公司的工商登记材料，黄**不是雅**公司的股东。因此天**司对一审查明事实的异议亦不能成立，本院不予支持。

经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：本案所涉商铺租赁合同的承租人是黄**还是雅**公司？

本院认为，根据2011年6月20日水**司与黄**所签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，黄**是以其个人名义签订的租赁合同，黄**以及雅**公司均无法证明向水**司和天**司表明过是由雅**公司承租该商铺。合同履行期间，水**司于2013年6月7日向黄**发出通知书，告知其接受天**司的管理，并且自2013年7月1日起向天**司支付租金、管理费、物业费等费用。天**司于2014年6月9日、2014年9月15日向黄**发出《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金及管理费催缴通知单》，催收租金和管理费。2014年12月23日天**司也是给黄**发的《商户欠费终止合同通知书》，收到上述通知后黄**并未向天**司提出异议。故本案所涉商铺租赁合同的承租人应为黄**，一审判决由黄**承担租金、管理费、违约金以及律师费有事实和法律依据，上诉人黄**主张应由雅**公司承担上述费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17210元（上诉人黄**已预交），由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日